上海普陀區推出了一宗總建筑面積超過32平方米的商住用地，預申請起始價約91億元，僅預申請活動的全額保證金便達到15億元。
可以看到，該宗地塊是3月24日靜安區60億掛牌一宗商辦用地之后，又一宗起拍單價超過50億的地塊。
過去一段時間，上海土地市場持續放量，各類土地掛牌、競拍頻繁。
3月份以來，上海掛牌商業或住宅用地共約30宗，起始價總金額超過445億元。
“相比起去年，今年上海推地的節奏明顯加快了不少。”業內人士指出，受到疫情影響，不少地方都在努力推地。對于上海來說，或許全年都會保持這樣緊湊的推地速度。
而上海這波推地潮，無疑是房企一次“插旗補倉”的好機會。
不過，并非所有人都有實力在這場土地“爭奪戰”中落子。正如新推的普陀商住地塊，高昂的起拍價已經讓部分房企“望而卻步”。
按照進度安排表，該宗地塊將于2020年5月27日開始接受預申請報名，6月9日發布申請結果公告。
最終該地塊會花落誰家，坊間充滿著各種猜想。
90億地塊猜想
從起拍價看，該用地是上海今年以來推出的單價第二高地塊，僅次于2月份時以310.2億元掛牌的徐匯濱江綜合體地塊。
資料顯示，該地塊名為普陀區萬里社區W060701單元地塊，地上出讓面積約為9.83萬平方米，建筑面積約為32.29萬平方米，地塊內又分為X101-01地塊、X102-02地塊和X103-01地塊三個部分。
其中，X101-01地塊為商業、辦公用地，要求商業比例不小于20%，辦公不大于80%；X102-02地塊為商業、辦公、文化、住宅用地，要求商業比例不小于11%，辦公不大于48%，文化不大于15%，住宅不大于26%；X103-01地塊為住宅用地。
上海中原分析師盧文曦指出，對于競得者而言，該地塊的住宅部分并不需要太擔心去化方面的問題。這個地方是普陀比較成熟的居住區，生活設施配套完善。同時，也位于真如副中心輻射范圍內，區位優勢比較好。而且該區域新盤較少，供貨量相對稀少。
不過，正因為該區域已經是一片頗為成熟的住宅區，再加上受鐵路影響，居民在早晚高峰出行時會出現較為擁堵的情況。
住宅之外，該宗地塊內占比更大的是商業、辦公項目。根據計算，純住宅性質的X103-01地塊加上X102-02地塊內住宅的最大比例，整個項目住宅部分大約在9.52萬平方米，占比不到三成。
盧文曦也表示，對于競得者來說，該宗地塊重點將會是在商業、辦公項目的經營。從地塊出讓要求來看，對于企業后續經營的考驗不小。
按照地塊運營要求，需在地塊內打造以銀行、證券、保險、公募基金、信托等行業的金融企業法人總部集聚的業態，且要求稅收落地。而土地受讓人應在土地出讓合同簽訂之日起的6個月內啟動上述企業的注冊和遷移工作，引入企業15年內不得遷出普陀區。
不低的總價，對運營要求頗高，有業內人士猜測，中小型企業或許很難“吃得下”這一宗地塊，即便是大型房企，想要獨自去開發也有不小的挑戰。
“當然，也不排除出現上海本土企業搭上一家資金雄厚的房企共同拿地。因為本土企業具備運營和地理位置上的優勢，只是資金不足而已。”該人士也表示，港資拿地的可能性不大，港資大多喜歡拿條件足夠好的地來慢慢開發，這塊地可能還達不到這個要求。
“最終贏家”究竟會是誰，各方猜測不一。不過，曾經在上海普陀區頻頻落子的中海，卻因為“圍標”風波的影響，而并未出現在眾人的猜想列表中。
業內人士指出，在該事件沒有得到最終定性之前，不僅是中海，事件中牽連的另外兩家房企應該都不會在這次搶地大戰中出現。
中海滬上往事
雖然大概率不會參與到本次搶地中，但說到在普陀布局，中海的規模少有人及。
僅在今年前兩個月，中海便在普陀區拿下了三個商辦項目，土地出讓總金額為76.84億元。住宅方面，據市場人士介紹，目前中海在普陀區剩下中海匯德里和中海臻如府兩個項目在售。
“從5月至今的銷售數據來看，普陀這兩個項目去化情況都還不錯，應該能為中海回流不少資金。”
落子上海近三十年的時間，普陀這個區域對中海來說意義不小。
早在九十年代初，中海地產便通過一個位于上海打浦橋的舊改項目，正式進入了上海地產市場。不過有些可惜的是，盡管進入上海時間很早，但中海隨后幾年時間里擴張速度卻一直沒有提上去。
轉眼間時間又過去17年，在2009年9月，一直不溫不火的中海一舉以70.06億拿下普陀長風地塊6B、7C地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，溢價率達到了129%。據悉，該地塊成為了當時全國最貴的一幅地塊。
高價進入普陀的中海一時風頭無兩，但是之后又進入了緩慢布局期。一直等到2017年之后，其在上海的布局才頻繁了起來。
截至2019年底，中海在上海這27年里共有29個項目，土地儲備114.5萬平方米，占總土地儲備1.8%。平均下來，中海每年在上海開發的項目還不到兩個。
進入2020年，中海在上海的“緩慢”步伐似乎出現了變化。
對于中海年初在普陀區連續拿地的動作，有業內人士指出，中海或許會將普陀作為銷售突破和商業地產版圖擴張的一個重要區域。
不得不說的是，如果不是受到“圍標”風波的影響，中海或許會是本次掛牌地塊的有力競爭選手。
據不完全統計，從2018年10月至2020年2月，中海在普陀共拿下了8個地塊，其中有5宗涉及到商業、辦公用途。本次掛牌地塊擁有商辦加住宅的配置，顯然很對中海的胃口。
來 源：每日經濟新聞
編 輯：chenhong
