經過第一季度的寒冬，滬深上市房企披露2020年一季度財務數據。在披露財報的133家房企中，82家房企的一季度營業收入增速為負，51家房企的一季度增速為正，多數企業受疫情影響明顯。
基于房企營業收入增速的大小，研究組將企業分為3組，增速高于50%的企業為營收增速良好組、介于-50%和50%之間為營收增速中等組、低于-50%為營收增速較差組。其中，增速良好組29家，增速中等組69家，增速較差組35家。通過對各組企業的拿地策略、融資水平、償債壓力變化的分析，觀測各組企業維持現金流水平的調整措施。
01
營收增速各異，規模較大企業受疫情影響小
表1 各組2019Q1、2020Q1營業收入及增長率均值
數據來源：中指風險測評系統、Wind數據庫
從表1來看，營業收入規模較大的企業，增速較為穩定，業績受疫情沖擊較小。從各組營收情況來看，營收增速中等的企業營業收入均值大大超出其他陣營的企業，企業布局較為合理，受疫情影響小，2020年一季度營收均值的增速也穩定在-7.23%的水平上，受疫情影響較低；部分營收增速良好企業，如招商蛇口、信達地產等，由于房地產項目結轉收入增加，導致企業營業收入大幅提升；營收較差企業主要是由于企業深耕某一地區，受市場影響較大，銷售節奏放緩。
02
拿地力度降低，優化拿地結構
表2 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地面積及增長率均值
數據來源：中指風險測評系統、Wind數據庫
表3 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地金額及增長率均值
表4 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地溢價率均值
從企業的拿地情況來看，各組拿地面積有不同程度的降低，營收增速中等組拿地力度收縮明顯。為保持現金流水平穩定，營收增速中等組拿地面積與拿地金額的均值均有所降低，溢價率均值水平也降低了3.02個百分點至5.43%；營收增速良好組補充優質土儲，拿地金額有所提升。
圖1 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地城市能級變動
從拿地結構來看，大部分企業調整拿地結構，加大對一、二線城市的拿地力度。由于疫情影響，三四線城市去化速度變緩，布局三四線企業的房企去化壓力加大。為調整企業布局結構，緊抓核心城市銷售區域，營收增速良好組2020年1-5月一、二線城市拿地面積占比提升了8.10個百分點，營收增速中等組提升7.03個百分點至56.99%。
03
緊抓窗口期，債務償還壓力減輕
根據wind數據統計，截止至2020年年底，房地產行業的信用債待償還量為5157.40億元，較去年降低8.26%。其中，61.28%的待償金額集中在下半年，下半年的債務待償壓力較大。截止至6月24日，房企2020年已發行3188.35億元信用債，占全年待償金額的61.82%。
表5 2019Q1、2020Q1房企信用債償還、發行金額
數據來源：中指風險測評系統、Wind數據庫
從2019年第一季度、2020年第一季度的信用債的發行和到期數據來看，2020年房企的發行規模同比上升12.82%，而待償量有所降低。房企緊抓發行窗口期，把握融資機會，減輕企業債務償還壓力。
根據中指院發布的房地產企業銷售業績TOP100數據顯示，5月TOP100房企銷售規模同比回正，銷售實現穩步增長，其中，前期資金準備較為充足的企業更為迅速的擺脫疫情帶來的困境。年中大考即將來臨，根據企業自身流動性水平及時調整戰略的企業，能給出一張漂亮的成績單。
來 源：明源地產研究院
編 輯：liuy
