長租公寓龍頭企業自如再度被推至輿論風口浪尖，這一次是因降租金引發眾多業主維權。
近日，多位自如業主接連發聲，稱自如方面要求業主降低租金，否則將單方面解約并賠償業主兩個月房租，但是業主則需要賠償自如改造房屋時的裝修及家電費用。
一位來自北京昌平的自如業主向財聯社記者表示，自如管家在電話中向其透露，自如與北京至少80%的業主在談降價的事情。不過自如方面指出，自如與業主啟動價格協商的房屋僅占極少的比例。
據記者了解，目前不只是北京，深圳部分自如業主也接到了自如要求其降低租金的電話，不同房源的降租幅度存較大差異，降幅在8%-45%不等。
多位受訪的專家告訴記者，疫情導致很多長租公寓的空租期延長，單一通過提升租金并不足以彌補相應的資金缺口，需要盤整收房成本過高的房源，以緩解目前的現金流難題。
對此，自如方面回應財聯社稱，進入2020年以來，由于經濟和疫情不確定因素，以及城市規劃變更、商圈遷移、社區嚴格管控出入等因素影響，房屋租賃市場出現了顯著的變化，特別是個別房屋出現委托價格與租賃價格倒掛的趨勢。為了與業主、客戶實現長期的合作共贏，隨即與個別業主展開了適當調整委托價格的友好協商。
“不降租就解約”
“從6月23日開始，我已經接到自如三次電話，主要是以疫情導致虧損為由，說服我在原有基礎上下調租金8%，如果不同意，他們就要走單方面解約程序�！币晃粊碜员本┖５淼淖匀鐦I主對記者表示。
這位自如業主的房源位于海淀區馬連洼北路蘭園小區，其在2018年7月與自如簽訂為期四年的長租合同，加空置期5個月，實際共交給自如管理期為53個月，現在剛滿24個月。目前租金為7100元/月，自如要求其降至6500元/月。
“疫情當前，短暫降租許多業主都可以理解，但是大家要求，降的租金要直接讓利租戶，而且疫情結束后，還應該按原合同執行。但自如要求剩下的兩年多時間都按降價后的租金來執行，這是我接受不了的�！鄙鲜龊５順I主說。
而來自朝陽區北京像素的一位業主被自如要求降租的幅度更大，高達40%。她表示，“6月24日，自如方面聯系我說行情不好讓我降租，目前的房租是4990元/月，自如直接要求我降到3000多元/月。”
此外，自如降租風波也波及到深圳。深圳福田區崗廈社區的一名自如業主告訴記者，“我5月初接到自如資產處置部員工的電話，要協商降價，對方要求租金從4770元/月降到3900元/月。”
另一位深圳羅湖金光華片區的業主也表示，“6月23日接到自如電話通知，說是現在自如出租房子的價格比給我的房租要低，所以要我每月減租1100元，目前租金是4892元/月�！�
據財聯社記者了解，業主與自如簽訂的合同期為3年-5年不等，自如按照約定每年會有3%的租金漲幅。但自如要求業主此次降租后，未來合同存續期間均按照降價后的租金來執行。
多位接受記者采訪的業主指出，如果業主不接受降價，自如就要求解約，并賠償2個月租金，但要業主賠償裝修費以及家具折損費用。這也是眾多業主不能接受解約的主要原因。
“在自如和業主簽訂的合同里有霸王條款，不管是誰解約，都要業主承擔當初自如的裝修款，但裝修款是多少，完全是自如說了算�！鄙鲜霰本┫袼氐臉I主表示。
記者獲悉，目前多位業主接到自如通知的裝修折舊費在2萬-4萬元之間。其中一位業主稱，其已被要求賠裝修折舊費用約3.7萬元。
“如果訴訟，業主可以主張承租方提供相關合理的依據，如果雙方不能達成共識，法院無法判斷的，可以評估相關裝修及家電費用。”北京大成（廣州）律師所律師謝玲麗告訴財聯社記者。
目前自如業主組成的違約維權群里，不接受自如降價要求的業主已超過400人。
多位維權的業主表示，希望自如將商業誠信放在首位，并承擔相應的社會責任，繼續履行合同。就算要單方面解約，也必須妥善處理好與業主簽訂的資產管理合同中關于裝修以及家具費用的歸屬問題。
對于業主維權行為，自如方面回應財聯社稱，非常理解部分業主在房租水平和價格走勢方面與公司有不同的看法，短期內難以達成一致。公司堅持友好協商的原則，嚴格遵守合同約定的內容，切實保障業主的權益，盡力妥善解決這部分房屋面臨的問題，期待與他們未來能再次合作。
長租公寓至暗時刻
“自如聯系業主降租金的核心原因，應該是現金流出現了問題�！本皶熤菐焓紫洕鷮W家胡景暉指出。
他進一步表示，原來在自如的財務測算模型中，默認北京每年房租會上漲10%左右，但疫情造成大量房間空置，租金已經沒有強烈的上漲勢頭，而自如的房源做的都是重新裝修裝配，成本相對比較高，這些原因導致自如面臨現金流壓力。
“自如虧損不是業主造成的，而是此前自如為抓住房源，盲目擴張后導致成本升高，沒有預估好未來租房市場的變化。這是企業戰略失誤，不應將企業誤判的成本轉嫁給業主。”上述海淀區的業主向記者表示。
2018年前7個月，長租公寓運營商紛紛大舉擴張，甚至陷入搶房大戰，收房價格一度高出當時市場租金20%以上。長租公寓市場亂象被曝光后，自如等相關機構曾被政府約談。
業內專家表示，整個長租公寓的模式，是高進低出、短債長投的模式，需要規模不斷做大、不斷有新的租客、租金不斷上漲才能持續下去。而一旦這種模式遭遇市場下行，租客減少、租金上漲無法持續，便只能從業主入手，讓業主降價，削減高成本。
據我愛我家研究院統計數據，6月1日-6月21日，北京住房租賃交易量較5月同期下滑5.78%，其中，6月第三周租賃交易量較第二周下滑19.27%，降幅較大。
有媒體報道稱，受年初以來疫情影響，今年前6個月，企業的租賃房源總成交量為去年同期的一半左右。
事實上，從已上市的長租公寓品牌來看，無一例外都在虧損。其中，青客公寓2017財年至2019財年連虧三年，分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。
同樣，2017年-2019年，蛋殼公寓分別虧損2.7億元、13.70億元、34.37億元。2020年第一季度再次虧損12.34億元。
“青客公寓實際上已經爆倉，其負責人也被約談過，目前正在政府支持下，由國家隊進場接盤�！币晃恢槿耸扛嬖V財聯社記者，蛋殼未來也存在被國家隊接盤的可能性。
公開數據顯示，2015年至2017年，自如3年累計虧損近13億元。但2017年至今，其未再公開相關數據。
“突如其來的疫情讓危機提前發酵，不過自如比起蛋殼、青客要好一些，畢竟有貝殼以及鏈家來背書。大概率講，自如有可能通過降租以及再融資等手段，挺過這段艱難時期。”上述分析師如是說。
作為長租公寓頭部企業，自如在2011年成立以來一度受資本熱捧，發展迅速。
根據自如發布的數據，截至2019年11月，其已重點布局北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、廣州、武漢等城市，全國累計管理房源規模突破100萬間，有近50萬業主、300萬自如客。
根據已披露的公開信息，自如迄今至少完成了三輪融資，其中A輪融資募集了40億元，B輪融資5億美元，最新一輪融資10億美元，三輪融資過后自如估值已達66億美元。
對于行業今后的發展，胡景輝建議，長租公寓這個行業頂層設計是立法，在立法基礎上一方面加強行業監管，另一方面加強政策扶持，才能使行業走向長期穩定健康的發展軌道。
來 源： 企業觀察報
編 輯：liuy
