從2020年初開始，上市公司青客公寓持續暴雷。
據中國青年報，從今年2月開始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水斷電斷網、甚至被趕出公寓的窘境。搜索QQ群，可以找到10余個青客公寓維權群，人數最多的達到966人，上海群為500人，其他地區則約100人到800人不等。
據公開消息，青客公寓隸屬于上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司，公司2012年成立于上海，并于2019年11月在美國上市。
青客公寓上市時并不是在長租公寓行業最得意的年頭。2017年7月26日，住建部放出了“租售同權”的大利好后，一直潛伏在資本市場“水底”的“長租公寓”迅速成為2018年的新風口，資本源源不斷。不過好景不長，野蠻生長后的長租公寓屢屢踩雷，推動行業進入洗牌階段，頭部企業受資本青睞，中小公寓資金困難，長租公寓盈利困難接連暴雷，政策方面國家和地方政府對長租公寓監管加強。
在2020年新冠疫情沖擊下，長租公寓的命運似乎更為坎坷。
被資本催生 曾欣欣向榮
回顧長租行業的發展歷程，不難發現其迅速崛起的過程與國家政策的出臺密切相關，政策的出臺直接推動資本的迅速涌入。
2016年國務院辦公廳發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出要“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”，2017年十九大提出要建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房體系。中央政府鼓勵租賃發展的政策為租賃市場注入了強心劑，2016年之后機構化租賃市場迅速崛起，眾多房地產企業、創業企業都紛紛進入長租公寓市場，市場規模快速擴張，長租公寓企業均以萬間為單位制定發展目標，一時間長租公寓市場一片欣欣向榮。
據經濟參考報早前報道，2018年曾有相關專家指出，隨著國家大力建設推行房地產市場長效機制，租賃市場發展前景向好，作為行業新興的細分市場，這片藍海成為百強房企新的戰場。萬科、保利、碧桂園等百強房企紛紛布局長租公寓，百強房企之中已有超過30家布局長租公寓領域。
2017年大型房企在租賃項目的金融創新方面走在行業前端，保利地產發行的首單央企租賃住宅類REITs、招商蛇口發行的首單租賃住宅CMBS、龍湖冠寓發行的全國首單公募住房租賃專項公司債券、旭輝領寓發行的首單民企公寓類REITs。長租公寓的融資工具創新，不僅緩解了房企的資金壓力，更為項目打通了退出環節，長租公寓行業得以形成完整的商業模式閉環。
“黑天鵝”事件頻出 行業面臨洗牌
2018年年中，由于一系列“黑天鵝”事件爆發，長租公寓行業被推上風口浪尖，此后行業內存在的一系列問題也逐漸暴露出來。
據36氪報道，“XX公寓爆倉跑路”成為2018年長租公寓行業很常見的新聞。實際上由于行業成為風口，且分散式長租公寓創業門檻較低，大量創業者涌入分散式長租公寓行業。但長租公寓行業的包租模式需要較強的運營能力，保證現金流的健康周轉，才能實現可持續發展。許多新進入的創業者不懂租賃運營，借助啟動資本進行盲目擴張，擁有了大量房源之后卻難以保證出租率導致大量房源空置，最終資金鏈斷裂最終難以為繼，同時也傷害了房東和租客雙方應有的權益。
中商產業研究院發布的《2020-2025年中國長租公寓市場前景及投資機會研究報告》
除此之外，對分散式長租公寓企業來說，租金貸是一種資金迅速回流的方式，能夠很大程度上緩解企業運營的現金壓力，對于融資困難的中小長租公寓企業來說是非常重要的資金來源，因此產生了許多使用租金貸的不規范行為。如一些企業使用“隱瞞”“哄騙”的方式，在租客不知情的情況下，吸引租戶簽訂貸款合同；使用租金貸的資金盲目擴張房源，甚至挪用做其他用途，最后在企業運營不利的情況下造成資金鏈斷裂，同時損害了幾方的利益。
據房東東數據，2019年53家長租公寓出現經營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成為“重災區”，位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等接連爆發資金鏈危機。
據21世紀經濟報道，2019年以來長租公寓的危機頻繁爆發，由此也引來相關部門的高度重視，史上“最嚴”住房租賃政策在各城市相繼出臺，在杭州、南京兩大“重災區”先行試點。
9月，南京四部門聯合下發《關于進一步規范住房租賃經營行為防范市場金融風險的通知》，其中指出應當建立住房租賃租金托管制度，與銀行簽訂租金委托收付協議，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行托管。
11月，杭州市住保房管局聯合市金融辦、人行杭州中心支行制定發布《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》，其中明確，“托管式”住房租賃企業須在租賃資金專用存款賬戶中凍結部分資金作為風險防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金等。
12月，住房和城鄉建設部等多部委印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，其中指出對采取“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業，在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。
2019年年底，住建部部長王蒙徽11月28日出版的《中國紀檢監察報》撰文直指長租亂象，文中指出在專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬多家，查處存在不規范行為的住房租賃中介機構1萬余家，通報違法違規案例8000余起，有效遏制住房租賃中介行業亂象，凈化住房租賃市場環境。2020年，還將成立專班負責專項整治，加強市場監管和制度建設。
愈加呈現優勝劣汰趨勢
據36氪報道，2019年，在長租公寓行業遇冷的大環境下，房企長租公寓整體風格偏謹慎，規模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業轉化方面。據悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業規模增幅達到79.6%。由2019年各季度的增長情況來看，前三季度仍保持一定增長，第四季度整體拓展規模基本處于停滯狀態。
據中商產業研究院發布的《2020-2025年中國長租公寓市場前景及投資機會研究報告》，目前長租公寓企業的擴張規模逐漸放緩，管理房源量增速大幅下降，城市拓展維持在開發業務的戰略高地，基本不再新開城。在經歷了快速擴張之后，擺在公寓運營商面前的問題是如何精細化運營，降低成本，提升運營效率，從而提升利潤水平，真正實現規模化效應。整個長租公寓行業已經進入精耕期，從業者們需要更多的耐心投入到其中。
經過幾年時間的發展，行業內頭部企業的優勢愈發明顯。無論從資金獲取能力，房源獲取能力，以及運營能力來看，頭部企業均有明顯優勢，資源逐漸向頭部企業集中。未來，越是頭部正規的長租公寓企業因為經營規范、資金雄厚、管理能力較強將越能夠在這個市場生存下來，而那些自身資金實力、盈利能力不足的長租公寓企業則會逐漸被市場所淘汰。
每日經濟新聞綜合中國青年報、經濟參考報、36氪、21世紀經濟報道、中商產業研究
編 輯：liuy
