繼4月創近幾年單月新高后，5月房企境內債券融資繼續井噴，與此同時，房企美元債也于5月“破冰”。在銷售放緩的壓力下，房企融資力度進一步加大。
與此同時，房企拿地熱情不減，重點城市土地市場延續了4月的火熱成交，多家房企高溢價搶地。重點城市土地周溢價率創年內新高，其中，長三角區域土地市場熱度最為凸顯。
業內人士認為，在信貸政策相對寬松及優質地塊持續供應的背景下，當前土地市場熱度短期內仍將延續。中長期來看，杭州、寧波等城市拿地機會更值得重點關注。
境內債券融資井噴
繼4月創近幾年單月新高后，5月房企境內債券融資繼續井噴。
證券時報記者梳理了房企近期發債的情況：
5月28日，上交所公告顯示，融創已于27日發行33億元公司債券，票面利率為5.60%。
5月27日，旭輝宣布成功發行31.2億元公司債，利率最低3.8%；金科股份公告發行17億元公司債，品種一票面利率5%，品種二的票面利率為5.6%；萬科總計25億元公司債在深交所上市，票面年利率分別為2.56%和3.45%。
5月25日，恒大40億元公司債確認利率為5.90%，擬用于償還到期或回售公司債；時代中國兩筆私募債券狀態更新為“已反饋”，合計總額51億。
5月21日，上交所信息顯示，綠城擬發行115億元公司債券狀態更新為“已反饋”。
5月20日，上交所信息顯示，龍湖50億住房租賃專項公司債券狀態更新為“已反饋”。
中原地產研究中心統計數據顯示，截止2020年5月27日，房企融資中的債券發行井噴，年內已經高達3076億，而2019年全年只有5800億。在疫情影響下，4月單月房企債券融資就高達971億，刷新了最近幾年的單月記錄。5月房企債券發行繼續在高位運行。整體看，年內債券融資同比上漲已經接近25%。
“房企不僅最近債券發行暴漲，定價利率也持續下調。”中原地產首席分析師張大偉說，多家房企債券利率已經在2字頭。
對于近期房企境內債券融資井噴的原因，張大偉認為，海外資本市場的動蕩基本封死了內地房企海外融資的可能性，同時，房企銷售放緩，資金壓力加大，最近在增加一切融資手段，加大融資力度。
5月房企美元債“破冰”
受疫情影響，境外資本市場波動較大，近一段時間，房企境外融資基本暫停。
據克而瑞研究中心統計，3月12日-5月5日，被監測的95家典型房企無美元債發行，房企美元債發行“斷檔”超過50天，2020年4月是自2017年房企海外發債潮以來債首次出現單月零發行的情況。4月27日，時代中國公告稱，擬發行2億美元優先票據，票面利率6%，并將于5月6日在港交所上市發行。
克而瑞研究中心認為，這標志著中資美元債的重新啟動， 實現破冰。截至5月25日，正榮、碧桂園以及力高集團也陸續成功發行了境外美元債，房企重啟了美元債進行融資，這四家房企美元債發債總額達到10.94億美元。
5月20日，碧桂園公告發行5.44億美元優先票據，票面利率5.40%；同日，力高集團公告稱，公司連同附屬公司擔保人與瑞信及法國巴黎銀行就票據發行2023年到期的1.5億美元13.0%優先票據訂立購買協議；5月21日，正榮地產公告稱，2億美元2024年到期的優先票據將于5月22日在香港上市及買賣，年息8.35%。
克而瑞研究中心指出，從融資成本來看，相對于房企歷史同年限或同規模等可比美元債，碧桂園及正榮有稍許下降，其中碧桂園本次發行的美元債相較于2019年的3月發行的5.5億美元的5年期美元債利率下降1.1個百分點，而力高集團則相較于其計劃替換的2020年11.0%票據成本高出了2個百分點。整體來看，由于龍頭房企在償債能力方面體現出優勢，目前在經濟短期流動性寬松下，龍頭房企融資成本相較于中小房企成本更優，較以往的降幅更大。
除了銷售端回款下降帶來的壓力，近兩年的境外債償債高峰的到來，也是房企融資壓力加大的重要因素。
克而瑞研究中心統計，根據95家房企的美元債到期情況來看，2019年全年到期額約達1700億元人民幣，2020年房企的境外債到期額仍持續高位，2020年上半年到期約1020億元人民幣，下半年雖稍有下降但仍在高位約有937億元人民幣；2021年上半年房企到期境外債達到近幾年的第二高峰，到期額有1782億元，高過2019年的全年到期額。
重點城市土地周度溢價率創新高
近期，重點城市土地市場延續4月的火熱成交，多家房企高溢價搶地。
其中，僅5月27日一天，碧桂園就在三個城市拿下三宗商住用地，有兩宗溢價率超100%。
根據媒體公開報道信息，5月27日，經過228輪競價，碧桂園以6.59億元競得江蘇省南通市一宗商住地塊，樓面價10285元/平方米，溢價率51.93%。
同日，經過846輪競價，碧桂園以6.55億元競得江蘇省鹽城市一宗商住用地，樓面價3776元/平方米，溢價率高達125%。此外，經過近七個小時、1148輪競價，碧桂園以2.48億元競得山東省煙臺市一宗商住用地，樓面價3417元/平方米，溢價率高達118.78%。
4月以來土地市場的熱度在5月中旬上升特別明顯。據克而瑞研究中心統計，5月11-5月17日，重點城市土地周度溢價率已經升至26%，創下今年以來的新高，較4月第一周溢價率12%已經翻番。其中，一、二線城市溢價率均高達27%，三四線城市稍遜色，但也高達24%。另外，溢價率超過30%的地塊成交幅數高達36塊，環比增加33%，也突破今年以來的新高，土地市場熱度高漲；周內合肥、寧波、紹興溢價率達30%的土地均為4幅，長三角區域土地市場熱度最為凸顯。
那么，哪些房企拿高熱地塊較多？
根據克而瑞研究中心統計，從就高熱度地塊（溢價率超過30%、最高限價、成交總價在10億元以上三個條件符合其一的土地）的競得企業來看，金地競得地塊最多，高達10幅，其次是恒大，競得9幅，萬科、新城、旭輝、建發、中海、中南、首開、龍湖、融創等房企落子也較頻繁，競得高熱地塊幅數均超過或等于5幅。
而從房企拿地區域來看，克而瑞研究中心指出，大多數房企仍在積極擴張版圖，投資的重點依然集中在長三角、京津和粵港澳三大區域，其中以長三角布局最為積極。
克而瑞研究中心認為，考慮到當前信貸政策相對寬松，優質地塊供應也在持續之中，當前地市熱度之勢短期內仍將延續。近期優質地塊土地出讓較為集中的杭州和南京等城市仍是房企拿地重點；中長期來看，杭州、寧波等城市，由于產業經濟好、購買力強，使得人口吸引力較強、購房需求支撐性佳，拿地機會更值得重點關注。
來 源：證券時報
編 輯：liuy
