2020年,突如其來的疫情將“暴雷”的引線牽至了行業頭部企業,“投訴”與“維權”成為年內長熱的話題。在唏噓背后,亦有很多精于運營長租公寓服務商也開始走進人們視野。在疫情尚有余波的5月份,“底子扎實”的上坤上寓便逐漸走出了疫情的襲擾,將出租率提升至常態水平,上坤地產也因此獲得優先分蛋糕的“特權”。
作為行業的老牌參與者,上坤上寓事業部總經理杜穎穎常將“活下去”掛在嘴邊,內中既透露出對行業風云變幻形勢的謹慎,也凸顯出其腳踏實地的風格。
而在后疫情時代,杜穎穎與上坤上寓又將作出怎樣的選擇
發力輕資產項目
在2020年上半年,對于疫情的殘酷,年輕的長租公寓行業體會得尤為深刻。
疫情影響下,長租公寓整體拓展基本處于停滯狀態。根據CRIC數據顯示,在泊寓、領寓等行業第一梯隊依然維持擴張勢頭的情況下,TOP20房企長租公寓管理規模環比增速僅為 1%。這意味著,在這個“最冷”的上半年,“減法”幾乎是長租公寓運營商的共同選擇。
作為“親歷者”,杜穎穎坦言,“無論是房企類長租公寓,還是品牌類、資本類長租公寓,幾乎整個長租公寓行業都對原定計劃有所調整。”而作為一個多元化選項,很多房企亦在思考是否有保留這項業務的必要。
事實上,一直以來,關于長租公寓是不是一門好生意的爭論從未停止。在過去一年中,資金 鏈斷 裂 成為行業內屢見不鮮的舊聞,而在2020年,這趨勢開始蔓延至部分行業內已經完成上市的頭部陣營。
“一些企業在通過IPO獲得新的資本力量入駐之后,不僅沒有體現在資 金上的持續支持,反而卻突出了經營能力上的不足。”在杜穎穎看來,“資金”雖然是長租公寓行業最需要直面的問題,但IPO卻并非最好的解決方式,五年期ABS等資本證券化產品或更能解決企業面臨的突出問題。
“從目前來看,房企類長租公寓企業,IPO上市的條件都很難去滿足。長租公寓不像房地產開發,是一種微利的行業,所以也才會有很多房企將這塊業務剝離,或者劃分為兩個體系來運作,因為本質上,長租公寓是一個良性但微利的循環,不是一個快周轉的運作體系。”
從過往經驗來看,長租公寓無疑是一個前期投資巨大的產業,有別于很多集中式長租公寓服務商巨額布局的重資產,項目獲取即便是僅布局輕中資產的上坤上寓,也面臨著獲取項目以后不菲的改造成本。
不過,在經歷的疫情陣痛之后,得益于扎實的積累,“活下來”的企業也迎來屬于自己的“獎勵時間”。其中,獲得先人一步分蛋糕權力的上寓,便將更多目光投向更為靈活的輕資產領域。
在杜穎穎看來,疫情之后所展現的機會是“超出預期”的。“通過疫情的窗口期,我們談了很多輕資產的項目,包括一些二房東的項目,比如服務業里邊酒店行業普遍受到的打擊較大,虧損也比較多,因為現在獲取的話也有不錯的價格。從這個角度來說,現在反而是收購項目的一個窗口期。”
杜穎穎進一步表示,從年度目標來說,投資數量不變,但是上寓輕重比例會做一些調整。在過去上寓獲取比例中輕資產大約占比六成至七成,在這樣的一個窗口期的話,到今年年底之前,輕資產項目的投資比例還會加大。
項目出租率回歸常態
杜穎穎喜歡稱自己為一個“保守”的人。
在連續兩年實現超過50%規模增速后,杜穎穎希望上寓的發展更加平穩一些。“從今年開始,我們還是想一個比較穩定的一個增長,未來保持30%以上,不要太急于去做這樣的一個快速擴張。”
在年輕的長租公寓行業中,上寓卻有著老資歷。在“租售并舉”首次于《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》提出的同一年,乘著政策的東風,彼時尚以“極客”命名的上坤上寓應運而生。
經過6年的經營,目前,上坤上寓的管理規模大約在2500間左右,對于經歷多年跑馬圈地時代的長租公寓行業來說,這樣的規模并不算突出,與行業內第一梯隊公寓品牌存在一定差距。
不過,這并不妨礙其成為行業內不多的良性發展企業之一。特別是在風險頻發的2019年,上寓產品95%以上的出租率且全部實現盈利的出色成績,在業內尤顯得難能可貴。
在2020年,杜穎穎多年“謹慎”經營的成果再一次展現。“從5月份開始,我們基本上所有項目的出租率都已經抓回來了。”而在此之前,上寓所有門店出租率當時都有一定幅度的下滑,影響最大的甚至達到30%-40%。
對于出租率的快速回升,杜穎穎毫不諱言的將原因歸結為“每個項目都有扎實的底子”。
事實上,在項目層面,上坤上寓一直以來均保持著90天內完成整體裝修改造,90天內完成90%出租率的高效模式。對此,杜穎穎表示,除了優秀的團隊,另一個因素則是完善的前期工作。
“我們前期在拿項目之前,就通過上寓自己一套比較系統的測算,把所以的客戶定位,客戶描摹,包括周邊客群的后期引導,促銷方式方法,價格等全部進行了一些鎖定,最后達成我們高效運轉的目的。”
集中式公寓搶灘畢業季
每個夏天,畢業季與租房均在熱門話題中占據一席之地,而在這個以“活下去”為主題的2020年中,這個季節也被賦予了更多內涵。
對多數人來講,畢業似乎就意味著青春與無限憧憬,對于長租公寓行業亦是如此。在因為疫情錯過了上半年返城等重要節點后,今年的長租公寓企業對畢業季無疑投注了更多期待。
對于畢業季內中蘊含的機會,杜穎穎直言:“在產品上獲得畢業生青睞的話,最主要的因素是價格,最敏感的因素也是價格。”
事實上,因為定位的不同,在價格更具優勢的分散式長租公寓服務商往往更能成為畢業季中的贏家。不過,也有觀點認為,在疫情之后,租客對居住空間的要求有了進一步提升,條件更為優越的集中式長租公寓也將受到更寬泛群體的青睞。
作為疫情后重要的節點,不想錯過今年畢業季的集中式長租公寓服務業也做足了準備,展開了積極的降維攻勢。
杜穎穎以上寓的大虹橋項目為例講述內中邏輯。她表示,最早的時候我們預估這個項目整體利潤率可能在10%或者8%,不過在疫情的大環境下,或者是在現在的就業形勢下,我們可能利潤率只能4%到5%的水平。在這個背景下,我情愿把這些利潤讓出來。
“只有畢業生想租、能租下來,才有租金可以收取,還是那句話先活下去。”
在厭倦了“沒完沒了”的“暴雷”、“跑路”之后,長租公寓企業追求的方向,也逐漸從跑馬圈地的規模擴張過渡到追求利潤的精細化管理。在這個新的環境之下,一直打磨基本功、努力“活下去”的上坤上寓,在長租公寓市場上將為上坤地產交出一份怎樣的答卷,藍鯨房產也將持續關注。
來 源：菏澤新聞網
編 輯：liuy
