在巨量土儲擴充,資產規模增長,債務規模控制之下,領地仿佛顯得“神秘而兇猛”。
21年來,領地干了很多事情,從一家丁點大的小公司成為中國百強房企,貌似成績也還不錯,但是背后的數據顯然沒有那么簡單。
在規模上領地已經成為了川籍房企的“老二”,從西南到華南,從東北到西北,領地一路艱難,得失成敗很難衡量,但是當看到領地招股書中幾項“關鍵”數據之后,筆者發現這家企業的數據多少讓人有些意外。
盡管在銷售業績和品牌溢價上,領地與中國TOP前10級房企差距較大,但是在土地儲備上,領地亮出的數據卻讓人錯愕,留下一大堆問號。
壹
土儲總量超:1331萬m
4月9日晚間,領地向港交所遞交了招股書。招股書顯示,成立于1999年的領地集團業務重心主要集中在四川地區,專注成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區,項目遍布全國20多個城市。
重點是,截至2020年2月29日,領地的總土地儲備為1331.45萬m 。
多數人對于這一土地儲備數據沒有具體概念,從數據看,上市百強房企土儲面積,前30-40強房企土儲面積大部分在1000萬-2700萬方之間,按照這一數據作為參照,領地目前的土儲面積輕松躋身中國房企約40強。
雖然領地土儲總量非常大,當下領地卻未能取得讓業界為之眼前一亮的成績,克爾瑞數據顯示,在2019年中國房地產企業銷售排行榜中,領地僅位于第87位。
稍顯遺憾。
在規模上,領地用異于行業的發展模式形成了八大區域,布局中國20多個城市,超100余個開發項目,信心滿滿正準備上市,以謀求在資本市場更廣的發展。
在地產圈,眾所周知的事情莫過于地產開發企業獲取土地之難,作為不可再生資源,土地貴過黃金。在土儲上,這家起身于川內的房企對得起“領地”兩個字。
來源:領地控股港交所提交招股書
從土地儲備的詳細情況分析,領地土地儲備主要集中在川渝地區,土地多以合作及收購等方式獲得,在成渝經濟圈的城市群發展大背景之下,領地似乎在謀略一盤大棋。
當然,為了獲取這些來之不易的土地,領地也為此付出了“代價”。積極謀劃上市的領地2019年資產負債比率達到140%,而再度赴港上市的港龍地產資產負債比率達到了287.0%,2019年金輝集團資產負債比率達到170%,今年4月27日遞交招股說明書的三巽控股負債率達到了204%,筆者也搞不明白,為什么房地產負債率都這么高。
在招股書的風險提示項中,領地集團稱,于2017年、2018年及2019年分別自經營活動錄得負現金流量約18.66億元、42.88億元及31.12億元,主要是由于持續增加物業開發活動及加強土地收購工作而導致經營過程動用大量現金凈額。
如果把領地比作是一家食品生產企業,它現在囤積了大量原材料,錢是花出去了,“米”是有了,卻缺“巧婦”!
怎么個缺法?
比如,其需要大量的資金啟動新項目,需要大量人才貯備來推動新項目;需要符合當下實際情況的管理機制來調劑公司在發展中所遇到的一切問題;在資本市場領地缺乏實戰經驗;也需要更多元的產業落地來分擔業務單一的尷尬局面。
現在擺在領地面前的問題不是無地可開發,而是怎么耕耘眼前這一大遍土地,直到開花結果,種出糧食。現有充足的土地如何變現產生價值?全寄托在住宅產品力身上了。
貳
產品力:
乏善可陳?抑或可圈可點?
從近二十年領地產品發展歷史看,作為一家起步四川的企業來說,還算具有前瞻性,2004年領地開發的領地·時代廣場被評為“地標建筑群標志樓盤獎”,當時地產開發還處于莽荒時代,能得獎的產品一定程度上體現出領地對產品打造的遠見和重視。
為跳脫公司地域性發展限制,2006年領地集團將總部遷至成都,后續并在成都核心區域果斷拿地,打造出多個城市地標,其中領地 環球金融中心獲得中國建筑最高獎—魯班獎。再后來,領地與著名設計師馬巖松合作,獲得了產品更多的設計創作靈感。
在眾多川籍地產企業中,領地算是率先拿出細致產品系的企業,系統性的產品定位和研發奠定了領地堅實的發展基礎。
基于產品力的厚實基礎,領地才原意付出巨大成本拿地,依靠后續產品力直接兌現價值,這樣來看,領地招股書中顯示的巨大土儲總量仿佛可以被理解了。
領地在產品力變現上藏著大招!不是嗎?
筆者分析了現階段領地的三大產品體系,細分來看:
領地“蘭字系”獲得了中國房地產精品項目品牌價值TOP10,在全國8大區域,共落地20余座蘭臺府。其中“蘭字系”產品瀾山項目還獲得了第五屆CREDAWARD地產設計大獎,而觀字系產品在重慶等城市陸續落地。
近日,“觀字系”產品進入中國產品品牌TOP50,更加深了行業乃至市場對領地集團“產品創新能力”的認知。如若產品乏力,又缺乏市場認知,根本就沒有機會深入到市場中去。
在4月22日,領地集團“健康美好家”品牌發布上發布了產品服務體系,從品牌力、產品力、服務力、社會責任等方面再一次鞏固了產品力構架。
現階段“觀”字系產品是領地的重要產品分支,并以“大江東去浪淘盡”的宣傳語表達其定位,領地自認為“觀”字系產品將傳遞一種生活態度,基于對人居迭代的思考,基于對城市發展的探索,提供一種全新城市生活體驗。
對于“觀”字系產品,億翰智庫西南區域總經理金波認為:“領地觀字系產品是領地旗下高端改善類產品,凝聚了很強的中式文化理念,融合豐富景觀資源于空間中,將國人對于高品質的訴求回溯本源,情景交融,貼合了大部分國人對于美好居住的理想場景。”
領地對于“觀”字系產品的定位,聽起來挺美好的,但是這一產品體系產品力究竟如何,市場會認可并追捧嗎?還需要時間檢驗。
叁
發展:
領地不把雞蛋放一個籃子里了
眾所周知,近年來流入地產領域的資金越來越少,一眾房企的腰包都變得單薄起來,所以從2017年下半年開始,領地就重視起其他行業的布局,多產業格局初步形成。
領地集團與希爾頓集團合作引進亞太區及中國首家希爾頓嘉悅里酒店,2018年開業,至今入駐率達80%以上,還與隱居集團、華住集團等知名酒店品牌合作,通過打造特色旅游度假酒店擴展產業版圖。
對于領地來說這一轉身何嘗容易?隔行如隔山!但是萬科這樣的行業頭牌都開始養起了豬!對領地來說可能也是一個不破不立的過程,踏出去的第一步是最難。
而后,領地又與京東、大發地產等企業展開戰略合作。2019年12月,領地&京東在領地環球金融中心簽署戰略合作,構建跨界創新平臺,將全國50余個項目房源都參與到跨界當中,把線下的服務進一步拓展到線上。
筆者了解到,領地還與國際領先健康醫療管理中心合作,打造客戶全生命周期健康服務體系,為業主和客戶提供更先進的健康管理服務,促進健康住宅與健康產業的發展。
領地天府領地城項目,助力天府生物產業孵化園的建設,未來這里將是各大高精尖生物醫學專家的聚集地,而在健康住宅的建設方面,領地在視高板塊自然資源豐厚地脈,打造天府國際康城。
領地發力大健康產業,試圖跳脫單一產業模式,拿下視高300余畝土地,被業界認為是領地跨出地產重要的一步,從現階段的動態表現看,外界好奇的吃瓜心態一直觀望著!領地憋著的大招何時釋放?
這還是一個謎!
不過近一兩年,領地通過招納許曉軍、姚科等大量來自于恒大、融創、萬達、華夏幸福、金科、泰禾等一線房企陣營的職業經理人,形成一支強大的“職業軍團”。從一個坊間傳聞的家族企業快速邁向更開放更職業化的多元企業,不論是全國多城市的項目拓展,還是業界新秀的不斷引入,都說明領地在想方設法尋求更大的發展。
至于產品力和職業化軍團能助力幾何,還要看領地內功是否深厚了,能否經受住市場的考驗。(來源:文軒財經)
