經歷了前幾年的發展擴張后，2020年聯合辦公市場進入深度洗牌期。近日，聯合辦公企業We+酷窩正式宣布停止運營；亦有消息稱Funwork目前經營狀況不甚樂觀，退租了過半項目。
另一方面，疫情刺激聯合辦公企業積極探索多業態融合，以求增加行業滲透率。如夢想加與巴塞羅酒店集團宣布達成戰略合作；優客工場與開元酒店集團達成戰略合作，打破聯合辦公與酒店的場景邊界。
除此之外，其他業態企業也開始開辟聯合辦公業務，如近期星巴克、family mart開始嘗試在旗下項目中融合聯合辦公，實行空間+服務的場景融合。
5月，國內疫情基本受控，聯合辦公行業對比前4月有所恢復，但各個城市辦公樓空置率仍處于較高位置，行業發展仍需謹慎。
優客工場再上榜首，WeWork戰略收縮
從“5月中國聯合辦公發展指數TOP10”榜單上看，優客工場作為行業龍頭企業，月內動作頻繁，先是攜手和聚金控，設立全球創業投資跨境平行基金；后又與四川·成都電商直播產業園簽署運營合作，向電商平臺資產運營領域邁進。
夢想加和Distrii辦伴緊跟其后，位列榜眼和探花。值得注意的是，本月辦伴發展勢頭正勁，再度逆勢擴張，近期新增項目兩個，涉及面積超1.3萬平方米。2020年上半年，Distrii辦伴新增項目數量6個，新增項目面積超過6萬平方米，對比去年同期增加了兩倍以上，實現了逆勢上漲。
來源：企業官網、觀點指數整理
而WeWork母公司We Company在給員工的郵件中提及，WeWork第一季度收入為11億美元，增幅達45%，這也是季度收入首次超過了10億美元，自由現金流環比增長60%，但未提及利潤相關數據。
事實上，近期WeWork不斷有裁員、棄租的消息傳出，失去軟銀資金支持后，WeWork近期積極實行業務優化與收縮，及時止損，以應對當下低迷的市場環境。
5月12日，消息稱WeWork棄租位于香港尖沙咀及觀塘甲廈兩據點，涉及面積達20萬平方尺。最新消息稱，WeWork棄租了中環商廈H Code多層樓面。
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數據顯示，2018年底以來聯合辦公增速放緩明顯。其中，2019年達到1267.2億元，同比增長109.1%，比2018年增速減少50.2個百分點。
在此背景下，目前聯合辦公行業需要的是放緩規模擴張步伐，將更多精力轉移到調整內部產品、結構，或是通過轉變商業模式、提升運營能力、新增收入來源等方式走出困境。
We+酷窩離場，行業開啟深度洗牌
近期，聯合辦公企業We+酷窩發布通知書，稱將停止與所有員工間的勞動合同，項目也處于停運階段，這家成立5年的聯合辦公企業正式按下終止鍵。
盡管通知上的停運原因僅有簡短的“持續虧損”四字，但結合近一年來聯合辦公行業各類經營虧損、資金鏈斷裂、關店風波及接盤傳聞來看，不難看出——聯合辦公行業深度洗牌時刻已經到來。
回首過往，We+酷窩也曾風光一時，在2015年共享經濟興起之際，We+聯合辦公乘勢而起，一誕生就快速跑馬圈地，迅速擴張至全國。2016年，獲得近億元人民幣Pre-A輪融資，領投方來自高捷資本，分享投資，戈壁創投、寒武創投和英諾投資跟投，彼時We+的估值達到8億元人民幣。
來源：天眼查、觀點指數整理
2018年開始，資本回歸理性，行業盈利模式受到質疑，融資大幅減少。而缺少資金支持的部分聯合辦公企業開始后繼無力，盲目擴張產生的高額運營費用更是加劇了企業的消亡，行業頻頻傳出暴雷。
數據來源：公開資料、觀點指數整理
據公開資料顯示，2018年聯合辦公空間融資額達67.15億元，創歷史新高。值得注意的是，2018年氪空間和優客工場所獲融資額達45.44億元，占比近68%，全年融資呈現“寡頭”局面，中小型聯辦企業難以獲得資本支持，發展舉步維艱。
2020年已過半，聯辦行業融資事件數僅為1宗，為4月納什空間獲得遠洋資本增資，具體金額未知。除此之外，行業再無融資事件。
好的消息是，近期證監會與發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，并發布公募REITs落地制定了相關細則，標志國內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。
數據來源：戴德梁行、觀點指數整理
在目前看來，已發行的類REITs數量比重較大的為公寓、辦公業態。而未來REITS在辦公上的應用，或許可以加速規模靠前企業的資金流通與降低門檻。
這對于目前仍是重規模發展的聯合辦公企業和以產業聚集為特色的園區來說，都將受益。
寫字樓空置率居高不下，多業態融合尋出路
受疫情影響，1-5月聯合辦公企業新開項目數較往年大幅度減少，但多為加碼布局優質甲級寫字樓，以及與多業態融合。
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以北京甲級寫字樓為例，數據顯示，北京甲級寫字樓租金單價已經連續4月出現下跌，鑒于近期北京的疫情狀況，其租金繼續下跌的可能性很大。
對于部分現金流充裕且發展意愿強烈的聯合辦公企業來說，目前或許是一個很好的擴張時機。2003年SARS曾對北京寫字樓市場帶來重創，租金在一年內下降40%，這次疫情波及范圍之廣、影響程度之深遠超SARS。
不可忽視的是，盡管一線城市甲級寫字樓價格有所下調，但是目前大部分空置率仍處于高位。據戴德梁行統計，今年一季度北京、上海、深圳甲級寫字樓空置率分別上升至13.8%、21%、24.6%，環比分別增加0.3、1.4、4.6個百分點，部分商圈空置率更是達到近5年新高。
因此，加大布局寫字樓對聯合辦公企業來說風險如影隨形，不僅租戶不穩定、流動性頻繁導致空置期拉長，而且還要承擔渠道代理費。
另一方面，有部分聯合辦公企業選擇多業態共存發展，與產業園、商城、酒店等業態企業合作，充分利用碎片空間，實行經濟效益最大化。
數據來源：公開資料、觀點指數整理
隨著社會發展，用戶對空間的需求正日趨多元。新的業態加入意味著會面對更多的市場競爭和更多的要求。在當前市場環境下，聯合辦公是固守單一模式，還是升級模式和服務快速適應市場的變化，是每個企業都應該思考的。
來源：觀點指數
編輯：wangdc
