“大城市的租房市場，在差和更差之間選擇。”
臨近畢業季，數百萬學子走向社會面臨的第一個問題就是住哪兒，租金成為懸在頭頂上的達摩克利斯之劍。
據58同城租賃報告顯示，21.41%的白領租客租金支出占工資比例一半。租房上，周邊環境和裝修情況會左右選擇，交通距離最好離公司10km以內。51.11%的被調查者希望購物方便，家電齊全、保潔維修等服務也成為重要的參考因素。
長租公寓恰好都能滿足。
長租公寓的“紅與黑”
長租公寓，即把業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家電家具，再以單間形式出租給需要人士，租賃時間至少為一年。一般可分為集中式和分散式。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營，分散式則從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。
2014年開始出現，互聯網公司以自持形成管理為模板，開啟在熱點城市圈房占領市場的策略。至2015年涌現一批“自營”房源為特點的長租公寓；此外開發商由2015年開始對手上商用或自持形成物業進行包裝，建立長租公寓，隨著互聯網企業退出和房企及民間資本的介入，長租公寓如雨后春筍涌現。
編輯
2017年長租公寓異軍突起，成為租賃市場的新趨勢。據安居客房產研究院不完全統計，截止2017年，國內長租公寓已超千余家，公寓運營房屋數量已超200萬間，知名房產企業紛紛入局搶占市場。
租賃人口也從2017年開始保持穩定增長，2018年為2.1億人，預計2022年將達到2.4億人。2017年，我國租房市場規模為1.56萬億元，預計到2020年，租房市場規模將達到2.71萬億元。
此外，大城市中心的高房租也促使人們傾向于通過共享的方式降低生活成本，于是這種“共享居住空間”應運而生。目標客群是剛畢業需要拓寬社交圈的職場新人、或者想多和不同人打交道的初始公司創始人，在客廳閑聊或者廚房一起做飯，都是聊事業、談人生的好機會。
但住房租賃市場非常混亂，前景也非常不明確。
自如蛋殼們的“過劫”
以蛋殼公寓為例， 2015年底至2018年底運營公寓數量由2434間增加至23.64萬間，年均復合增長率為359.7%。2019年6月30日運營公寓數達到34.64萬間，運營覆蓋一二線大城市。
但2017、2018年營收和虧損分別為6.57億、26.75億和2.72億元、13.70億元；2019年前三季度收入50億元，凈虧損25.16億元。其營收增長的同時，虧損也在不斷增大。
其中租金成本占收入權重最大，在2018年和2019年的增速分別為324.42%和194.69%。均超過收入增速307.29%和166.5%。因此擴張并未帶來規模效應，反而帶來成本負擔。
蛋殼2017-2019年出租率分別為85.8%、76.9%和76.7%，呈逐年下降趨勢。其他運營成本、營銷費用在2018年的增長率大幅超過收入增長率，但出租率沒有上升，可見增長空間出現瓶頸。
此外，由于規模擴張反而虧損越來越大，目前占收入比在50%左右。現金流由于折舊對經營現金流的貢獻是正的，即使扣除折舊，虧損額占收入比也高達35%。
年初蛋殼漲價引來罵聲一片，又發生業主討要租金聚眾維權事件，于是租金貸情況浮出水面。有數據模型估算2017年和2018年的租金貸利率分別為8.05%和9.65%，均值8.85%。
假設2020年1月至12月，蛋殼公寓的凈現金流將由106.79億元降至16.08億元。2021年1月由于發生租金貸融資活動，凈現金流大幅增加；但由于始終經營虧損，凈現金流以2019年同樣的速度下降；2021年10月凈現金流為7.19億元，低于IPO融入的資金，2021年11月凈現金流為負值。這意味著一家上市公司不到兩年就將發生流動性危機，而且這還是在最好的條件下估計的。
即便通過提升出租率來改善現金流是不可能的，但現在蛋殼活動打出全年最低價，少則免租一兩個月，另還有各種服務打折優惠券之類，著實令人心動。
但是外媒時常會有新聞流露出對投資者的擔心，資金鏈斷裂的風險也隨時可能出現在一年簽約的任何情況內，至于服務優惠差不多可忽略不計。管家變動大、離職率高，也就有人戲謔說簽約特熱情，有事找不到，打分機制是考核服務的重要指標，默認的非五星好評就是投訴，明顯綁架用戶的選擇。社區文化也并不如廣告效應的溫馨、和諧。
此外，霸王條款也一直充斥在合同中，退租扣一個月，換租、轉租扣半個月租金，另外轉租只能走平臺，要繳納保證金，而且轉租價也許會和簽約價不同。
誠如某位業主所說，長租公寓不惜高價搶奪的房源，成本會轉嫁租客身上。據了解，租房族比買房一族平均的月供比例(平均月供占每月工資的30%-40%)還高。即使租金遠低于售價，一線城市租房市場也是用來炒的。
租金貸在透支年輕人的生命，甲醛問題屢禁不止蠶食著租客健康。待長租公寓形成壟斷之日，便是收割有機“后浪”之時。
萬億租賃市場戰火燃起
據邁點空間租賃統計，約有124億人民幣準備進入長租公寓市場。截止今年3月底，恒大、碧桂園、萬科等TOP20房企型公寓累計開業規模仍達到33.6萬間，頭部依舊保持逆勢增長。原因在于資信良好的房企具備較好的現金流狀況，同時融資渠道和成本相對較低，具備一定的優勢。
近日，58同城、安居客發布《2020年4月一線及新一線城市租房趨勢報告》，一線城市中租房熱度除廣州出現小幅下滑外，北上深都明顯上漲。成都、長沙、杭州等新一線城市租房市場新增房源持續上漲。其中深圳4月新增長租公寓房源相對3月以45.4%的環比漲幅在一線城市中位列前茅。
雖然市場在回暖，但對很多長租公寓品牌來說，收益效果貌似不及個人房源。2020年Q1長租公寓整體屬于停滯狀態，大量的空置房源讓長租公寓漏洞百出，經營的負面問題差點失去品牌口碑。
當長租公寓步入精細化運營升值的后發展階段，會有類似內部洗牌的事情發生。相比一些不管后續傭金和租客事宜、高收低租最終導致資金鏈斷裂及租金貸問題的長租公寓而言，房企系公寓能及時收尾，既不影響上市主體的聲譽，也不耽誤將長租公寓業務板塊慢慢淡化。
2020年行業新一輪洗牌已經開啟，只有扎實穩健的企業，才能在未來的競爭中占有一席之地。后疫情時代的租房選擇，可謂大浪淘沙，差中擇優。
來 源： 阿烤
編 輯：liuy
