2020年初,突如其來的疫情讓北京的二手房市場遭受到前所未有的沖擊。其中,2月二手住宅網簽量僅為3599套,跌至近三年的月度最低。5月,受西城學區政策變化帶來一波需求釋放。
整個2020年上半年,北京住建委網簽數據顯示,北京二手房成交量同比下滑約9.8%,受疫情影響,上半年成交水平為“317”政策以來近四年同期最低。就上半年北京整體二手房市場而言,受疫情持續牽制,疊加西城7.31政策引發的5月6月小高潮,帶來了二季度的交易回升。西城成交的增長帶動換房鏈條上其他交易主體入市,促進全市成交量大幅增長。原學區房業主房屋出售后進行置換改善,帶動大戶型增速加快。
具體到樓盤來說,據貝殼研究院數據顯示,上半年北京二手房市場樓盤成交量排名前十的為:芍藥居北里、榮豐2008、裕中西里、遠洋山水、天通苑東一區、新龍城、小南莊社區、廣安﹒康馨家園、弘善家園、海特花園小區。
數據來源:貝殼研究院
雖受到疫情影響,但這些樓盤上半年成交表現依然不俗。據21世紀不動產市場研究中心統計,與上年同期相比,芍藥居北里、裕中西里、天通苑東一區、小南莊社區的1-6月成交套數均呈現增長態勢,其中,小南莊社區與裕中西里的增長幅度高達36.7%、34.9%。
21世紀不動產遠洋山水店店東徐清須表示,遠洋山水的成交量,歷來就在北京的樓盤中名列前茅,究其原因,一是存量大,遠洋山水單個小區就有一萬一千套;二是換手率高,本小區業主置換就能占到成交量的60-70%。談及疫情對成交的影響,徐清須說,實際影響有限,反倒是疫情讓自去年以來積累的剛需客戶的購房意愿更堅定了。春節前徐清須手里曾有6套600萬左右的兩居,在3、4月份就已經全部成交了。即使是6月疫情反彈,其導致無法正常看房的時間也非常短。
同在成交前十的樓盤——天通苑東一區,受疫情的影響程度就不一樣了。21世紀不動產天通苑東一店店東喬立君表示,因為疫情,原投資群體消失殆盡,只剩剛需。剛需群體的部分客戶受疫情大環境影響,資金鏈緊張導致需求被迫推遲。盡管如此,因為天通苑東一區庫存量大、單價和總價較天通苑其他樓盤更具性價比,所以上半年不斷有價格合適的房源成交,這在一定程度上奠定了其樓盤上半年排名前十的基礎。疫情以來,線上看房、線上簽約的比例不斷提升,此次北京疫情等級下調后,客戶明顯增多,相信下半年隨著后疫情時代的經濟恢復,天通苑的成交仍舊可期。
與天通苑相鄰的回龍觀商圈,也有新龍城小區入圍2020上半年樓盤成交前十。筆者走訪了21世紀不動產霍營店,店東張少朋表示,新龍城在回龍觀商圈歷來都是成交量高的樓盤之一。離地鐵近、純商品房,都是新龍城的優勢。自去年12月開始,到今年3月,成交處于低潮甚至幾近停滯的狀態。但剛需、剛改的需求是始終存在的,且新龍城的客群主要為中關村、上地的碼農,收入相對穩定,此次疫情也未對這部分人群的經濟情況構成太大影響,故4、5月份疫情平穩后,之前的筍盤很快就被消化,造就了一波非常可觀的小高潮。雖然6月的疫情反彈,給市場帶來不小的影響,客戶進入觀望、業主同樣在等待。但是張少朋相信,有穩定的客群在,疫情影響只是暫時的。截至7月19日,新龍城成交套數已與上月持平,本月成交套數表現有望趕超5月峰值。
21世紀不動產研究中心高級分析師王勝男指出,上半年成交量排名靠前的樓盤大多是存量較大的剛需盤,這些樓盤庫存量大、總價低,一直都是市場成交的主流產品,受疫情影響有限。下半年,北京高端改善需求預計會進一步釋放,主要是因為疫情后人們對于居住品質的要求越來越高,加之下半年北京有多個10萬+的豪宅項目將會入市,京城豪宅市場依然可期。
2020年已經進入下半場,7月上旬北京疫情反彈基本控制,北京二手房成交量回升、新增客戶量、掛牌房源量持續增長。
數據來源:貝殼研究院
7月20日起,北京突發公共衛生事件應急響應級別調整至三級,隨著越來越多的小區解除封閉,前段時間觀望的客戶紛紛進場。21世紀不動產華北區域市場總監陳太怡表示,從21世紀不動產在全北京近300家門店的監測數據整體來看,7月北京二手房已從六月底疫情反彈最初的筑底態勢中走出,預計將在8、9月份進一步恢復和上行。
