作為長三角必爭之地核心城市蘇州，部分開發商為拿地不惜鋌而走險。
6月11日，江蘇省蘇州市自然資源和規劃局連發4條公告，通報對金地、雅居樂、黑牡丹等旗下8家違規參與地塊競買的房企處理決定，違規企業3年內不得參加蘇州市區國有建設用地使用權掛牌競價出讓活動。
“房企很看好蘇南地區房地產市場，蘇州只要有地塊出讓，全國各地開發商都來爭搶。”有房企人士稱。
事實上，因熱點城市土地市場競爭壓力愈發加大拿地難度上升，今年以來房企圍標、多家子公司同時參拍同一幅土地的情況屢見不鮮。但處罰力度如此之大還是首次。
“龍頭企業本身土地儲備充足，兩三年不拿地還能抗一抗；但對于中型或小型企業而言，手中土地本就不多，必須滾動拿地才能活下去，如果真的兩三年不拿地就會失去這個市場。”上海中原地產市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示。
當然，不排除后續企業在蘇州拍地時另換一副馬甲繼續競拍，但一旦被查出將對企業在地方政府心目中的形象造成更大負面影響，“后果是地方政府在做保障房、舊改等一些項目時不會愿意讓這樣的公司參與，這里面多少有一些利潤，尤其市場不好時能有代建機會企業就能活命。”盧文曦表示。
此次蘇州出重拳重點整治土地市場實際上也是對開發商群體的一種警示，政府穩地價、穩房價決心再度彰顯。
蘇州地市亂象：“多馬甲”違規拿地
今年4月初蘇州10宗地塊開啟競拍模式，近百家房企“激戰”8個多小時，蘇州土拍系統甚至出現崩潰現象。這種盛況為房企借用“多馬甲”拍地埋下伏筆。
據蘇州市自然資源和規劃局公告，金地集團旗下兩家公司、雅居樂集團旗下兩家公司、黑牡丹旗下兩家公司、自然人施其奇、陳榮巧全資控股的兩家公司，在四五月參與蘇州多幅土地出讓活動中，存在違背出讓文件中“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買”相關規定，屬于違規參與競買行為。
通報顯示，2020年4月9日杭州天霖投資咨詢有限公司和紹興金漢企業管理咨詢有限公司同時參與競買“蘇地2020-WG-18號”國有土地使用權，上述兩家企業均由杭州金地自在城房地產發展有限公司全資控股，該企業實際控制人為金地集團。
4月26日和5月15日，常州湖畔置業有限公司和常州雅樂科技園有限公司同時參與競買“蘇地2020-WG-24號”地塊和“蘇地2020-WG-30號”地塊國有土地使用權。這兩家企業均由迪揚有限公司控股。資料顯示，迪揚有限公司為雅居樂集團旗下公司。
此外，常州黑牡丹置業旗下常州牡丹瑞都房地產有限公司、常州牡丹華都房地產有限公司，以及由自然人施其奇、陳榮巧全資控股的鹽城市通偉達智能化工程有限公司、鹽城市創益通電子科技有限公司等4家公司也被一并通報。
“馬甲”并沒有讓這些房企大獲全勝。從中標結果來看，除金地旗下子公司競得“蘇地2020-WG-18號”地塊外，上述其他企業均未拿下相應競買地塊，而是被新希望、沈陽越秀地產、東原地產所競得。
按照蘇州規定，將上述8家企業列入國有建設用地使用權掛牌競價出讓失信行為人名單，自作出處理決定之日起，3年內不得參加蘇州市區國有建設用地使用權掛牌競價出讓活動，并將企業違規信息推送至蘇州市信用信息共享平臺。
“房企違規參與競買主要是為了提高競得率。”一位華東房企負責拿地的人士表示，蘇州設置了土地最高價格限制，但當報價達到價格限制后，就是各個開發商拼運氣的時候了，因為最終是按照報價區間的平均數確認競得人。這種情況下，如果開發商多一個“馬甲”，就多一份希望拿到地。
按照蘇州土地出讓規則，對設定市場指導價地塊在網上掛牌自由報價和限時競價階段，土地使用權網上競價超過市場指導價25%以上的網上競價中止，轉為網上一次報價。所有取得相應地塊網上競價資格的競買人均可參加該地塊一次報價。競買人報價在出讓人公布的一次報價總額有效區間范圍內進行一次報價。以一次報價中接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定為地塊競得價格。
房企鋌而走險背后：蘇州必爭之地
有房企人士評論稱，金地、雅居樂都是偏頭部房企，土地競爭激烈下不想辦法拿到地競爭對手就會去拿，再想進入蘇州市場就難了。不惜違規拿地，顯露出這些房企急于在蘇州加大市場話語權的迫切性。
截至2019年末，金地通過招拍掛、股權介入等方式已在蘇州布局十幾個項目。2019年金地蘇州實現69.4億元簽約銷售額。然而，金地在蘇州規模增長更多依賴合作等方式。2019年在售的10個項目中，金地權益占比超過50%項目僅2個。有分析稱，金地急于在蘇州擁有自己獨立操盤項目。
“這種違規做法對土地市場會造成很大干擾，比如真正的買家就三四家，但有的注冊了兩三個公司，拍賣過程中很容易干擾價格，造成地價越拍越高，對房價調控也會造成影響。”盧文曦稱。
蘇州地市、樓市的火熱是房企鋌而走險背后動力。數據顯示，2020年1-5月，蘇州土地成交規劃建筑面積922.11萬平方米，同比上升46.5%；4月、5月蘇州土地出讓金已超過440億元，其中5月成交48宗地塊，8宗為宅地，成交樓面均價9906元/平方米。北京、杭州與上海的土地出讓總額均突破1000億元。
同時，作為長三角地帶核心城市，蘇州樓市預期亦被房企所看好。今年以來面對疫情突襲，大部分房企調整了全年投資額度，但唯獨在長三角重兵布陣，甚至超過粵港澳大灣區。但房企要想進入上海、南京、杭州市場付出的代價會更大，相對來說蘇州市場則比較容易進入。盧文曦舉例稱，房企若想進入上海市場，沒有二三十億元很難拿下地塊，蘇州市場十幾億元就能進入了。對房企而言投資成本會低很多，同時蘇州市場也不見得會差，很多企業資金也多，為確保拿到地就會行走在“灰色地帶”。
同時，蘇州市場的樓市需求亦較為旺盛。從長江以南來看，很多買家會愿意往蘇州去。蘇州房價遠低于上海、南京、杭州等地。數據顯示，蘇州5月商品房均價為23760元/平方米，同比上漲10.4%；杭州5月均價為30542元/平方米，同比下跌3.33%；南京5月均價為31491元/平方米，同比上漲2.23%。
事實上，今年以來已有多地爆出土拍違規問題，亦集中長三角地帶。今年3月底，上海虹口區北外灘地塊公布招標結果，最終第一順位中海以底價34.3億元摘得；一周過后則傳出中海、華潤、萬科三家參與競標的公司法定代表人被調查消息，原因是涉嫌北外灘土地圍標。此事件后上海修改了土地競標規則。
記者就違規事件聯系金地及雅居樂以求獲得對此事的回應，但截至發稿，雙方均未置評。
來源：中國房地產報
編輯：wangdc
