時間倒回半年前，在雷聲陣陣中艱難走出來的青客公寓及蛋殼公寓，先后登陸資本市場，算是為長租公寓行業創造了片刻安穩。
2010年在國內萌芽的長租公寓，于2015年進入爆發期，又在隨后的5年里迅速降溫。
2018年，市場上長租公寓品牌已超2000家。其中頭部品牌有來自「中介系」的自如、蛋殼，有來自「房企系」的萬科泊寓、龍湖冠寓、碧桂園碧家等等。
也是在同一年，長租公寓被曝出諸多負面,甲醛超標、抬升租金、租金貸等等一系列事件。再加上，各地政府相繼出臺穩定租金政策，規定租金每年增長幅度不能超過5%。
長租公寓的盈利空間和想象空間都被堵死了。
后期鼎家公寓、樂伽公寓等行業內一批“高進低出”的爆雷，以及部分企業如遠洋整體轉讓長租公寓部門的退出，宣告長租公寓正式進入退潮期。
而2019年，在長租公寓整體下坡路的情況下，青客公寓、蛋殼公寓的接連上市，為行業贏得了一絲喘息時間。但沒有人能想到，突然爆發的疫情黑天鵝會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。
今年6月初，有關青客公寓倒閉的傳聞愈演愈烈。青客方面緊急聲明，稱只是資金困難。緊接著6月18日，蛋殼公寓突發公告，稱創始人高靖被地方政府部門調查，公司任命聯合創始人、董事兼總裁崔巖成為臨時CEO。
長租公寓唯二的上市公司雙雙暴雷，難免會令外界聯想，這個行業究竟怎么么？是巧合，還是病入膏肓的征兆？
起源
長租公寓在國內始于2010年前后，包括YOU+、自如、優客逸家、青客都是在此時誕生。許多品牌創始人是從二房東或者房地產中介轉型長租公寓，他們在創業過程敏銳的發現需求，從而成為國內第一批長租公寓玩家。
2013到2015年，長租公寓開始受到資本關注，魔方獲得華平資本3000萬美金，以自持物業為主的新派公寓融資1.6億元。由于租賃市場擁有廣泛的發展前景，互聯網+、房地產中介和酒店系都進入此賽道。
2015年可以稱為國內公寓元年。
國家從金融、政策、房源、稅收各方面支持租賃行業發展，廣州等地方政府還推出了“租售同權”，即賣房和租房都可以享受到一樣的教育等社會資源，進一步推廣長租公寓的發展。
隨后，萬科宣布“萬村計劃”，在全國各地建立新型的租賃社區，這標志著房地產開發商正式進入長租公寓。碧桂園、龍湖、旭輝、招商、金地陸續跟進，行業一片熱鬧。
而魔方、YOU+、蛋殼、自如這些早期玩家，為了抗衡巨頭也加快了融資速度。2017年中國公寓行業證券化市場邁出重要一步，“魔方公寓信托收益權資產支持計劃”設立，募集資金達到3.5億元，這是國內首單公寓行業資產化產品。
行業門檻越來越高，中小公寓難以融資，資本沖著頭部企業。
退潮
資本密集進入長租公寓的2015年，國內住房租金價格正在漲勢。
國家統計局歷史數據顯示，截至2015年3月，住房租金價格自有連續統計記錄以來，已連續上漲45個月，最高月漲幅達到6%左右。
到2017年，數據顯示全國房租水平又比2016年同期上漲了16.7%，而在一線城市房子上漲的幅度則更大，例如北京、上海漲幅均在20%左右。
2018年夏天更甚，因三個月內北京地區房租上漲15%-40%，各方輿論開始將矛頭指向長租公寓，稱為了搶占租房市場，動用租房貸等金融杠桿，從房東手里高價拿房，在形成市場壟斷后，將哄抬的成本轉移至租客。
我愛我家前副總裁胡景暉就曾公開炮轟，除了供給、需求、季節的因素外，自如、蛋殼等長租公寓用金融杠桿融資、以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源嚴重違背市場規律。
事實上，2017年底長租公寓倒閉潮就已開始。
根據網上流傳的一份倒閉名單，2017年有4家長租公寓品牌倒閉，而到2018年又有12家因資金鏈鍛煉而退出，其中甚至還有魚悅公寓這樣房東攜款跑路的極端個案存在。
2018年，長租公寓又被曝出另一個嚴重問題——租金貸。
所謂租金貸，是指長租公寓與第三方金融機構合作，讓租戶以借貸的方式實現分期付款，租戶就月交付租房，而長租公寓可以從貸款機構獲得合同期內的所有現金，再利用這個資金擴張房源。
公開資料顯示，青客公寓與十幾家金融機構進行了租金貸合作，租戶使用租金貸支付租金的比例超過60%。同樣，2019年蛋殼公寓使用“租金貸”的租客占比也超過60%。
租金貸對公寓企業而言，相當于提供了一個源源不斷的資金池，只要公寓規模持續擴張租戶不斷簽約，資金池就會越來越大，進而公寓便可以繼續擴張規模，形成一個無限循環。
但也并非沒有風險，只是長租公寓將風險扔給了房東、租客以及全社會。胡景暉曾預言，長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。現在看來真是一語成讖，租房變貸款，信用做租金？
資本散場，長租公寓何以為繼？
租金貸一定程度上改變了長租公寓傳統的“二房東”模式，利用金融杠桿快速擴充規模，這是典型的資本玩法。但該模式有一個天然的缺陷，即無法盈利。SOHO中國董事長潘石屹曾表示，長租公寓這個生意基本都是虧的。
規模+現金流=沒有利潤，大部分長租公寓走的都是這種模式，業務本身不賺錢，靠規模在跑現金流，然后持續擴大規模，等待資本買單。
事實上，長租公寓背后的投資方，正是催促蛋殼、青客等品牌上市的關鍵因素。投資方期待規模，品牌方主動催化，但受限于混亂的管理體系和分散的供應鏈，盲目擴張規模必然會導致長租公寓“規模不經濟”。
這從青客和蛋殼的財報中可以直觀看到。
2020年Q1蛋殼公寓營收為人民幣19.396億元，凈虧損人民幣12.344億元，凈利潤率為-63.6%。
青客公寓也是如此。從2017財年-2019財年，青客公寓連續三個財年虧損。2017、2018、2019財年分別實現凈虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元，截至2019年9月30日，累計虧損額達到22.78億元。
另外，如今長租行業深受“租金貸”之困，2019年12月頒發的《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，明確規定了“住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位”。
這意味著規模+現金流的方式不再行之有效，也意味著長租公寓的擴張成本驟增。所以，青客公寓被曝倒閉也并非空穴來風，早在今年4月官方就已承認資金困難，而困難的源頭一方面因為疫情這只黑天鵝，另一方面也有上面分析的因素。
而長租公寓必然要調整方向，比如青客公寓正將旗下各主要城市的部分房源轉交給建行旗下的房屋租賃服務平臺建融家園。如此一來，“規模縮水”就是必然，并且在行業沒有找到新的利潤增長點之前，資本自然更為理性。
所以，資本散場留給長租公寓的只有兩條路，退出或者踏踏實實做二房東生意。
拋開長租公寓甲醛超標、高進低出、抬升租金、規模陷阱等諸多問題不談，二房東這門生意其實不好做。
首先，回報低。
長租行業的盈利點目前仍以差價、服務費、金融服務費為主，而在租金貸遭整治的情況下，長租公寓又要面臨成本上升租金下降，必然會導致營收遇困。
另外就是回報周期問題，蛋殼、青客等分散式租期較短在3-5年，毛利在10-30%之間，相對投入比較少，回本周期在1-2年不等。為了提高毛利縮短回本周期，長租公寓就要提高運轉效率降低閑置率，而受疫情影響這幾乎成了不可能的事情，所以就出現了長租公寓“兩頭吃”的行為。
其次，空租率過高。
當前大多數長租公寓企業的租客平均周期依然維持在8個月左右，續約率不足50%，較短的租期和較低的續約率帶來較高的獲客成本的投入。空置率是懸在公寓經營者的一把利劍，大家都在想著怎么把房子租出去，而空置率也導致租金下滑。
最后，格局仍未確定。
青客被曝資金困難、蛋殼CEOb被查，這給本就命途多舛的長租公寓又潑了一盆冷水。無論青客、蛋殼，在資本市場的表現都不好，市值較上市初期已經下跌3-4成，而且隨著時間推移，疫情仍未解除，長租公寓的苦日子還將繼續。
最后
盡管賽道玩家有諸多弊端，但長租公寓仍是一個好賽道。
國內租房市場是一個萬億的大市場，有統計表明2020年租賃市場將達到1.6萬億，2025達到2.2萬億。
而根據國外的經驗，隨著房價的上漲，租房的人群會越來越多。
美國存量住房約1.3億套，到2015年底為主，美國有4390萬個租賃家庭，租賃人口1.1億，接近總人口的三分之一。租金GMV達到5000億美元以上，在美國越來越多人成為租房一族，租房市場不斷擴大。
再看一下我們近鄰日本。日本自從房地產泡沫破裂，人口老化，房價下降。租金也隨著房價的下降而下降，從2000年開始止跌回升，目前日本租房市場龐大而穩定。
日本租賃家庭占比高達35%，超過1800人口選擇租房居住，因為日本三大商圈房價比較高，工薪一族買不起，轉向租房。收入與租房支出在30%以內，近20年來日本全國租金水平還呈現緩慢下降趨勢，大家更樂意去租房而非買房。
回到國內市場，長租行業的整體商業模式已然清晰。并且在政策監督、資本理性和玩家務實等多個層面下，長租公寓雖然洗牌仍在繼續，但基本盤已經穩定。
壞消息是，長租公寓已經駛入深水區，中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率，促使資本在投資長租領域時一會觀望，二是對頭部情有獨鐘。
比如自如，作為分散式公寓的頭部單位，今年3月斬獲了軟銀的10億美元投資。
但自如的問題也沒有解決，軟銀輪已經是國際投資機構的大手筆了，如果近期盈利模式依然打不通，接下來是否會等來“孫宏斌輪“的繼續押注呢？
來 源：砍柴網
編 輯：liuy
