無論是單價還是總價，地產商合生所奪得的北京分鐘寺地塊，都是目前當之無愧的北京地王，也是目前的全國地王。
5月9日至5月19日，北京市豐臺區南苑鄉分鐘寺共推出了3個相鄰的住宅地塊，總建筑面積25萬平方米，起拍價134億元，最終被合生以179.6億元的成交總價逐一拍下，總體樓面單價高達7.15萬元/平方米，其中一塊土地的樓面單價高達7.6萬元/平方米。
這一舉動，很快引發業內關注。盡管合生創展一向被譽為隱形的地產旗艦，但其去年底的賬面上，僅有140多億港元，對于合生而言，這番蛇吞象的操作最終能否承受？對于當下的樓市，又有何啟示？
手頭現金不足以購買地王
從北京地鐵10號線分鐘寺站出來后向東走200米，就能看到，兩輛挖土機趴在一片斷壁殘垣中，拆遷后的灰色土地上鋪著一層綠色的防塵網，四周如同廢墟一般，只有較遠處才能看到城市中挺拔的樓房，這是北京分鐘寺地王的現狀。
合碩地產機構首席分析師郭毅告訴中國新聞周刊，在北京東南三環與四環之間，25萬平方米的住宅用地可說是絕無僅有，尤其是在北京四環以內嚴格限制住宅用地審批立項的背景下更顯稀缺，通過一級開發，合生在此耕耘了十年，可謂志在必得。
根據土地出讓文件規定，自成交之日起第 35 個日歷日，競得人須全額交納土地出讓金至北京市財政專戶。這意味著，最晚在下周一（6月15日），合生就需要陸續在本月內全部支付這三個地王的價格179.6億元。
不過，合生的年報顯示，截至2019年底，合生的手頭現金只有近140億港元，一方面，這部分資金還需要維持日常運營開支，另一方面，這部分資金并不足以支付全部地價。圖為北京分鐘寺地塊。攝影／劉德炳
今年以來，合生的現金流在持續變動，即使考慮到這一點，合生支付地王價格的壓力依然較大。
合生的業務以住宅開發和商業運營為主，今年受疫情影響，全國商業地產運營大都慘淡經營，合生旗下的商業標桿項目合生匯到了5月份，才陸續恢復了一定的人流，其現金流入更多的還是依賴房地產銷售。
據合生創展公布，截至前五月，合生創展合約銷售金額為約人民幣65.07億元，較2019年同期約人民幣83.5億元同比下跌22.1%。
透過合生2019年年報來看，在籌資方面，前五月合生僅需要支付的利息就高達15億—20億元，加上工資、營銷等其他開支，總體的現金流出應該在30億—40億元。
綜合考量合生的三大現金流，截至前五月，預估合生手頭上的全部現金為170億元左右，或許還不足償付地價。當然，如果將公司可動用的全部現金用于近期支付地王的價格，那無異于窒息。
融資成本過高存在壓垮企業的風險
對地產商而言，地王是一次全方位的考驗，尤其是體量如此大、價格如此高的地王，稍一不慎，可能會陷入全面的危機中。在房地產市場，類似的例子不勝枚舉。此前，在北京、上海、南京等地，均發生房企退地王的現象，甚至是一個地王顛覆了一家房企。
合生是朱孟依在香港創辦的隱形的地產巨艦，其布局以北京、上海、廣州為主，在一線城市有著極其豐厚而優越的土地儲備，是絕對的首富級企業，但近年來，其發展速度已極大放緩。
本次成交的北京分鐘寺三個地王，由合生的兄弟企業珠江地產進行一級開發，在全部地價中，還包含一級開發商的土地開發建設補償費，以5月9日成交地王為例，其72.2億元的地價中，土地開發建設補償費為48.35億元。
郭毅表示，合生為這塊地布局了十年之久，通過一二級聯動的開發模式，合生肯定會整體考慮土地價格和收益，參照目前土地一級開發環節的利潤，最終會拉低實際成交地價，這是合生拿地的優勢；但合生和珠江畢竟是兩個不同的實體，合生短期面臨著支付巨額地價的現實。圖為北京分鐘寺地塊。攝影／劉德炳
根據出讓文件規定，即使是涉及珠江的土地開發建設補償費，也是打到北京市財政專戶，而不是直接打到珠江的賬戶上；另外，這三個地王的成交價，最晚需要在6月下旬全部交清。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴中國新聞周刊，從合生的融資渠道來看，一方面可以加快在售項目的去化速度，來增強自己的現金流；另一方面可以加強融資力度，通過債權融資和股權融資等多種方式來解決資金壓力。
數據顯示，盡管合生加大了銷售力度，但目前看收效不大。據合生公布，前5月較2019年同期同比下跌22.1%，其中5月份合生也比去年少銷售近10億元。相比于如今的龍頭房企碧桂園、萬科、恒大而言，無論是銷售速度還是銷售規模，合生的銷售額都大為遜色。
郭毅也認同合生通過融資手段支付地價的可能性，畢竟遠水難解近渴，合生近期就需要動用大筆的資金，另外，目前市場整體融資環境已大為改善，融資成本在降低，最低能到4.5%的年息。
不過，從政策面來看，對于開發商通過銀行貸款來支付地價，這一信貸的閘門并未打開。
對此，一位地產資深研究人士表示，合生擁有十分優質的土地儲備，比如霄云路8號等，將這些項目抵押貸款，合生仍能輕松獲得銀行的授信。
但很顯然，縱然能夠從銀行等途徑取得資金，對于合生而言，其壓力反而更大。2019年，合生支付的各種利息金額高達37多億元，已超過其當年的核心利潤，參照合生目前的平均借貸成本，如果融資200億元左右，那么合生每年的全部信貸資金成本將高達50億元，這是目前的合生所難以承受的。
地王前途未卜
根據合生創展估計，北京分鐘寺地王中的L-39地塊的建筑工程將會在2021年2月開始，而預售則在2021年4月開始；L-41地塊的建筑工程將會在2021年1月開始，而預售則在2021年3月開始。
這與此前合生一直恪守的慢周轉策略大不相同。
郭毅表示，這三個地王均是招拍掛成交，地價較高，相應地資金成本較高，包括資金的實際成本和機會成本都很高，繼續采取慢周轉將會吞噬項目的利潤，唯有采取快周轉，才能真正盤活資產。
張波認為，合生提高周轉速度，可以更好提升其資金使用效率，對于更好提升項目的利潤水平將有一定幫助。但是這種轉變是有難度的，最主要的問題在于企業現有的軟硬件設施是否可以適合快周轉的需求，尤其是在運營管理鏈條上協同度以及相關管理人員的配備方面都會面臨一定挑戰。
據了解，在奪得北京分鐘寺地王后，合生第一時間以百萬年薪對外公開招聘項目總等職位。
貝殼研究院高級分析師潘浩向中國新聞周刊介紹，地塊周邊二手住宅成交均價普遍在4.5萬—6萬元/平方米，其中相對高端的項目成交均價為8.6萬元/平方米，合生以7萬多元的樓面價奪得三個地王，創年內樓面價新高，其起始樓面價遠高于周邊市場價格，可見對區域定位較高，對其居住品質有一定要求。
上述地產資深人士表示，從合生的成本來看，預計這一地王項目的起價可能會定在11萬元/平方米左右，最終銷售目標為12萬—15萬元/平方米，不過，參照北京南三環沿線此前的地王入市銷售來看，這些地王項目大都利潤較薄。目前看，盡管政策面和資金面存在有利于地王的土壤，但過高的地價以及瞬息變動的市場形勢，意味著地王前途未卜。
潘浩表示，北京分鐘寺區域雖為四環內少有的價值洼地，其當前居住氛圍較為一般，無疑對開發商項目打造能力提出較高要求，需要三個地塊形成合力，打造高端居住板塊。
張波表示，在2018年和2019年沉寂兩年后，2020年地王現象又有抬頭，合生的表現無疑十分搶眼，其樓面價較高，未來存在著一定的開發風險，需要在產品打磨層面有更加突出的表現。
今年1月，合生正式完成二代交替，其創始人朱孟依將董事會主席的職務交給了其女兒朱桔榕，合生的改變正在進行，隨著北京分鐘寺地王的橫空出世，其壓力與風險也到了前所未有的時刻。
來源：中國新聞周刊
編輯：wangdc
