武漢作為此次新冠疫情爆發的中心,期間經濟發展和社會活動遭受較大影響,武漢市統計局數據顯示,2020年一季度,武漢市地區生產總值(GDP)按可比價格計算,比上年同期下降40.5%。其中,第一產業增加值下降36.4%;第二產業增加值下降45.4%;第三產業增加值下降37.7%;服務業生產緩慢,租賃和商務服務業同比下降43.4%,相比其他行業,租賃和商務服務業所受影響相對較小,降幅分別小于全行業平均水平32.2和14.2個百分點。
受疫情影響,一方面,市場租賃需求銳減,租金價格伴隨市場新增供給的下降而出現波動,另一方面退租現象頻發,空置率上升,使得公寓資金鏈面臨考驗。隨著疫情得到逐步控制,4月8日武漢正式解除封城,城市逐步恢復正常運轉。市場房源供給和租金走勢逐步恢復,但對比去年同期,房源供給量仍有差距。
數據來源:中國房價行情網,邁點研究院整理
此外不可忽視的是,疫情所帶來的的階段性市場沖擊,使得武漢當地公寓品牌經營問題開始暴露,業主和租客利益或將無法得到保障。
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那么疫情之后,武漢的住房租賃市場是否仍會保持活躍?區域市場又該如何布局?
武漢是湖北省省會城市,中部六省唯一的副省級城市和特大城市,是我國重要的工業基地、科教基地和綜合交通樞紐,中部崛起背景下,為武漢進一步發展帶來機遇。2019年武漢生產總值超過1.62萬億人民幣,同比2018年增長7.4%,GDP總量排名我國2019年十強城市第七。三次產業分別達到348.99億元、5988.88億元、9855.34億元,其中第三產業占比60.80%億元。
武漢作為我國四大科教中心城市之一,科教綜合實力雄厚、教育資源豐富,當前武漢擁有各類普通高校89所,科研機構96所,在校大學生約130萬,高校科研機構數量位居全國第一,在校大學生數量位居全球單個城市前列。武漢自2017年開始啟動實施“百萬大學生留漢就業創業工程”,推進大學生留漢政策,對大學生創業、落戶、租房以及置業等多方面給予較大的政策支持力度,截止至2019年共新增留漢大學生109.5萬人。2019年武漢常住人口1121.2萬人,環比2018年增長1.18%,城鎮化率達到80.49%。作為快速發展的人口凈流入城市,武漢住房租賃市場潛在需求巨大。
表1 2017-2019年武漢住房租賃熱點城市政策梳理
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年武漢入選國土資源部(現自然資源部)、住房和城鄉建設部聯合印發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》試點城市,之后相繼推出和落地系列政策對當地住房租賃行業發展進行支持。
圖3 2019年集中式長租公寓MBI品牌指數TOP50中部地區租賃熱點城市布局占比
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作為中部住房租賃重點城市,相比鄭州,武漢住房租賃市場更為周到長租公寓品牌的關注,2019年集中式長租公寓MBI品牌指數TOP50中24%的品牌對武漢市場進行布局。
圖5 2019年集中式長租公寓品牌MBI品牌指數TOP50武漢區域布局
從集中式長租公寓品牌武漢區域分布來看,洪山區、蔡甸區、江干區、江夏區為武漢住房租賃熱點區域,長租公寓品牌MBI品牌指數TOP50中分別有33%、10%、10%和10%的品牌布局洪山區、蔡甸區、江漢區、江夏區。洪山區作為武漢市中心城區與新城區交界的郊區,坐落著武漢大學、華中科技大學、華中農業大學、武漢學院等高校和花山生態新城、光谷關山地區、武漢軟件新城等園區基地,產業結構優良,是武漢年輕人聚集熱點區域,因此地鐵2號線、7號線沿線街道口、虎泉、南湖、魯巷區域是集中式長租公寓落地重點區域。
整體來看,武漢市作為中部經濟區核心城市,湖北省省會城市,經濟基礎較好,具有較強的韌性和潛力,為中部地區重要的人口凈流入城市,住房租賃市場需求較為旺盛,盡管新冠疫情的爆發對武漢市住房租賃行業造成較大的階段性影響,但隨著新冠疫情在我國得到基本控制,武漢市復工復產工作正在加速推進。4月30日,黨中央確定支持湖北省經濟社會發展一攬子政策,從財政稅收、金融信貸、投資外貿等方面明確了具體措施,政策加碼促進湖北省經濟復蘇,同時著力保障居民就業,做好民生工作。伴隨經濟的快速復蘇和和社會運轉的加速,預計武漢市住房租賃逐漸回暖。
來源:邁點網
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