近日,國家發改委和中國證監會聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,標志著中國基礎設施領域公募REITs試點正式起步。此次,雖未涉及住宅和商業地產類,但業界認為隨著REITs市場逐步完善,預計商辦類項目在未來也將有望納入。
倉儲物流將有機會優先進行試點
此次REITs試點開啟了我國公募REITs的大門,這是多少人共同努力的結果。第一太平戴維斯華南區估價部董事徐憶在接受記者采訪時表示,根據通知精神,此次試點聚集了一些重點行業,并將其分類為優先支持類與鼓勵類,其中優先支持的基礎設施行業包括倉儲物流等交通設施,收費公路、水電氣熱等市政工程,城鎮污水垃圾處理、固廢危廢等污染治理項目。而信息網絡等新型基礎設施、國家戰略性新興產業集群、高科技產為園區、特色產業園區則為鼓勵類別,相信前一類將更有機會優先進行試點。
近年來倉儲物流類不動產正在快速發展,特別是在此次疫情中更加受到關注,就鼓勵回收資金用于基礎設施補短板的角度考慮,也必然會受到更多地扶持。
高力國際數據顯示,今年第一季度一線城市物流倉儲租金錄得小幅增長,核心地段高標倉依然維持穩定租金增長。第一季度,疫情等因素雖對物流市場帶來短期需求沖擊,但2020年凈吸納量已逐步回升。自3月份起客戶看倉庫需求逐漸回暖,二季度物流倉儲需求將出現反彈。同時得益于2019年達成的預租協議,疫情封城期間3PL和電商部門被壓抑的需求將在未來二三季度得到釋放,另外來自于生鮮電商與冷鏈物流部門的需求正不斷增長。高力國際認為,長期來看,新消費習慣的形成及在疫情期間培養起來的如中老年人等新用戶群體的產生,將對電商及物流倉儲行業形成利好,未來物流倉儲租金將上揚,2020年或將成為行業投資及租賃的窗口期。
產業園區可拓寬融資渠道,降低成本
至于高新產業園區,徐憶表示,在國家科技轉型中,其地位也是更為重要,相信也會成為關注的方面,從而通過公募REITs的方式受到關注。
克而瑞分析稱,當前園區普遍面臨融資困境。產業園區各階段資金沉淀大、投資回報期長,因此融資需求很強;但目前我國產業園融資方式以銀行貸款、土地出讓為代表的傳統模式為主,創新金融模式應用少,融資渠道單一;同時,嚴格的政策限制了產業園通過土地出讓或抵押等方式融資,加之一些園區由于經營問題導致盈利難,這都造成園區融資能力較弱。
對產業園來說,發行 REITs 能夠拓寬融資渠道,降低融資成本。產業園的融資成本更多是基于資產本身而不是融資企業的資質,對具有優質資產的低評級企業有利;實現資產出表,經營與持有相分離,使得產業地產企業向輕資產運營發展;再者發行資產證券化產品還能鼓勵物業持有方盤活存量資產,重視園區提升經營能力。
“一線城市寫字樓和綜合性物業會更受期待”
有分析稱,在“房住不炒”的大背景下,公募REITs將大概率在房地產行業方面從長租公寓領域開始突破,延展到一線城市優質商業物業則可能尚需一定時日。對此,徐憶表示,此次公募REITs的推出,是以基礎設施領域為抓手,打開公募REITs的大門,但不包括住宅及商業地產類。從國家對于房地產市場的大政方針來看,長租公寓是一個符合政策方向,收益也較為穩定的領域,但當前收益情況還不甚理想,經過努力是未來突破的一個方向。
從國際上REITs發展比較成熟的地區來看,基礎設施REITs的收益率多保持在較高的水平,而其他業態的物業類型則各不相同,以第一太平戴維斯截至2019年8月的統計數據看,亞太區REITs的股利收益率中零售、酒店、綜合等均有不錯的表現,而就個人觀點而言,一線城市寫字樓和綜合性物業會更受期待。
會不會對未來房價產生影響?徐憶分析稱,公募基礎設施REITs的推出,是創新金融投資機制、拓展投資渠道,對于基礎設施的進一步健康發展將有重要的意義,從這個角度看,并不直接針對房地產市場,但會使整體國民經濟受益,但對于房價則不應產生直接的推動作用。整體經濟的發展,對于房地產市場的穩定健康成長,也會產生正面影響,如長三角與珠三角區域的房價,便已受惠于基建發展的水平。
此次試點的重點區域,多是經濟發達地區或國家重點發展地區,這些地區的經濟與市場發展水平都較為完善,特別是長三角與大灣區基建的收益較好,相對較容易找到試點的項目,由此可見政府對于此次試點的重視及志在必得的決心,通過在此類地區的試點,也為未來向全國其他地區推廣打下一個堅實的基礎。
華西證券房地產行業首席分析師由子沛指出,REITs 本身起源時其基礎物業即為房地產,我國一二線城市已有諸多現金流良好的商業物業供給,從之前推出的以商業物業為基礎資產的類 REITs,如鵬華前海萬科 REITs,也取得了較為穩定和良好的收益。但是,也應當看到,目前公募 REITs 若想推進到房地產領域,也面臨著諸多阻礙。
首先是如何與房地產調控的長效機制相結合,REITs 運作模式實際上為地產企業提供了一種新的融資機制:地產企業首先以自有資金和信貸融資獲得的資金進行商業地產的開發以及前期培育,等商業地產培育成熟獲得穩定的租金收入后將成熟的存量資產打包設立或注入 REITs 并通過發行份額回籠資金,本質上是一種類住宅開發模式,提高了資金周轉率,縮短了投資回報周期,但也有可能使得房地產企業加快拿地,使得土地市場升溫,也與目前大的調控基調不符。
其次,房地產領域項目涉及稅收較多,推進上存在一定程度障礙。稅收優惠是REITs 產品的核心,推行 REITs 的國家均給予了 REITs 一定的稅收優惠政策。而在我國當前稅收體制下,在商業物業 REITs 的設立、運營和終止中,可能涉及到多種稅收。而截至目前,我國還沒有針對 REITs 的優惠稅收政策出臺,種類繁多的稅收將嚴重影響 REITs 產品的收益率,降低其對投資者的吸引力,削弱 REITs 的競爭力。
如果公募 REITs 在基建領域試點較為順利的話,則未來是有希望放開到房地產相關領域的,不過在“房住不炒”的大背景下,公募 REITs 將大概率在房地產行業方面從長租公寓領域開始突破,而后續延展到一線城市優質商業物業則可能尚需一定時日。
來 源： 新快報
編 輯：liuy
