7月2日，貝殼研究院發布《2020租賃市場半年報》。報告指出，今年上半年，租賃市場季節周期規律被打破，傳統的租賃旺季并不“旺”，租金價格也持續走低；從市場主體來看，長租公寓企業也經歷了經營考驗，中小企業面臨資金困境。
針對近期負面新聞頻出的長租公寓，貝殼研究院提出4大觀點：
（1）上半年頭部長租公寓企業放緩了拓展趨勢，新開店率遠低于去年水平；
（2）尾部長租公寓企業面臨普遍性的經營困境，近七成因“高收低出”模式導致；
（3）上半年沒有房企新進入長租公寓領域，已進入的房企經歷了從“跑馬圈地”轉為“聚焦精耕”；
（4）長租公寓領域的融資以開發商發行住房租賃專項債及ABS為主，中小企業融資渠道收窄。
貝殼研究院數據顯示，2020年上半年，住房租賃領域已經發行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元，融資主體均為開發商。
上半年發行資產證券化（ABS）呈現金額小，周期長，平均利率較低等特點。而住房租賃專項債券發行筆數多、金額高，成為開發商發展住房租賃業務首要融資渠道。
貝殼研究院同時對于下半年的租賃市場進行了預測分析。
在貝殼研究院看來，受到疫情影響，下半年租賃市場供需趨于緩和，業主出租預期持續處于低位，市場不斷向“承租人”市場轉變，租客將掌握更多主動權和議價空間。
疫情影響下，部分尾部中小企業陷入破產風波。貝殼研究院指出，為了減少長租公寓企業經營對房東和租客帶來的影響，應加強行業監管，防止“高收低出”、“長收短付”等模式帶來的風險；同時給予長租公寓企業必要的補貼和資金扶持，幫助企業渡過經營困境，才能引導行業走向正軌。
以下為報告中長租公寓章節的具體內容：
1、上半年集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯，新開店率僅
2020年上半年集中式長租公寓門店拓店速度趨于停滯，明顯低于去年水平。貝殼研究院監測了集中式長租公寓門店數量TOP10品牌，2018年底TOP10品牌門店數量為660家，2019年底TOP10品牌門店數量為1134家，2019年全年新開門店474家，新開店率為71.8%。而2020年上半年，TOP10品牌新開門店共93家，新開店率為8.2%，部分品牌門店數量負增長，部分門店關停。門店拓展速度趨于停滯，一方面由于行業的商業模式從強調規模擴張轉向精細化運營探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響導致的空置率上升及業務推進放緩。
圖2018-2020上半年TOP10品牌集中式長租公寓門店數量及新開店率
數據來源：各長租企業官網，貝殼研究院整理
2、尾部長租公寓面臨經營困境，倒閉企業中近七成因“高收低出”模式導致
2020年上半年陷入經營困境并造成不良社會影響的以尾部中小長租公寓為主。據不完全統計，媒體公開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓數量高達16家，在今年年初疫情影響下，市場租金出現下降的行情下，今年上半年近七成長租公寓因 “高收低出”模式，導致資金鏈斷裂。
這種模式主要存在兩個特征，一是高收低出，長租公寓企業為了短時間內搶奪房源，企業支付給房東的租金高于租客支付的租金，屬于虧本經營。二是長收短付，企業向租客按年度收租金，然后按照季度或月度支付給房東，將差額用于自身經營或其他用途的現象。無論是“高收低出”，還是“長收短付”，都產生了潛在的經營風險，在受到疫情影響的外部沖擊下，風險就會加速暴露，尤其是尾部中小長租公寓企業的抗風險能力更弱。
圖2018-2020上半年陷入經營困境的長租公寓統計
數據來源：貝殼研究院
3、從“跑馬圈地”到“聚焦精耕”，今年上半年房企“零”進入
對于長租公寓領域，不同于17-18年的熱情高漲，19年開始房企的進入熱情顯著下降。行業逐漸回歸審慎理性預期，企業不再盲目進入。據統計，截止2019年底已有44家規模大型的開發商開展長租公寓業務。而今年上半年沒有開發商新進入長租公寓領域。
在政府大力倡導租購并舉的環境下，開發商紛紛將長租公寓提入戰略布局中，以期培育的新增長點。少量先行者在2016年以前就已經試水業務，2017年多達16家。長租公寓的盈利能力在早期市場未得到驗證，開發商進入該業務領域開始冷靜和理智，從2018年進入數量開始減少。到2019年只有上海實業、正榮、寶龍和俊發四家企業進入，且基本在企業所在當地開展業務。而今年受到疫情影響尤為明顯，沒有新的開發商進入長租公寓領域。
今年上半年，多數長租公寓不再進行規模擴張，聚焦維持已有單店運營。管理房間規模上，2020年上半年長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，同時仍然需要正常給業主支付房租，企業現金流普遍吃緊。同時，疫情期間租賃企業的管理成本提升。租賃企業要負責管理入住的租客，采購大量的相關物資新增支出。還要加強人員管理和登記，部分公寓企業還提出會給返程人員提供隔離單間等，對于企業來說也是管理成本的提升。長租公寓企業為了維持已有的運營，減少成本支出和經營虧損，絕大多數已進入的企業不再進行規模擴張，聚焦已有的門店運營，開源節流。
圖2012-2019年開發商進軍長租公寓領域的數量
數據來源：公開資料，貝殼研究院整理
4、開發商申請公司債和ABS融資，中小企業融資渠道收窄
上半年融資以開發商發行住房租賃專項債及ABS為主，中小公寓融資更為困難。長租公寓領域股權融資的風口基本已經過去，目前中小企業獲得投資較為困難，從2019年開始進行股權融資的企業均為行業頭部企業，融資輪次多、單次融資金額大是基本特征。此外，住房租賃領域今年上半年已經發行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元，融資主體均為開發商。總體來講，目前長租公寓領域的融資以頭部企業和大型開發商為主，中小企業融資渠道收窄。
圖2020年上半年住房租賃領域融資情況
數據來源：貝殼研究院根據公開數據整理
上半年發行資產證券化（ABS）金額小，周期長，平均利率較低。2020年上半年發行了三筆ABS，分別是中聯前海開源-華發租賃住房一號第二期資產支持專項計劃、華夏資本-金地火花長租公寓1期資產支持專項計劃及平安匯通－平安不動產朗詩租賃住房2期資產支持專項計劃。發行期限9-18年不等，期限較長，且平均利率低于歷年水平。
圖2017-2020上半年長租公寓ABS發行情況
數據來源：上海證券交易所，深圳證券交易所，貝殼研究院整理
住房租賃專項債券發行筆數多、金額高，成為開發商發展住房租賃業務首要融資渠道。上半年住房租賃公司債券融資筆數較多，金額較高，其中保利地產發行了兩期公司債券，每期發行金額20億元，共融資40億元，公司債券使用途徑主要聚焦在住房租賃。公司債券利率較低，目前已經成為房地產企業住房租賃領域融資的首要渠道。
圖2020上半年住房租賃公司債券發行情況
數據來源：上海證券交易所，深圳證券交易所，貝殼研究院整理
除以上融資之外，目前還有擬發行金額共405.6億的公司債券和ABS正在交易所申請流程當中，尚未發行，其中137.6億的融資項目已經審批通過。總體來講，上半年長租公寓股權融資少，ABS規模降低，公司債券規模跟去年基本持平，長租公寓領域強者更強，弱者生存較為艱難，極大考驗長租公寓的運營和資金籌措能力。
來 源： 投中網
編 輯：liuy
