“請到天涯海角來，這里四季春常在...... ”
隨著，6月1日國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》（以下簡稱“《方案》”）發布后，海南話題不斷升溫，它不再僅是旅游勝地，還將成為科技革命、產業變革、現代服務業和高新技術產業發展的沃土。
此外，《方案》中對房地產行業也有涉及。《方案》寫道：支持住房租賃金融業務創新和規范發展，支持發展房地產投資信托基金（REITs）。
期盼的住房REITs終于來到 ，但這并不意味著海南會再一次成為房地產投資者的天堂。6月8日，在國新辦舉行的《海南自由貿易港建設總體方案》發布會中，海南省委書記劉賜貴繼續強調嚴控房地產的思路，明確炒房行為依然會受到管控，海南不能成為房地產的加工廠。
對此，易居研究院智庫中研究總監嚴躍進認為，在土地利用方面，未來海南會更加強調產業導入概念，尤其是和自貿港相結合的高端產業；在房企投資方面，地產開發能力不再是主要的衡量指標，后續有創新業務和人才導入能力的房企，發展機會更大。
海南不是房地產加工廠
細看這份傳了2年多才發布的《方案》，其實能與房地產行業發生關系的并不多，聯系最大的莫過于“支持住房租賃金融業務創新和規范發展，支持發展房地產投資信托基金(REITs) ”。
以至于在《方案》公布后，有房地產人士認為，房企傳統的高周轉路徑在海南行不通。
正如上述人士所判斷，在6月8日的國新辦新聞發布會上，劉賜貴說：“海南的房地產不是外面想要多少就建多少，不能成為房地產的加工廠。我們土地是有限的，而且歷史上也有過教訓，所以在構建現代化產業體系方面不能是單一的。
事實上，海南房地產市場在這之前就已經轉變。很長一段時間，島外購買力是海南房地產市場的重要支撐，以至于人們戲稱“海南省為東北第四省”，但2年前的“全域限購”政策讓房海南樓市銷量不斷下滑。
2017年，全域限購實行前的最后一年，海南省商品房銷售額為2713.7億元，同比漲幅82.1%；2019年，海南商品房銷售額在2018年基礎上繼續下降38.8%。除了全域限購，限價、本地居民多套住房限購等政策也在進一步遏制海南樓市重返曾經的火爆場面。
面對海南在去房地化中所表現出“壯士斷腕”的決心，一些重倉海南的房企業開始收縮海南布局，更有房企將海南區域與廣深區域合并，統稱為華南區。
這兩年海南省對房地產業更鼓勵將存量商品住宅用地或項目轉型發展為安居型商品住房、商業、辦公等經營性房地產或租賃住房。并加快發展旅游地產、商業地產；繼續實施棚戶區改造和大力推進老舊小區改造，滿足改善性住房需求；有序實施引進人才住房保障。
結合這一方向，前期投資高，回本慢的商業地產、長租公寓等項目將會在REITs的支持下找到投融管退通道，迎來發展契機。
從海南省對房地產行業的轉型思路來看，REITs的出現有利于其進一步推進轉型。《中國財經報》撰文分析，支持REITs發展有利于推動海南省房地產結構調整轉型，培育發展房屋租賃市場，引導傳統的商品房買賣向房屋租賃市場發展。
百萬人才何處安放
人口是房地產需求的基礎，城市人口增加與房地產相關的消費才能起來。這是許多城市將房產政策調整與人才掛鉤的內在邏輯。
但是在自貿島的建設中，上述邏輯似乎有點說不通。昨日的發布會上，“百萬人才進海南”的計劃再被提及。上一次提出是2018年，這期間，海南已經引進10萬人才進島。
在《方案》中，另一條被視為與房地產業發展相關聯的是人員進出便利政策。《方案》提及，未來海南針對高端產業人才，實行更加開放的人才和停居留政策，打造人才集聚高地。在有效防控涉外安全風險隱患的前提下，實行更加便利的出入境管理政策。
無疑這會吸引更多的人才進島工作、生活。但人到一個新的地方，首先要解決的就是居住問題，在多角度的限購下，剛進島的人到哪里居住？
按目前海南島的規定，在當地工作一年才有買房資格。除該限制，房價是另一重限制。據中國房地產數據研究院數據顯示，2020年3月海南省重點城市海口和三亞的房價分別在1.5萬元/平方米、3.9萬元/平方米。
復旦大學中國研究院研究員陳平認為，中國之所以每年會流失很多人才而且對國外的科學家缺乏吸引力的主要原因是：我國的很多雙一流大學都是分布在沿海地區，而且一般學校周圍的房價都是相當高的，有很多學生畢業后多年都無法擁有一套自己的房子。
一位長租從業者粗略預計，百萬人才目標，至少需要50萬套房源。在購房政策趨嚴下，這一個缺口就需要租賃住房來補充。
目前，海南還是長租企業布局的一個洼地。多數長租企業主打一二線市，如，分散式長租公寓規模代表自如，其房源目前主要分布在四個一線城市和杭州、南京、武漢、天津、成都5個城市。而房企系中，房源規模最大的萬科雖在全國30多個城市布局，但海南仍是空白。
面對幾近空白的市場和REITs的輔助，《中國財經報》的文章指出，REITs對海南的作用有利于解決來海南干事創業的人才的住房問題。據悉，首期省人才租賃住房不動產投資信托基金通過盤活存量房源，可為來瓊工作的人才提供1035套租賃住房，解決人才干事創業的后顧之憂。
走，去海南乘風踏浪吧？
在海南省實施全域限購過程中，安居型商品住房成為主推方向之一。
安居型商品住房由存量商品住宅轉型而來，出售中有部分定向比例。此外，在一定年限內實行封閉流轉機制，上市交易增值收益須與政府分成。
據悉，海南省首批安居型商品住房面向的重點對象為全省實施基層教育衛生人員。未來三年時間，該類住房還將惠及更多醫、教工作者。
不過，嚴躍進認為，隨著《方案》的落地與貿易、科技創新、科技金融方面的人才會較多的進入島內，因此海南省肯定會針對這種新需求，在土地供應方面做好相關工作。此外，海南的優勢產業，旅游業也將會吸引大量人才涌入，未來藍領型長租公寓或會成為海南市場的一個重要補充。
旅游業作為海南重要產業之一，也在影響著海南的住房發展。一位從事租賃業務的業內人士對奇點君說：“海南地產的一大特點是，旅游度假物業、康體等經營性地產較為發達。這些物業中許多是交由他人代為打理，在新政策驅動下，或許這些物業主可以轉變思路，發展長租公寓，平衡旅游淡旺季帶來的收益波動。此外，一些酒店式公寓，早期重倉海南的房企，也可借機進入租賃賽道。”
盡管海南的租賃市場有很廣闊的天地任租賃人士踏浪，但嚴躍進提醒道：“人才進島，發展租賃住房雖是趨勢，但企業進入要謹慎。”
具體來看，海南省的潛在供應比較多，如果不注意盲目進入，發展未必如意。畢竟海南在發展中，很多沿海地方都講概念，比較分散。如果說只搞這個，三亞、海口兩地是沒問題的，但是布局太分散，可能會分流一部分需求，相應企業在進入時要注意。
來 源： 鳳凰網
編 輯：liuy
