投資回暖之下，房企上半年拿地投資呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”曲線，百強(qiáng)房企拿地金額同比上漲和下滑企業(yè)各占一半。碧桂園、融創(chuàng)中國和萬科等頭部房企在公開市場拿地相對謹(jǐn)慎，而部分浙系房企投資則相對積極。
“頭部房企前兩個月比較謹(jǐn)慎，大企業(yè)要考慮運(yùn)營安全問題，上半年在公開市場拿地縮減，但在收并購或協(xié)議拿地方面進(jìn)行了補(bǔ)倉，整體看投資拿地力度并不弱。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《證券日報(bào)》記者表示，二季度公開市場土地價(jià)格上漲之后，部分房企投資邏輯開始轉(zhuǎn)變，尤其頭部房企更關(guān)注協(xié)議拿地、舊改或者以收并購等方式增加土地儲備。
“房企有能力進(jìn)行土地?cái)U(kuò)充，一方面來源于自身較好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與穩(wěn)定的資金流動性。” 貝殼研究院高級分析師表示，另一方面，上半年金融環(huán)境的相對寬松，銷售業(yè)績超預(yù)期恢復(fù)，各地方政府土地政策積極等均給予房企足夠的機(jī)會和市場預(yù)期。
二三線城市成拿地主戰(zhàn)場
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，百強(qiáng)房企新增貨值門檻達(dá)到79.6億元，環(huán)比上漲19%，同比上漲1%；百強(qiáng)房企新增總貨值近4.4萬億元，同比下降2%，總量較去年同期減少1000億元。
克而瑞地產(chǎn)研究指出，分梯隊(duì)來看，10強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的36%，同比下降7個百分點(diǎn)；第二梯隊(duì)房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的25%，同比上升了6個百分點(diǎn)。總體來看，新增土儲資源主要被20強(qiáng)房企所搶占，占比超六成，資源仍高度集中。
“從房企拿地城市來看，奧港澳大灣區(qū)和長三角兩個經(jīng)濟(jì)圈仍是房企重點(diǎn)戰(zhàn)略投資區(qū)域，TOP30主流房企投資傾向回歸二三線城市，少部分下沉到三四線城市。”張宏偉表示，總體來看，二三線城市樓市市場容量高，有高周轉(zhuǎn)空間，是房企投資布局的主戰(zhàn)場。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，投資潛力大的城市、以及部分城市優(yōu)質(zhì)地塊將面臨更激烈競拍，尤其以一二線城市和長三角三四線城市最為明顯，房企“撿漏”難度持續(xù)提升。二季度金地、中海、新城在重點(diǎn)監(jiān)測城市參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)超過70次，但最終競得的概率僅有兩成左右，熱點(diǎn)地塊的競拍激烈程度可見一斑。此外，綠城、濱江、德信等浙系房企逆市在深耕區(qū)域納儲，杭州、蘇州等核心城市供地積極性也明顯提升，其中百強(qiáng)房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超七成。
頭部房企拿地另辟蹊徑
考慮到目前經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情反復(fù)帶來的不確定性，不同梯隊(duì)的房企在拿地投資上明顯態(tài)度不同，拿地方式也是各顯神通。
克而瑞地產(chǎn)指出，頭部房企因土儲貨值高、去化周期較長，且重倉一二線城市的房企持續(xù)保持理性拿地態(tài)度；第二三梯隊(duì)房企為了進(jìn)一步提升業(yè)績，納儲需求迫切，大概率會保持積極的態(tài)度。此外，中下游房企則受制于銷售、現(xiàn)金流壓力，拿地力度提升有限，必須謹(jǐn)慎拿地、控制風(fēng)險(xiǎn)。
“對于土地市場，公司一貫保持‘且走且看’的平和心態(tài)，不拿地王，不拿高價(jià)地，用頻率換概率。今年以來，公司緊抓市場窗口期，在一二線高能級城市合理增加了一些土地儲備，但整體溢價(jià)率一直保持在較低水平。”龍湖集團(tuán)表示，具體拿地方式方面，市場特別熱時，公司會采取收并購結(jié)合TOD地鐵上蓋物業(yè)的方式來拿地。今年上半年，龍湖在土地市場累計(jì)獲得五個TOD項(xiàng)目，分布于長沙、東莞、武漢、杭州和西安，共同特征是均位于核心城市群高能級軌道交通節(jié)點(diǎn)，復(fù)合業(yè)態(tài)綜合開發(fā)，對開發(fā)企業(yè)綜合能力要求較高。
“頭部房企土儲規(guī)模較高，前期已有大量的土地積累，從中長期的戰(zhàn)略角度，在土地策略上主要聚焦調(diào)整空間結(jié)構(gòu)、購地成本和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。而收并購、舊改、與TOD項(xiàng)目可以利用更低的土地成本獲取更優(yōu)質(zhì)的城市資源。” 貝殼研究院高級分析師潘浩表示，更重要的是，目前境內(nèi)外金融市場對房企融資用途監(jiān)管嚴(yán)格，不得直接用于購地等行為，而在城市更新、舊改、TOD等項(xiàng)目中可以設(shè)有專項(xiàng)融資債券以及REITs等在資本市場獲取更多資金資源。
對于下半年的市場格局，克而瑞地產(chǎn)也指出，整體來看，疫情過后本輪重點(diǎn)城市加快核心地塊的出讓，對于有資金實(shí)力的企業(yè)而言是調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)、獲取核心資產(chǎn)的好機(jī)會；而對目前以“活下去”為第一要務(wù)的中小房企而言，還是應(yīng)該理性對待回溫的土地市場，以“促銷售、緊投資”為工作重心。
來源：證券日報(bào)
編 輯：chenhong
