開學季也是學位房糾葛高發期。在一二線大城市，優質學位房乃剛需中的剛需，學位偏緊張的深圳尤甚。近年，與名校沾邊的樓盤單價持續走高的例子在深圳屢見不鮮。但并非所有房子都能穩穩地為家長提供安全感，在深圳一度火爆的公寓，如今便面臨無法獲得學位的尷尬。
擁有深圳四大名校深圳高級中學（下稱“深高”）學位，動輒標價10萬/平以上的香蜜湖豪宅片區部分業主，由于所在樓盤的積分入學基礎分被下調，使得他們如今除了擔憂孩子入學問題外，還面臨房屋價值縮水的煩惱。
據悉，此番積分被降級的幾個小區或樓盤，土地用途要么是商業辦公用地，要么是工業用地，房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍，而鑒于基礎積分從原來的80下調至70分，極大可能導致相關孩子無緣深高。
相關人士提醒購房者，買房前，要查清樓盤的土地性質和房屋用途。“在深圳，買了普通住宅，學位是‘跑不掉’的；如果買了不明原因的‘單身公寓’，就是個深水炸彈，如果學位一旦緊張，原有的學位就可能旁落。”
“降級”的學位房
香蜜湖豪宅片區業主王女士告訴記者，2018年她花費465萬元在浩銘財富廣場購置了一套50平米的公寓式住宅，“當時就是沖著深高的學位買的，想給孩子提供好的教育。”
今年，王女士的女兒小學畢業。王女士按照相關要求在網上提交了深高南校區（初中部）初一學位的申請。但福田區教育局在小升初的申請系統中，將浩銘財富廣場的申請狀態由不通過改為“待審核”，而積分入學的第三類型中新增了“商務公寓、單身公寓”的內容。積分入學的基礎分就由此前的80分降為70分了。
事件發生之后，在經過小區業主與教育局、學校的多次溝通后，最新處理結果為：泰安軒、泰康軒與竹園小區屬于住宅性質，入學按一類招生標準；泰然公寓、浩銘財富廣場、杭鋼大廈、有色大廈和安華小區因為土地性質屬于非居住用地，只能按特殊性質房產申報，也就是基礎分降為三類70分。
這幾年，深圳學位房降級的事情幾乎沒有消停過，甚至愈演愈烈，究其根源是學位缺口大。
自2015年起，深圳常住人口以年均50萬的速度增加，外來人口源源不斷涌入深圳，學位需求水漲船高，公共教育資源短板凸顯。僅2019年，深圳市學位缺口為7.1萬個，比2018年上漲21%。
以此次風波發生的深圳市福田區為例，鏈家王姓中介人士介紹，片區的公辦學校小一、初一學位缺口近萬個；但是片區金融產業聚集，流入的人才多，高學歷的家長多，對下一代的教育都非常重視。
“福田區捆綁著名校學位的房子，房價每年同比上漲二成左右幾乎是沒有懸念的，高學歷的家長們唯恐自家孩子輸在教育起跑線上。”該人士直言，這也是這兩年福氣區單身公寓、辦公樓或者老宿舍但凡沾上“學位房”就不愁賣的主要原因之一。
自學位房降級事件發生后，豪宅片區不少業主已經意識到行情有變，開始將一些房源掛盤出售。
以處于被降級之列的泰然公寓為例，貝殼找房的數據顯示，自事件發生之始的5月29日至6月7日，泰然公寓的在售房源達7套，另有5套準備上架，且多屬于40平米左右的一室一廳小公寓。目前，每平米單價較上月環比上漲6.55%。
片區的一位張姓房產中介人士表示，過去因為鎖定深高中學的緣故，泰然公寓的單價近年從8萬/平左右逐步上行至11萬/平左右。這次學位房風波事件恐怕會對單價有打壓。
此次學位房降級事件出來之后，不少公寓業主在接受第一財經記者采訪時稱，除了擔憂孩子入學問題外，或多或少都有提及房屋價值將縮水的擔憂。
公寓的入學尷尬
引發“深高學位房”風波的主要原因是土地用途、房屋用途的不明確。
存在類似泰然公寓等小區的歷史遺留問題，深圳目前約有40個這樣的小區，涉及十幾萬人。
以近年來頻頻陷入學位爭議的單身公寓來看，大部分項目的地塊性質并非純粹的居住用地，卻仍以“住宅”身份存在。這其中不少有歷史遺留的因素在內。
囿于市場不規范、小戶型房好賣、單身公寓叫法新鮮等因素，深圳在推行商品房的早期，有不少樓盤以單身公寓形式售賣，可以商住兩用，且有不少是80平米以上的較大戶型，與純住宅差別并不大。
同時，不少單身公寓屬于限購限貸范疇，國土局、稅務局也認可住宅性質，且居民將其作為住宅使用數年。但因歷史遺留問題等，這部分類似住宅的單身公寓產權證是單身公寓，與不限購不限貸的商務公寓同類。
這些居住了幾十年的業主一旦涉及到重點學校學位資源緊張的問題，往往就會遭遇學位突然降級、孩子難就近入學的情況。
上海明倫律師事務所合伙人王智斌指出，事件背后的核心問題是“公寓”概念的模糊和濫用。依照相關規定，商業公寓是明確不授予學位的，但不少開發商亂用“公寓”概念。同時相關部門也沒有做統一的概念定義，導致圍繞這種單身公寓的性質發生了爭議。
“買房前，要查清樓盤的土地性質和房屋用途。在深圳，買了普通住宅，學位絕大可能是‘跑不掉’的；如果買了不明原因的‘單身公寓’，就是個深水炸彈，如學位充足，相安無事。如果學位一旦緊張，像深高事件必然再度發生。”樂有家研究中心相關負責人士表示。
來 源：第一財經
編 輯：chenhong
