作為房企從增量資產轉型存量資產的戰略落地點，住房租賃成為房企紛紛加碼布局的重要賽道。
但在住房租賃市場快速發展的同時，產品品類或細分市場的發展并不均衡。例如隨著城市中產階層、商旅客群的壯大，以及大量外資企業的引入，具備較高居住品質的服務式公寓不斷釋放市場需求，而此類產品長期被雅詩閣、輝盛等國際知名服務式公寓品牌占據主導，國民品牌仍然有較大的發展空間。
高門檻的服務式公寓市場
陽光城為何敢于布局?
不可否認，服務式公寓的確是一個搭建客群生態，塑造品牌形象的細分產品。但由于服務式公寓講究產品與服務并重，物業選址門檻高，運營難度大等因素，這個看上去很美的業務，對于不擅運營的房企而言，實則是一塊燙手山芋，鮮有人進入該市場。
而陽光城，就是少數敢于嘗試這一業務的房企之一，于2018年底發布了首個服務式公寓項目——陽光城·睿灣上海碧云服務公寓，并將公寓業務視為轉型存量資產的重要戰略。陽光城集團上海區域公司上海城市公司總經理張翼表示，“該項目體現了陽光城集團在一線城市轉型存量資產的戰略，并且通過創新的融資模式，為未來存量資產開疆擴土。”
今年4月，陽光城一宗8億元小公募住房租賃公司債券獲得深交所反饋。據悉，陽光城本次債券發行總額不超過8億元，其中5.60億元擬用于住房租賃項目，從中能夠明顯看出陽光城持續加碼住房租賃業務的信心和前景。而由前段時間陽光城集團變賣深圳首個長租公寓項目所引發的陽光城準備退出公寓市場的不實消息也隨之不攻自破。實際上，該項目只是在正常時間點以正常價格進行的資產變現操作。
陽光城·睿灣上海靜安服務公寓
陽光城·睿灣上海碧云服務公寓
自持物業、重資本打造
陽光城·睿灣如何用產品說話?
拋去外在的不實傳言，行業最關注的仍然是陽光城服務式公寓的產品本身，尤其是對于重資本投入的服務式公寓，家私選材、空間設計，抑或周邊配套等細節能夠直接體現其品牌實力和調性，以及產品打造能力。而作為服務式公寓最重要的居家舒適性和服務體驗，甚至需要品牌方讓渡一部分坪效來實現。而在業內鮮有發聲的陽光城又是如何用產品說話的呢?
作為對標高凈值人群的中高端服務式公寓，陽光城·睿灣的產品出發點便是為商旅人士打造家外之家，同時滿足其便捷生活需求和高端居住享受。以陽光城·睿灣上海碧云服務公寓、陽光城·睿灣上海靜安服務公寓為例，兩個項目均位于繁華商圈核心，匹配完善服務，均已進入運營成熟期。
碧云項目位于浦東新區碧云國際社區核心位置，周邊國際學校、三甲醫院、世界500強企業云集，地段優勢明顯。項目包含公寓、別墅等不同建筑形態，可提供四大房型的180套多樣化房屋類型，滿足不同類型客戶的安居需求。由于項目周邊外企遍布，公寓90%客戶均為外籍人士，且家庭居多，所以該項目在產品打造、日常服務上也有所側重和改良。例如為迎合日本籍客戶喜愛泡澡的需求，大多數房型的浴室均配備浴缸及雙臺盆。
陽光城·睿灣上海碧云服務公寓浴室
此外，一些細節上也能夠看出陽光城對于產品的用心，房門均采用較高造價的靜音門把手，免除開關門的打擾，以及在兩居室以上戶型配備多人全套餐具。在人性化服務方面，考慮到客戶到周邊醫院就醫需求，公寓服務人員可為其提供能力范圍內的幫助。
陽光城·睿灣上海靜安服務公寓臥室
而陽光城·睿灣上海靜安服務公寓位于靜安區核心地段，在產品上房型更加多樣，體量更大，擁有六大房型的200余套客房。多數房型為一居室，適合單身或夫妻居住。房間配備智能窗簾、智能魔鏡等智能家電、家居，為住戶提供智能、健康的居住新體驗。在疫情期間，項目服務人員積極響應政府、街道的防疫要求，向客戶贈送口罩、消毒水等防疫物資，并提供快遞、外賣消毒服務，還發起補充VC活動，關懷客戶身體健康，以多項舉措保障公寓的安全居住環境。
從物業獲取來看，陽光城以上兩個服務式公寓項目均為早年收購的自持物業，其作為房企所具備的優質項目儲備量，和資源配置能力可見一斑。2018年，陽光城首期12.1億長租公寓REITs成功發行，就是得益于碧云服務式公寓的優質底層資產。
除底層設計的產品基礎外，運營更是房企系公寓品牌需要突破的一道難關。不同于房企銷售型產品的賺快錢模式，服務式公寓的運營涉及了產品定價、調價機制，日常服務流程SOP等諸多環節，前期投入巨大，而回本周期長，這些都是擺在陽光城面前的難題。在借鑒國際酒店式公寓成熟運營體系的基礎上，陽光城公寓團隊也逐漸摸索出一套適合自身發展的運營體系。例如優化價格調整體系，以較為靈活的價格機制適應市場變動。
住房租賃市場中的“非典型選手”
地產系是住房租賃市場中一支舉足輕重的派系，“龍生九子，各有不同。”有人激進，也有人理性謹慎，陽光城就屬于后者。不像大多數地產系公寓品牌時常活在聚光燈下，陽光城的話題量不多，但卻算得上一個與眾不同的“非典型選手”。
首個項目發布于2018年，作為較晚進場的房企品牌，陽光城有了更理性的思考。采用重資產模式的陽光城看到了存量時代下住房租賃市場的長期前景，以及這項創新業務帶來的穩定現金流收益，和長久的品牌形象提升。在細分市場的選擇上，陽光城避開了青年白領公寓市場這片紅海，另辟蹊徑切入城市中高端租賃人群，布局“陽光城·睿灣 Le Ville Residence”服務式公寓和“Yango+”青年公寓兩條產品線，以較為高端的差異化產品獲得市場青睞，同時豐富自身產業生態。
在2017-2018年的長租公寓瘋狂期，大多數公寓品牌因盲目跑馬圈地，而忽視了項目收益和產品品質時，陽光城則選擇布局少而精的優質物業，投入巨資進行產品改造，把單個項目的盈利能力和品質放在規模等標準之上。
如今，陽光城·睿灣的發展步伐依舊穩健，除上海兩個已開業的成熟項目外，陽光城·睿灣在西安和廈門也有項目相繼面市，其深耕一二線城市中高端租賃市場的態度可見一二。
