深圳、南京等地出臺史上最嚴限購，房價越調越漲怪圈能否打破？
7月以來，全國樓市調控政策風云突變。自深圳出臺史上最嚴限購開始，包括南京等地紛紛收緊限購政策，給當前快速上漲的高房價澆了一盆冷水。
不過，十余年調控下來，房價卻是屢調屢漲。從單套房源來看，最近五年來，部分城市一套房子價格上漲一倍并不稀奇。如何化解高房價堰塞湖？如何打破房價屢調屢漲的怪圈？如何打破房地產利益格局？專家表示，房地產長效機制建設任重道遠，還需進一步發力。
二手房價格一年上漲20%
在國家統計局房價數據公布的前一天，7月15日9點半，深圳市住建局等部門聯合公布了最新的樓市調控措施“深八條”。其中規定，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須落戶滿3年，且連續繳納3年個稅或社保，才有資格購房；非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)需連續繳納5年個稅或社保方可購房等。
“限購是十年來樓市調控中最具代表性、最為立竿見影的政策，深圳‘深八條’版本的限購是目前全國樓市最嚴厲的版本之一”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊，與一些城市落戶即可獲得購房資格相比，深圳對本地戶籍家庭、個人設置了3年的落戶年限，并設置了個稅社保繳納3年的年限，其限購政策顯著提高了購房門檻，將一些不合理的購房需求擋在了門外。
與此同時，深圳樓市限貸也進一步升級，實行認房又認貸，有商貸或公積金貸款的首付款不低于50%，購買二套房首付款不低于70%；此外，進一步提高二手房計稅價，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。
對此，李宇嘉表示，深圳樓市調控措施全面升級、力度空前，將極大地抑制樓市投機炒作空間，這是形勢使然。
在“深八條”出臺24小時后，7月16日9點半，國家統計局公布了6月份70個城市房價變動情況。其中，作為我國房價的領頭羊，北上廣深4個一線城市新建商品住宅價格總體環比上漲0.6%，其中深圳新建商品住宅價格環比上漲0.8%，漲幅最大。而在二手住宅市場，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.4%、0.8%和1.9%，深圳的漲幅更是遠高于北京、上海、廣州。
從同比來看，深圳的房價漲勢更為突出。6月份，深圳二手住宅同比上漲14.3%，遠遠高出其他一二線城市。對此，李宇嘉表示，從部分中介掛牌房源來看，去年深圳二手房掛牌均價在5.5萬元—6萬元之間，今年均價則在6.5萬元—7萬元，這意味著，很多二手房價格上漲超過20%。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華告訴中國新聞周刊，一線城市是房價的風向標，其上漲幅度直接決定著全國房價上漲的空間，深圳作為一線城市中房價的領漲者，漲勢過大過快，而且市場也呈現出過度投機投資之風，重拳打壓勢在必行。
房地產是否該棄？
作為樓市的風向標，深圳出臺最嚴限購等從嚴調控措施，顯然有著特殊的信號意義。
“這表明，房價過快上漲依然是樓市紅線，房住不炒的主基調不容突破”，李宇嘉表示，部分成交活躍、房價漲幅過大的城市，將會跟進出臺從嚴調控措施。
7月23日，南京多部門出臺樓市調整新政，進一步收緊限購政策、抑制投機。其中規定，夫妻離異2年內按離異前家庭住房總套數計算，堵截了離婚炒房的渠道；同時，針對“萬人搖”一號難求的搶房現象，南京市規定，商品住房開盤時，須向本市戶籍無房家庭提供不低于30%的房源。
此前，東莞、杭州、寧波等地也陸續收緊樓市調控措施，更大力度保剛需、打擊投機炒房等亂象。
那么，深圳重拳打壓樓市，是否意味著樓市政策開始發生根本轉向？房地產業是否已成為棄子？
對此，易居克而瑞城市發展部副總經理繆萌告訴中國新聞周刊，在目前的經濟環境和發展階段之下，房地產業有其獨特的地位。
7月16日，國家統計局公布，二季度我國GDP為250110億元，比上年同期增長3.2%，相比于一季度同比下降6.8%，經濟增速終于實現由負轉正。
國家統計局國民經濟核算司司長趙同錄對此表示，二季度三大需求對GDP拉動作用較一季度均有明顯改善，其中，投資對經濟增長的拉動作用明顯增強。
數據顯示，二季度資本形成總額拉動GDP增長5個百分點，而在同期，最終消費支出向下拉動GDP 2.3個百分點，貨物和服務凈出口拉動GDP增長0.5個百分點。
“在疫情的環境下，投資更容易落地生根，成為了拉動中國經濟的重要引擎”，繆萌表示，而從投資中幾大成規模的板塊來看，相比于基礎設施投資同比下降2.7%，上半年房地產開發投資同比增長1.9%，率先實現由降轉升，成為了經濟增長中為數不多的亮點。
以深圳而言，其經濟走勢與全國基本一致。上半年，深圳經濟體中，投資相對較為活躍，而其中，房地產投資又相對走勢較好。
早在2011年，北京出臺了當時最嚴的樓市限購措施，但近十年來，北京房地產投資規模依然在高位運行，其市場成交也在持續釋放。
“剛需是樓市發展的根本動力，投資投機需求之所以存在、之所以敢炒房，還是因為有人來接盤”，繆萌表示，隨著城鎮化的推進，剛需群體依然龐大，從嚴限購將會延緩需求入市，但房地產市場依然有前行的動力，尤其是一些人口涌入較多的城市。
如何破解房價屢調屢漲？
房價上漲，調控，房價下降，松綁——十余年來，我國樓市進入了這樣的調控怪圈，至今未解。
隨著政策持續落地，深圳樓市正在發生一些變化。一方面，由于前期已簽約房源正在消化，深圳一手房連續多天成交超100套；另一方面，中介機構數據顯示，二手房掛牌房源迅速減少，部分二手房已開始降價100萬甩賣。
李宇嘉表示，對于深圳樓市而言，一方面是有效供應太少，另一方面，由于產業優勢突出、人口涌入較快，買房需求大，供需矛盾仍然時刻存在，這意味著一旦政策環境有所寬松，房價泡沫有可能再次被吹大。
“本輪全國性房價普漲，就是因為運行了十年的樓市調控體系已基本消解”，鄒琳華表示，自2010年開始，樓市調控以限購、限貸為主要手段，沿襲至今，隨著一些地方落戶門檻的降低，限購效果大打折扣，加上今年資金端較為寬裕，人們能獲得比商業房貸利率更低的資金，這對限貸形成較大消解，深圳樓市最嚴調控相當于是對樓市調控進行重構，目前看這一重構還有所缺憾，但這需要一個過程。
一方面，隨著房價屢調屢漲，如今我國已形成高房價堰塞湖。國家統計局數據顯示，1—6月份，商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%，商品房銷售額66895億元，下降5.4%，即今年上半年我國房價同比去年上半年依然上漲3.3%。
另一方面，由于全國各地樓市調控政策力度不一、規定不一，往往是按下葫蘆浮起瓢，樓市成交及房價呈現出此起彼伏的變動。如在深圳等地出臺最嚴限購以來，上海等地樓市卻更為活躍，單日成交達到上千套。
繆萌表示，說到底，對于房價泡沫，由于牽涉面太廣太深，我們尚缺乏系統長遠的應對之策，不過，這或許需要特定的時機。
目前來看，對于房地產的長效機制，各界分歧很大。
一位此前參與過一個重點城市房地產改革的專家告訴中國新聞周刊，在對這個城市進行房地產政策設計時，有關方面邀請了行業內各方面專家，但大家一開始基本各執一詞，意見很難統一。這位專家表示，對于房地產稅該如何推進，后來在類似會議上討論時，同樣也引發爭議。
針對本輪深圳房價大漲，住建部門邀請地產行業人士座談時，從公開信息來看，最初同樣是立場不一，各種意見五花八門。不過，最終深圳出臺了最嚴限購。
繆萌表示，從目前的調控思路來看，在更加嚴厲的限購等政策抑制下，房價不漲就是降，真正需要買房的剛需可以按照時間換空間的思路，擇機入市，與此同時，各種投機炒房將被嚴格擠壓。
鄒琳華認為，從樓市政策重構的角度看，化解高房價等困局，最終還是要在土地、稅制等方面做重大轉變，目前看，隨著集體租賃房等落地，這方面的探索在推進中，還需進一步發力。
來源：中國新聞周刊
編 輯：chenhong
