當我們談論房地產時，我們在談論什么？
“我們中長期的目標是要做第一，做第一是我們的理想，是我們的追求。這個理想不是我一個人的，是公司全體員工的，正是在這種理想的鼓舞下我們才創造了奇跡。”在2004年的博鰲21世紀房地產論壇上，一位“少壯派”地產商如此意氣風發地說。
2004年，“831大限”打開了中國房地產市場化的大門，房地產業的“黃金時代”正式開啟。當時，一批黑馬強勢殺出，攪動了行業的既有利益格局。也因此，前述言論引來包括王石在內的諸多大佬的凌厲反擊，譏諷與警告不斷襲來。一時間，臺上群雄圍剿，好不熱鬧。
面對大腕們對挑戰者的發難，很多中小企業鳴不平，一位在場嘉賓對這位“年輕”的地產商說，“我們期待你成功，為我們追求進步的中小企業做個榜樣。”
中國房地產業森嚴的江湖秩序和涌動的草根熱情，在那一刻顯露無疑。那也是個野心勃勃、群雄并起的時代，此后多年，挑戰與顛覆，合縱與連橫，崛起與沉淪，忠誠與背叛，故事不斷上演，構成了多彩的房地產世界。
這不是大佬們首次同臺，也不是最后一次。始于2001年的博鰲21世紀房地產論壇，如今已進入第20個年頭。這一業界最高規格的論壇，忠實記錄了行業變遷，從起步到繁榮、從狂熱到寂靜、從周期輪回到生死跌宕、從黃金時代到白銀時代。
壹
青銅時代
“30年前的時候，我就是西北農村一個放牛的小孩。”潘石屹說，“每天生產隊長給我一頭黃牛，給我一個比我身體還大的背簍，去的時候要把牛的肚子喂飽，還得割回去一大背簍的草。”
甘肅天水人潘石屹1995年創辦了SOHO中國，此后一路順風順水。進入新世紀后，房地產市場化改革不斷推進，市場持續向好，但SOHO中國一直保持低負債的穩健發展，一度不從銀行貸款。面對外界“不思進取”的評價，潘石屹在2004年的博鰲21世紀房地產論壇上首次吐露心聲。
“有了今天就像做夢一樣，所以賺了一個億是多，賺上1000萬我覺得也挺多，賺上100萬我也覺得是非常多的，這可能是我的一個心態吧。”
兒時的經歷或許能解釋潘石屹的謹慎。即便在資產負債率最高的2011年，SOHO中國的負債率也僅為61.1%，比許多依靠高負債來做規模的企業要穩健的多。
一個放牛娃站上時代潮頭的感覺，恐怕不難理解。在1998年房改文件正式發布后，房地產業開啟了市場化之路，面對洶涌的風潮，很多從業者不知所措。于是，一個供業內人士交流的平臺——博鰲21世紀房地產論壇于2011年應運而生。
潘石屹說，“我每年都參加兩個會，一個是這個會，就是21世紀經濟報道辦的會，因為這最早是跟21世紀經濟報道的朋友在一起辦這個會議，我們應該給中國的同行創造一個聚一聚、大家交流的機會……”
潘石屹的謹慎或許還與海南的創業經歷有關。上世紀80年代，海南出現房地產熱潮，吸引了大量投資者前往。此后，擊鼓傳花般的市場邏輯難以持續，加之宏觀調控政策的出臺，海南樓市泡沫在90年代初破滅。當時，不少人賠得血本無歸，但也有少數人在泡沫破滅之前及時抽身，其中就包括后來的“萬通六君子”。
在2001年的首屆博鰲21世紀房地產論壇上，“六君子”之中的潘石屹、馮侖曾經笑談這段經歷。
馮侖說，“在海口看見那些爛尾樓就像看到了初戀情人如今已經滿目瘡痍。而看見那些新起的樓盤，就像看到了初戀情人的女兒，猛的一看有點眼熟，仔細一看又不是。”
馮侖將海南比做其“濕身”（即“下海”）之地，“下海后，沒工資了，也不知道明天會怎樣，但心中充滿希望。”
這種希望并未持續太久，1992年，馮侖開始想退路。潘石屹回憶，“當時我們公司一共6個合伙人，4個人在海口的北方大廈開了一個會。馮侖說：‘海南的房子炒得有點過火了，形勢不妙，我們該收場了。北方地盤大，有發展空間，我們得去占個先。’”
后來，“六君子”北上發展，然后又分家，各自為戰。盡管起步很好，但“萬通六君子”都未能將公司真正做大。此后的市場狂飆突進，一批后起之秀迅速占領市場，成為房地產市場化改革的首批受益者。
有人說，經歷過急風驟雨般的海南樓市泡沫的人，都變得謹小慎微，以至于在真正的“黃金時代”到來時，沒能放開手腳。也有人說，房地產無義戰。
貳
泡沫與增長
中國房地產市場的發展，總是伴隨著各種危與機。2008年國際金融危機爆發，中國經濟以極強的韌性抵擋住沖擊，但包括房地產在內，很多行業仍然受到不小的影響。這一情況也令從業者更清醒地意識到，房地產不可能脫離各種內外環境而獨善其身，“黑天鵝”的陰影始終存在。
此前一年，時任國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在博鰲21世紀房地產論壇上做出了著名的警示：房地產泡沫來臨時，連豬都會飛。
與潘、馮等的穩健不同，2004年到2007年，房地產業頻頻上演“速度與激情”，一批開發商通過加杠桿迅速做大規模。但在巴曙松看來，危機的種子已經埋下。
“從6000多家房地產公司的平均負債率或者是160家上市的房地產公司的財務報表來看，大部分是超負荷運用杠桿，不太符合銀行嚴格的貸款政策，能夠獲得資金的只有一小部分。”巴曙松說，“他們還在飛。”
2008年的博鰲21世紀房地產論壇，主題是“地產相對論：緊縮與通脹下的多重變量”。“變量”一詞，準確地反映出當時市場的諸多不確定性，無論對于小企業，還是大型房企。
“我每年參加博鰲21世紀房地產論壇的時候，記憶中都是陽光燦爛的日子，今天早晨一看是陰天，有一點像當前的房地產形勢。”金地集團董事長凌克說。經過快速發展，當時金地已經躋身房企“第一軍團”，與萬科、保利、招商并稱為“萬保招金”。
當時的情況的確不容樂觀，一批小房企迅速倒下，部分大房企搖搖欲墜，很多人在觀望著，誰會變成第二個順馳？
但房地產業對中國經濟的貢獻日漸增長，令凌克或多或少有了些底氣。“房地產企業占銀行的貸款是20%左右，……一旦房地產行業進行深度的調整，銀行業的危機是很大的。”
隨后，“四萬億”投資中，有一部分間接流向房地產，行業終于從危機中解脫出來，并開啟一輪新的牛市。2009年的博鰲21世紀房地產論壇，凌克的心情好了很多，他在演講中說，在牛市中一定要抓住機會，“賺到你該賺的錢”。
如果說此前的多空對戰一直呈現拉鋸態勢，經此一役，中國樓市的“唱多派”開始明顯占據上風。雖然市場仍然會不時下行，但“周期論”的盛行仍然讓人相信，短暫的低迷過后，市場會迎來更好的增長。
從2009年開始，房地產市場又啟動了一輪快速發展，即便有“國十條”、“新五條”等諸多調控政策，但市場上行的大趨勢仍在延續。在此期間，又一批房企通過加杠桿實現快速發展，其中以閩系最為惹眼。
那幾年的博鰲論壇上，雖然憂患意識仍在，但行業的情緒仍然十分樂觀。2012年，時任星河灣副總裁梁上燕在論壇上說，“未來的房產10年是給中國的。”
但僅僅兩年后，市場就悄然邁過了供需總量的平衡點，這時有人開始意識到，“白銀時代”真的到來了。
叁
行業變奏曲
2014年和2015年，樓市低迷。博鰲論壇上，久違的多空大戰再度上演。這一次，唱空派有了更多的理論依據，比如，房地產市場供需總量已經平衡，未來將出現供大于求。
但后來的現實表明，房地產市場的運行邏輯，不是簡單的供需理論可以解釋的。2016年到2019年，樓市實現了近4年的高速增長。借助高周轉和高杠桿，房企的規模再度崛起，2019年已有超過30家房企邁入千億門檻，其中有4家房企的銷售規模超過5000億。
這還是在2016年多地啟動樓市調控，且政策趨于嚴厲化和常態化的條件下實現的。
邁入“白銀時代”的房地產業，運行邏輯變了嗎？
在2019年的博鰲21世紀房地產論壇上，全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示，隨著樓市調控的常態化，房地產市場的運行周期正在拉長，傳統的周期論已經不合時宜。其中，以2016年“9.30新政”為起點的樓市調控，已經打破“三年一周期”的定律。
近幾年的博鰲21世紀房地產論壇，從業者越來越變得“謙虛謹慎、戒驕戒躁”。盡管銷售額屢創新高，但利潤率下滑、并購潮起的現實表明，這一波行情過后，樓市有可能面臨漫長的寒冬。
在去年的博鰲論壇上，新鷗鵬集團執行總裁李戰洪預測，未來10年，房地產市場將迎來血雨腥風，“每年淘汰6000家房企，最后只剩下3000家，不得不死。”
在“白銀時代”，公司的治理邏輯也在發生變化。隨著高周轉戰略被發揮到極致，房地產企業的管理模式，正從以往的粗放型變得精細化，從而適應更殘酷的市場競爭。
這一過程伴隨著管理層的迭代而實現。一些企業的指揮棒傳到了“二代”手中，但在更多的企業中，職業經理人迅速崛起，并成為行業的中流砥柱。與老一輩創始人的凌厲、灑脫、天馬行空不同，他們含蓄、務實、滴水不漏，確保公司像時鐘一樣精密運轉。
“在千億之后，規模一定是重要的，但一定不是最重要的。在這個階段，對融信來說，做強比做大更重要。”融信集團總裁、融信中國執行董事余麗娟說。余麗娟是地產圈首位“80后”女總裁，她就任總裁后的首次公開亮相，是在2019年的博鰲21世紀房地產論壇上。她的自信與干練，令人對新一代職業經理人有了更具象的了解。
從2011年開始，博鰲論壇就將行業的轉型與創新，作為一個探討的重點。但在調控趨于常態化、房企不得不“回歸基本盤”的情況下，多元化轉型談何容易。最近幾年，商業地產、特色小鎮、長租公寓、物業管理都曾是“風口”下的熱門話題，但時代的發展總是難以琢磨，這些業務要真正做大做強，恐怕還需時間的檢驗。
相比之下，存量賽道上正在誕生新的巨頭。貝殼找房、58同城等企業，已經連續多年出現在博鰲論壇上。他們既有著海量數據資源，又帶有濃厚的互聯網基因，除了存量市場外，他們也有望為整個行業注入新的生產力。
在“白銀時代”，購房者也變得愈加冷靜和從容。在2019年的博鰲論壇上，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的粉絲們依然熱情，但早年間觀眾對意見領袖的瘋狂追捧或無理謾罵，都已不復存在。逐漸失去投資屬性的房地產，正在回歸本質。
續寫當代史
歷史長河中的20年，不過是滄海一粟。但若回望中國房地產市場，20年的發展已令人有滄海桑田的感慨。
房地產不僅是一棟棟崛起的高樓和一串串枯燥的數據，還是中國城市化進程的最佳注腳。房地產不僅關聯著金融系統的安全和多個行業的景氣，還承載著萬千百姓的居住民生。從某種意義上說，博鰲21世紀房地產論壇持續20年的記錄和探討，已在無意中書寫了一部中國房地產的當代史。
時代滾滾，無暇駐足，但回望與反思仍有意義。
2020年8月8日，博鰲21世紀房地產論壇第20屆年會將在上海浦東嘉里大酒店召開，論壇主題為“穿越周期再出發：高質量增長的安全邏輯”。
過去20年，房地產與入世后的中國經濟一起成長。我們分享了房地產狂飚突進的紅利，也經歷了嚴厲調控后的陣痛。人類總是不斷地重復自己的錯誤，但歷史不會簡單地循環。人們總是以過去來觀照未來，但未來的降臨總是出人意外。
房地產站在新的起點再出發。借用中央提出的“新發展理念”和“高質量發展”這兩個要求，房地產也應摒棄過往速度規模至上的粗放增長模式，轉向追求高質量、有效率的增長，守住財務安全底線，平衡規模與利潤，回歸產品與服務。
市場運行有其大規律，房地產有其小周期。我們相信，中國房地產及其產業鏈仍有較長的發展時期。無論你過去跑得是快還是慢抑或是勻速，目前的中場戰事都需要重構組織、檢討資源，方可熨平波動，穿越周期，并最終贏得這場長跑。
加油吧，地產君。
來源：21世紀經濟報道
編輯：wangdc
