2020年后，行業風波不斷。盡管多數公寓的出租率都恢復到了80%以上，但前有分散式公寓蛋殼、青客“租金兩頭吃”，后有集中式如灣流國際公寓陷入現金流危機等負面爆出。資本也不看好長租，先前的熱捧變為如今的“談租色變”，投資上更趨于理性保守，融資難度加大。
站在外面看，行業的確滿目瘡痍，不容樂觀。但站在行業內看，你會發現之前的種種“談租色變”都屬于被放大的“焦慮”，時間會將其解決和治愈。如今，長租行業的一只腳已悄悄邁進了行業新格局里，平靜下藏著勃勃生機，需要你刮目相看了。
一、失敗源于年輕，5大方面需要提升
長租行業發展到如今不過10年時間，整個行業還十分年輕，在配套政策、基礎設施、外部環境、用戶觀念等方面都還不夠專業，需要一個從1 到100的發展過程。
同時，作為服務業，長租行業本該把精力放在精細運營、提升服務的部分上，但先后經歷了創業潮、地產潮的兩次沖擊，導致在方向上有所“跑偏”，進而產生許多不正確、不科學的做法，具體來說有以下5點。
1、公寓為了快速擴張，選擇喝下“欲速則不達”的包租毒藥，把重心放在了跑馬圈地的燒錢游戲上，只練了“規模”的外功，忽略了“運營”的內功修煉。
2、公寓發現了租客對品質升級需求的市場，但只做表面功夫，比如裝修只提高顏值，不重視房間的功能性。
3、長租賽道的行業細化分工完成較晚，像SaaS系統等智能管理軟件未能被廣泛應用，公寓們不得不投入巨額資金組建團隊研發系統，導致入不敷出。眉毛胡子一把抓，精力時間分散，自然不能專注于運營力的提升。
4、關鍵性公寓人才的短缺，也是阻礙行業快速進步的原因之一。如何找到或培養一名合格的公寓管理人才是行業共同面臨的難題，開發商系在搶灘長租時，曾為了人才資源才發動過搶人大戰。
5、供應鏈不完備也制約了行業發展，增加運營和空置成本。長租行業的供應鏈與傳統地產有重疊，但并不能互相取代，有能力整合資源上下游，提供裝配式裝修、一站式軟裝、智能硬件、集中采購、統一裝修、無苯無醛、即裝即住等服務的專業供應平臺，也需要時間發展。
二、3大趨勢，藏希望于變化
市場需求仍在增加，年輕人想住的好一點，國家的土地、金融、稅收、監管等各項政策不斷落地，長租行業已經積攢出了變革的力量。后疫情時代的長租公寓行業，呈現出三大趨勢：
1、大于吃小魚的洗牌還在繼續，行業呈現為兩頭增大腰部減少，品牌公寓集中度提高，中型的運營上上下兩難，個體房東更加隱蔽，部分“二房東”會割肉離場。未來，國企背景的長租公寓企業會逐漸活躍，具有強開發主體的長租公寓會更加凸顯優勢。
2、收并購也會加速，投資人對公寓行業的并購也變得更加理性和挑剔，投資標準會更加重視考量資產的合規性與收益性，像租約的合規性、物業土地使用屬性、建筑消防安全配置等，都會列入考慮范圍。
3、行業正在向深化、多元化發展，更多專業的服務商、咨詢團隊、供應鏈平臺和金融機構內都已出現，助力公寓們走得更遠更穩。公寓可以將單打獨斗、摸石頭過河的時間與精力節省出來，尋找優秀“隊友”共同發展。
三、新的格局，新的起跑線
2020年是格局調整的重要之年，疫情將長租公寓們集體推到了新的起跑線前，想跑到行業的最前方，活下來的公寓們需要做好3件事。
1、一窩蜂的包租二房東差價模式，沒有差異化也難以發揮特色優勢，已經被證明不可行了。公寓們需要盡快搞清自己的發展優勢，及時調整優化商業模式，做好自己的基本盤。
首批RIRTs已然在招手，融資難度在下降，公寓從建設到運營的各個環節創新金融產品都會增多，資管分離的時代即將到來，長租公寓未來一定是輕重分離的。
有資金和金融能力的企業，可以涉足重資產持有運營，向REITs方向發展。比如國家隊多以大型租賃社區入局，缺乏相應的設計建設和運營經驗，可以尋求專業咨詢團隊和平臺商的幫助。
有運營經驗的公寓，則可以轉型輕資產托管，專注打造長租公寓資產管理全鏈條能力、形成系統化、多產品線的品牌輸出能力。比如深圳這樣擁有大量人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“三位一體”的政府租賃房源的城市，就蘊藏著極廣闊的裝飾裝修、物業管理、項目運營等市場。
2、租客的需求還在進一步升級，包括品質、安全和差異化服務三部分，因此公寓服務也要配套升級，超前升級，才能真正地讓租客愛上回家。
公寓需要搞清自己的客群定位，深刻了解租客需求，比如藍領公寓多為4~6人同住，流動性交強，缺少個人隱私，所以設計時需要重視個人空間的隱私性和收納空間的安全性。
又比如，租客不希望被管家頻繁打擾，公寓便通過SaaS系統打造無人值守公寓，實現遠程授權、權限回收、實時開門記錄、能耗預付費、晚歸提醒、宅客提醒等溫情關懷，通過好口碑打造品牌護城河。
總之，公寓升級需要根據租戶的需求“對癥下藥”，進行針對性的產品細分，讓每一分預算都花在解決痛點的“刀刃”上。
3、此外，長租公寓+新零售+新辦公的租住社區有望成為主流發展趨勢，未來的租客會更“懶”，更希望于在生活周就能享受到配套的商業、娛樂、運動、購物等服務，公寓除了租賃業務外，也可以嘗試布局社區商業，更好地服務租客，同時獲取增值服務收入。
2020年是全面建成小康社會和十三五規劃的收宮之年，政府提出了守住“六保”底線，作為穩定民生的關鍵因素，長租行業是保障住有所居的重要載體，長租公寓已經站在希望的田野上，小水滴與行業同仁一起，期待長租公寓更美好的未來！
來 源： 水滴管家
編 輯：liuy
