今年以來，自恒大公告700億元戰投延期，到萬科為廣信資產包成功引入7家戰投，“戰投”一詞高頻出現，在行業掀起一波熱潮。當前市場環境下，房企爭相引入戰投，更加凸顯借力超車的意圖，對行業發展的影響不容忽視。
引入戰投成為多數房企戰略選擇
2020年6月29日，萬科發布公告，擬轉讓下屬公司廣州市萬溪企業管理有限公司50%股權給“中信信托·廣州萬溪股權投資集合資金信托計劃”，為廣信資產包引入以信達為首的7家戰略投資者。
自2017年6月29日，萬科以551億元競得廣信資產包，該資產包的動向就一直受到行業的高度關注。歷時三年，萬科最終選擇引入戰投，其背后意圖值得揣測。
其實“戰投”對于房企來說并不陌生，2017年恒大總計引入1300億元戰投，是國內最大規模的股權融資。今年以來，引入戰投的房企也不在少數，除了萬科，還包括招商蛇口、綠城、協信等。此外，5月泰禾也已經發布籌劃引入戰投公告，新華聯則聯合中國國際金融股份有限公司推進戰投的引入�？傮w來看，引入戰投已經成為多數房企的戰略選擇。
房企引入戰投的三大戰略目標
在行業環境生變的背景下，疊加疫情影響，今年房企生存壓力倍增，據統計，年內破產房企已經達到230家。發展困境之下，房企紛紛借力戰投，試圖扭轉局面，主要基于三個層面的需求：
一是，通過股權、債權轉讓進行融資，滿足資金需求。增強流動性和緩解償債壓力是房企爭相引入戰投的主要驅動因素。從已成功引入戰投或計劃引入戰投的房企來看，高負債型房企占了相當的比例，例如，大悅城2019年凈負債率為100.7%、泰禾達到248.2%，這些房企的負債水平均處于行業高位。在市場發生變局的情況下，高杠桿運營所帶來的問題更加突出，資金需求更加緊張。通過股權、債權轉讓的形式引入戰投，可以進行有效的融資，回籠資金，同時財務風險較低，有利于持續經營。
二是，通過與戰投合作加速項目轉化效率，進行業務升級。除了對于融資需求，盤活資產、提升自身的業務水平是房企引入戰投的另一戰略目標。特別是對于大型復雜項目，更加考驗房企的操盤能力、業務水平，借助戰投是提升自身業務競爭力較為高效的一種方式，萬科、泛海國際等房企均有意借助戰投進行資產盤活及項目的打造。
例如萬科的廣信資產包，盡管項目位于廣州中心城區，價值可觀，但同時也是大型復雜項目，操作起來并不容易，這也是該資產包從2017年競得至今難以推進的主要原因。此次萬科引入以信達為首的7家戰略投資者，回籠資金390.4億元，有效緩解投入支出壓力和借貸壓力。但同時可以發現，信達在不良資產領域具備一定優勢，此次與信達的合作，萬科能夠加速盤活資產包，推進項目開發進程，也能學習和積累大型復雜項目的操作經驗，提升操盤能力，增強在不良資產領域的競爭力。
三是，房企聯合有助于尋求深度合作，突破增長瓶頸。規模增長對于房企發展的重要性不言而喻。當前，為追求規模擴張，尋求合作開發已經成為行業常態。房企通過引入戰投，有利于增加合作開發機會，搶占更多的市場份額。例如，綠城今年4月引入新湖中寶作為戰略投資者，同作為浙系房企，投資布局有所契合，有助于發揮協同效應，開展更多的合作。
險資是部分房企重要股東構成
基于以上戰略目標的實現，房企在戰投的引入上也具有相當的偏向性，從戰投引入主體來看，主要有三大類，一是險資，二是國資，三是互利型房企。
特別是近年來萬科、保利、招商蛇口等房企均紛紛引入險資，“地產+險資”的模式越來越普遍。從房企持股情況來看，險資是部分房企重要股東構成，中國平安已經成為華夏幸福、中國金茂、碧桂園等房企的第二大股東。其中，華夏幸福2018年首次引入中國平安，從2019年報可以發現，中國平安在華夏幸福的持股例比例已經達25.02%。對于房企來說，引入險資作為戰投將不僅能緩解短期資金壓力，同時也利好于企業的長期融資，通過與金融資本相結合，獲得低成本資金。
而房企引入國資作為戰投也較為常見，國資企業在融資、資源獲取上都有相對的優勢，特別是民營房企，在國資背景的加持下，更有利于市場機會的把握。而引入互利型房企，更多出于合作的目的，實現互利共贏。
市場展望
房企戰投引入局勢分化 資源將加速向優勢房企靠攏
投資者入局房企的目的在于獲取價值回報。在房企爭相引入戰投的局面下，戰投是否入局的關鍵還是取決于價值投資的權衡。我們可以發現，當前房企戰投引入局勢已呈現一定分化現象，部分房企處于較長的等待期。
今年1月，中國恒大發布公告，延期700億元戰投，協商成功的背后顯然是戰投對于恒大發展的看好，這也反映出戰投對于價值投資的評估的看重。今年，盡管萬科、招商蛇口、綠城中國等已經成功引入戰投，但還有部分房企仍處于等待期，例如泰禾。泰禾于5月14日發布擬引入戰投公告，引起業內廣泛關注，但至今已兩個月，并無動靜。2019年，泰禾在經營困境下，多次出讓項目。泰禾此次引入戰投要求主要經營業務中包含房地產業務，并且可能會出讓控制權，這也就說明泰禾不僅為了資金融通，經營管理也會大變動，這給戰投引入帶來了更多的不確定性，從而影響了戰投的入局。
當前，能否成功引入戰投與自身發展狀況息息相關。在投資回報訴求下，戰投將更傾向于風險小、經營管理優良的規模優勢房企，而高杠桿、經營管理欠佳的房企，引入優質型的戰投則更難。在此局面下，將推動市場資源加速向優勢房企靠攏，行業集中度將進一步提升。
總結：引入戰投已經成為房企尋找突破口、打開發展新局面的重要途徑。房企借力戰投，不僅可以緩解資金壓力、改善融資環境，同時對于業務發展也能起到積極作用。對于中國平安、安邦人壽等保險公司紛紛入股房企，且持股比例可觀，也反映出房地產行業資產實力雄厚、高盈利且增長預期穩定等優勢，具備長期投資價值。
但是引入合適、優質的戰投并不是一件簡單的事。特別是經營存在問題的房企，在戰投引入中并不占優勢，規模優勢房企將成為更多戰投的選擇，這也將推動市場資源加速向優勢房企靠攏，頭部效應也會愈加突出。
來源：克而瑞地產研究
編輯：wangdc
