2020年的疫情之戰，將奮戰在一線的物管行業推上發展快通道，物管領域的邊界也在迅速拓展中。
資料顯示，近兩年，越來越多物業服務企業正將優勢從住宅業態進行廣泛延伸，開拓新的服務及盈利空間，而非住宅物業正成為他們眼中的下一片“藍海”。
“相比傳統住宅市場物業，非住宅物業具備市場空間大、物業費均價高、收繳率高、提價相對容易等諸多優勢，目前有多家龍頭物管企業正通過不同形式，開啟非住宅物業拓展步伐。”中國指數研究院方面在接受中國房地產報記者采訪時表示。
龍頭房企“搶灘”非住宅物業市場
首先瞄準這一領域的是頭部房企，進入方式也各有不同。
據記者了解，萬科物業、綠城服務、保利物業等先后通過成立非住宅物業子品牌，或承接公建物業、城市服務等方式進軍非住宅物業市場。
2018年，萬科物業曾推出獨立子品牌“萬物商企”，成立專門運營公司，進軍商寫市場；2019年，綠城服務借鑒BOMA國際商業地產運營管理經驗，推出“綠城云享”獨立商寫品牌；同年，保利物業推出“星云企服”商辦物業服務品牌，為企業提供高效、人文、智能的賦能型商辦物業服務。
也有部分物管企業通過承接政府機關、國有企業、事業單位等相關物業管理服務方式，順勢切入體育場館、交通樞紐等公共服務領域，開辟新渠道。
2019年，碧桂園服務通過承接遼寧省高速公路服務區項目，整合鳳凰優選、鳳凰會等優質資源，將高速服務區打造為區域商業綜合體；為北京大興國際機場南航基地提供物業服務；招商積余為瀘州市江陽區人民法院、港珠澳大橋等提供物業服務；中海物業為澳門房屋局管轄下的社會房屋物業、香港九龍站、香港13家司法機構等提供物業服務等。
與此同時，隨著城鎮化建設的推進，城市居住格局的改變，龍頭物管企業也在探索新的服務業態模式，2017年底，“城市服務”這一新型物業模式在多個城市出現。
2018年，碧桂園服務發布“城市共生計劃”，并基于城市公共空間的12個細分領域場景，推出了包含AI城市公共服務、DC數字城市綜管服務和IS產業協同運營服務在內的城市服務2.0產品，探路城市服務新藍海。
同年，保利物業在嘉善縣下屬天凝鎮、大云鎮、陶莊鎮、西塘景區以及周邊的上海市羅店鎮布局城市服務，之后又接管遼寧省東港市孤山鎮城鎮溝渠改造綠化、垃圾中轉站建設、停車場設計、公廁改造、開放式小區物業管理等一系列公共服務。
龍湖智慧服務組建“龍湖悅來城市管理有限公司”，定位新型城市管理綜合服務提供商，從城市照明設備、道路預警設備、城市水系規劃、市政綠化、安防等各方面，與政府運營管理部門形成配合，打造城市一體化的物業系統。
萬科物業聯合大橫琴城資打造“物業城市”，通過“專業服務+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間與資源實行全流程“管理+服務+運營”。
對于這一模式，中國指數研究院方面認為：“物業服務企業把深耕于物業管理行業的經驗與城市生態建設相結合，將物業服務最新理念帶入城市治理，與政府一同打造‘城市服務’新合作模式，讓物業成為‘城市治理’的重要一環。”
非住宅市場的“誘惑”
相比傳統住宅市場，非住宅領域的潛力不容小覷。
首先是市場空間大。根據國家統計局數據，2000-2019年，全國商業營業用房、辦公樓、場館類用房、科研及教育用房、醫療用房的累計竣工面積分別為15.67億平方米、4.32億平方米、4.93億平方米、17.69億平方米及4.64億平方米。截至2019年底，全國各類產業園區已超1.5萬個，包括國家級開發區600余家，省級開發區2000余家。
圖：2000-2019年全國部分非住宅領域累計竣工面積
數據來源：中國指數研究院
同時，隨著“機關及企事業單位后勤服務社會化改革”和“公共服務領域鼓勵社會資本參與投資和運營”等一系列政策的推出，不斷為學校物業、醫院物業、公眾物業等非住宅業態釋放市場空間，給物業服務企業帶來業務增量機會。
圖：2018-2019年百強企業住宅和非住宅業態的管理面積占比情況
數據來源：中國指數研究院
從物業服務百強企業在管項目來看，非住宅業態的面積占比由2018年的26.06%上升至31.12%，實現進一步提升，但物業服務頭部企業對非住宅業態的覆蓋度仍較淺，各業態行業集中度不高，呈現較大藍海市場。在物管企業相關人士看來，非住宅物業服務市場空間廣闊、業態多元化、服務專業化驅動下，更具有誘惑力的是這些多元化業態將產生更多增值服務需求。
其次，從物業費來看，非住宅業態物業費普遍高于住宅物業。
從物業服務百強企業在管項目來看，2019年，百強企業辦公物業、商業物業、醫院物業服務費均超過6元/平方米/月，分別為6.99元/平方米/月、6.28元/平方米/月、6.22元/平方米/月；公眾物業、產業園區物業、學校物業服務費分別為3.38元/平方米/月、3.31元/平方米/月、3.25元/平方米/月；住宅物業服務費最低，為2.09元/平方米/月。非住宅面向單一業主或者支付能力較強的法人群體，對于物業費的上漲相對不敏感，較住宅物業更易提價。
圖：2019年百強企業不同業態平均物業服務費標準
數據來源：中國指數研究院
從繳費率來看，非住宅業態物業費收繳率高于住宅物業。資料顯示，百強房企非住宅各業態收繳率普遍高于住宅業態。面向單一業主的醫院物業收繳率最高，達98.72%；公眾物業、學校物業的收繳率分別為98.42%、98.25%；面向企業收費的辦公物業、產業園區物業，因企業支付能力較強，收繳率較高，分別為97.50%、97.22%；商業物業由于以中小商戶為主且商鋪眾多，收繳率相對偏低，為93.33%，但也高于住宅物業收繳率；由于住宅物業面向支付能力和意愿最低的自然人，收繳率最低，為91.63%。
圖：2019年百強企業各業態物業費收繳率情況
從競爭激烈程度來看，這一領域尚出現橫跨多個非住宅物業業態的龍頭企業。
2020中國物業服務百強企業數據顯示，有95.49%的企業布局住宅業態，而涉足學校物業、公眾物業和醫院物業的企業最少，數量占比分別為52.46%、43.44%和32.38%，非住宅物業市場還有待于企業進一步開發。
圖：2019年不同業態的百強企業數量占比情況
數據來源：中國指數研究院
專業技術能力是獲取非住宅業態項目的核心競爭力，而公司的行業經驗、行業口碑是非住宅業務物業管理的重要壁壘，細分賽道的管理經驗有利于企業繼續深耕賽道。而且，非住宅物業中的一部分公建物業（例如政府大院，軍隊營區等），一些企業具備相關管理資質，這在一定程度上也降低了細分賽道競爭的激烈程度。
非住宅物業面臨的挑戰
盡管非住宅物業管理領域存在諸多誘惑，但挑戰也頗多。
一位資深物管企業副總經理在接受記者采訪時表示：相比住宅物業管理，非住宅物業管理進入門檻高。非住宅業態多樣造就了該領域細分賽道眾多，但進入壁壘較高，需要物業服務企業具有較高的各業態物業服務專業能力。
其次，續約率低。住宅物業管理公司更迭需要通過業委會，目前業委會在全社會的普及度并不高，所以住宅物業的續約相對是容易的，而非住宅物業續約的難度會更大，單一業主或較少業主更換物業公司的可能性更大。
另外，與傳統住宅物業管理相比，非住宅物業管理模式需順勢調整。多業態物業服務要求物業服務企業在管理模式上順時而變，順勢而變，否則過多的業態物業服務會拖累整體服務質量和運營效率。
來源：中國房地產報
編輯：wangdc
