今年2月份新冠肺炎疫情以來，已有鵬潤控股、金輝控股、綠城管理、上坤地產、領地控股、中國文旅、三巽控股、港龍中國地產、實地地產、大唐集團、祥生控股等11家內地房企申請在港上市。此外，總部位于成都的合能地產、安徽龍頭房企文一地產、廣東的方直集團也都在近期陸續傳出要赴港IPO的消息。僅5月份以來，就有5家房企集中透露出赴港上市的信息。
“持續將近兩年的行業融資收緊、新冠肺炎疫情的突襲、斷檔了兩個多月的銷售回款、被打亂的境內外融資節奏，到期債務壓頂……每一道檻對布局單一且還沒上市的中小房企來說，都很難邁過，外部環境的變化倒逼這些中小房企想盡快抓住上市這一資金輸血的‘救命渠道’。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，當前行業集中度越來越高，小規模公司在市場上話語權很低，對抗不確定風險能力較弱，區域性房企集中申請IPO，一方面是尋求資金輸血的求生路徑，另一方面是借此開啟全國化布局謀發展。
資金鏈緊張負債率走高
土地儲備集中于單一區域、負債率過高、融資成本走高，是上述擬上市房企的共同特征。但歸根結底，獲取低成本的資金解除高負債率帶來的隱患和發展難題是主要訴求。
5月31日，大唐地產再次向港交所遞交了招股書，數據顯示，其負債規模過大，2017年凈負債比率曾高達1087.9%，在經歷了兩年的降杠桿后，該數值降為119.2%，但仍高于行業平均水平。
5月20日提交IPO申請的實地地產，2017年-2019年負債總額分別為353.55億元、431.18億元、465.06億元，凈資產負債比率分別為3909%、533%、225%。2019年百強上市房企的平均凈資產負債率為101.8%，實地地產是平均水平的兩倍還多。
4月9日提交上市申請的領地控股，據招股書顯示，2017年-2019年其有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，凈資產負債比率分別為60%、110%和140%。負債率一路水漲船高至遠超行業平均水平之外，融資利率也一路走高，2017年-2019年加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。從在港上市的內地房產股融資利率水平來看，幾乎都控制在7%以內，個別優質企業甚至控制在5%左右，可見差距之大。
“受疫情影響，今年房企資金鏈很緊張，負債率都在走高。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示，從上述遞表企業來看，多是區域性龍頭房企，隨著老項目逐漸消化，新的土地儲備獲取需要更高成本付出，資金壓力就更大，在此基礎上若想成為全國性房企，謀得規模上位，上市是必要渠道。
“房企上市的主要目的是為了獲取更多的資本利益，補充資金。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。
赴港上市或遭延期
盡管對資金的渴求非常急迫，但擺在面前的事實是，“敲鐘”并沒有那么容易，港股房企IPO延期已成大概率事件。
回溯過去，2018年12家房企相繼赴港IPO，最終在當年成功上市僅5家；2019年13家房企遞交上市申請，最終成功上市6家。2020年至今，遞交上市申請企業超過10家，但目前僅有2019年“遞表”的匯景控股在今年完成上市。
“按照常規進程，這一輪問詢應該早就到了，但可能由于疫情原因，目前還沒有進入下一個階段，我們在等待中盡量做好各種準備，爭取壓縮時間。”一位接近擬上市房企人士透露，這一波赴港上市房企進程普遍較慢，最終成功與否也沒有把握。
匯生國際融資總裁黃立沖表示，在排隊上市期間，房企債務壓力會空前巨大，為了減緩債務壓力，這些中小房企將會進行境內外等多種成本較高渠道的借債，最終結果就是債務規模更高。
“負債率若太高，資本市場接納度自然會降低，若拖到產生債務違約行為，是否能順利上市就不好說了。”一位不愿具名人士表示。
潘浩稱，疫情影響了房企赴港上市節奏，今年二次“遞表”，甚至三次“遞表”的情況會增多。對房企而言，延緩上市節奏，將打亂房企在上市后的一系列融資計劃和金融市場的操作節奏，為很多寄希望于上市之路的房企增加了諸多不確定因素。
“上市不是終點，也不是可以解決房企問題的唯一通路。”潘浩表示，接下來房企行業格局必然走向高集中度的發展模式，中小型房企的發展空間越來越有限。房企還應注重發展本身，在把握市場機遇，多元化以及輕重資產資源配置上要有硬實力。
來源：證券日報
編 輯：chenhong
