有專家直言，房地產(chǎn)行業(yè)今年“洗牌”將加速。
對(duì)此我完全認(rèn)同。即便當(dāng)前樓市有很強(qiáng)的回暖跡象（成交量、帶看量、經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)等均有所提升），我也依然認(rèn)為今年對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一次百年難遇的巨大挑戰(zhàn)。更可預(yù)料到的是，很多城市的房地產(chǎn)格局或在今年發(fā)生顛覆性改變。
改變其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始了：一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降7.7%，百?gòu)?qiáng)房企的銷售額縮水近3成；人民破產(chǎn)網(wǎng)公告顯示截止4月底有153家開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)破產(chǎn)清算；Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)并購(gòu)案例44起，9成是中小房企，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類涉及金額達(dá)480億；克而瑞數(shù)據(jù)更顯示，top20企業(yè)前4月新房銷售價(jià)格，和去年同期比較發(fā)現(xiàn)。這意味著7成房企其實(shí)都已經(jīng)降價(jià)妥協(xié)了。
而更明顯的改變還要從瑞銀證據(jù)實(shí)驗(yàn)室新鮮出爐的“中國(guó)住房調(diào)查報(bào)告”說(shuō)起。
開(kāi)展于4月9日-4月22日為期14天的覆蓋3322名受訪者的中國(guó)住房調(diào)查報(bào)告顯示，當(dāng)前階段，買(mǎi)房人對(duì)市場(chǎng)預(yù)期以及購(gòu)房意愿都發(fā)生了顯著變化：80%左右的受訪者決定推遲或取消計(jì)劃；無(wú)購(gòu)房意愿受訪者占比則躍升至46%，創(chuàng)調(diào)查以來(lái)最高。
報(bào)告還指出，受訪者的房?jī)r(jià)預(yù)期、購(gòu)房信心和未來(lái)收入預(yù)期都大幅走弱，尤其是三線城市。同時(shí)，受訪者對(duì)加杠桿貸款買(mǎi)房也更為保守。
透過(guò)報(bào)告我們很明顯能發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)購(gòu)房人對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，很多人更是180度的大轉(zhuǎn)變，由此前的一味看好，轉(zhuǎn)而為謹(jǐn)慎觀望，甚至是徹底放棄購(gòu)房。
其實(shí)這樣的案例不止出現(xiàn)在報(bào)告中，我們每個(gè)人身邊都在真實(shí)發(fā)生：筆者的同事，本來(lái)今年有購(gòu)房打算，但是現(xiàn)在他徹底放棄了，決定明年再作打算。用他自己的話說(shuō)，他親眼目睹了自己的親戚被每月7000元的房貸，壓得喘不過(guò)來(lái)氣。今年這種行情，他不敢想象自己遇到這種情況會(huì)發(fā)生什么結(jié)果。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種巨大反差？我覺(jué)得原因有兩點(diǎn)：其一，受今年這場(chǎng)“風(fēng)波”影響，絕大多數(shù)國(guó)人的收入明顯降低，很多家庭甚至3、4個(gè)月沒(méi)有一分錢(qián)收入，基本的生活開(kāi)銷都很難維持，更不要說(shuō)讓他們貸款買(mǎi)房了。通俗來(lái)說(shuō)就是，人先有溫飽，才能想別的。房產(chǎn)、娛樂(lè)、汽車、體育等消費(fèi)，在大量失業(yè)面前都被置后了，畢竟連吃飯都成問(wèn)題了，誰(shuí)還有心思想其它的呢，尤其是超大額開(kāi)銷買(mǎi)房；
其二，經(jīng)此一役，絕大多數(shù)國(guó)人對(duì)現(xiàn)金流的管理和重視都提升了一個(gè)臺(tái)階。過(guò)去房地產(chǎn)火爆的年份，買(mǎi)房確實(shí)可以“一本萬(wàn)利”、“躺著賺錢(qián)”。但時(shí)過(guò)境遷，尤其是今年這種經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)不佳的背景下，工作能保住就不錯(cuò)了，更別說(shuō)賺更多的錢(qián)。因此越來(lái)越多的投資者對(duì)于買(mǎi)房資金的預(yù)留都愈加謹(jǐn)慎保守了，孤注一擲者幾乎絕跡。8成購(gòu)房者推遲或取消購(gòu)房計(jì)劃，對(duì)樓市的影響是巨大的，單純從供需關(guān)系來(lái)看也必然是顛覆性的。
8成購(gòu)房者“短期不買(mǎi)房”，就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)短期購(gòu)房需求會(huì)出現(xiàn)巨大“斷層”，沒(méi)有需求支撐，開(kāi)發(fā)商、投資客甚至是房產(chǎn)中介等的日子都會(huì)陷入困境。
這邊需求斷層，那邊國(guó)家還在要求各大城市加大新房供應(yīng)，兩股合力之下，房地產(chǎn)的整體銷售必然出現(xiàn)下滑。所以我們看到，該報(bào)告也預(yù)測(cè)，2020年房地產(chǎn)整體銷售將下跌5%-7%，且投資增速也將放緩至2%-4%。
平心而論，瑞銀的這個(gè)預(yù)測(cè)還是非常符合中國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際情況的。很多人買(mǎi)房總喜歡聽(tīng)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家怎么說(shuō)，對(duì)于一些非常理性可靠貼合實(shí)際的報(bào)告的分析置若罔聞，這確實(shí)不應(yīng)該，但也完全可以理解，畢竟很多報(bào)告篇幅過(guò)長(zhǎng)，且特別枯燥乏味。
2020年房?jī)r(jià)漲跌、該不該買(mǎi)房都有“答案”了
透過(guò)上述報(bào)告，我們已經(jīng)摸清了“2020年房?jī)r(jià)漲跌”結(jié)果，那么剛需今年到底該不該買(mǎi)房其實(shí)“答案”也很明確了：需求強(qiáng)烈就買(mǎi)，需求不強(qiáng)烈也不用著急，更不要被裹挾進(jìn)場(chǎng)，充當(dāng)別人的工具。因?yàn)榉康禺a(chǎn)接下來(lái)的趨勢(shì)是穩(wěn)中有降，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)基本告別了急速躥升的可能。早幾個(gè)月買(mǎi)房，或者晚幾個(gè)月買(mǎi)房，差別不會(huì)太大。
當(dāng)前階段絕大多數(shù)購(gòu)房者其實(shí)并未像媒體報(bào)道的那樣，要么在“搶房”，要么在“去搶房的路上”。大家還是安安分分地在家待著，錢(qián)包里的錢(qián)也捂得很緊。當(dāng)前時(shí)期，樓市的“狂歡”不過(guò)是一小撮人的合力演繹罷了。8成人對(duì)買(mǎi)房暫時(shí)“不感冒”，而且樓市“火爆”的真相也被揭穿了，對(duì)于剛需而言，今年顯然買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)并未出現(xiàn)，尤其是三四線城市。因?yàn)樾枨筮�未到集中爆發(fā)的時(shí)候，現(xiàn)在更多的人還是在觀望，樓市整體趨勢(shì)并未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
今年不買(mǎi)房，明年首付能否變?nèi)睿?/STRONG>
很多人可能注意到了，報(bào)告預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)會(huì)出現(xiàn)“下降”，那么今年不買(mǎi)房，明年有沒(méi)有可能房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈下跌呢，首付變?nèi)畹那闆r會(huì)出現(xiàn)嗎？
對(duì)于這一點(diǎn)，其實(shí)報(bào)告也給出了明確“答案”：不可能。而且報(bào)告預(yù)測(cè)的是房地產(chǎn)整體銷售下滑，并未說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)這種程度的下跌，這個(gè)是有本質(zhì)區(qū)別的。銷售下滑意味著房子不好賣。房子不好賣，房?jī)r(jià)就一定會(huì)下跌嗎？這兩者沒(méi)有必然聯(lián)系。
再者，其實(shí)從政策層面來(lái)看，房?jī)r(jià)跌到首付變?nèi)钜膊豢赡埽驗(yàn)榉績(jī)r(jià)很難大起大落。對(duì)于今年的調(diào)控央媒、央行都已經(jīng)定調(diào)過(guò)了：整體而言，在“房住不炒”的背景下，樓市難以長(zhǎng)期維持高活躍度，價(jià)格更不會(huì)出現(xiàn)大起大落。啥意思？國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的決心前所未有，這決定了樓市短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)山崩地裂、海嘯式的下跌，更不可能出現(xiàn)爆發(fā)式上漲。因此不管對(duì)于剛需還是投資，幻想今年不買(mǎi)房，明年首付變?nèi)睿际遣磺袑?shí)際的，更是對(duì)調(diào)控理解不深。
來(lái) 源：樓市新觀
編 輯：liuy
