在拋出億元補貼應對下行市場的同時，隨著蛋殼人事變動、部分頭部企業不斷爆出強制降租金的消息后，長租公寓發展模式的變革再度被提及。疫情下，被加速揭開的長租公寓“二房東”頑疾傷疤，成為當前長租公寓經營者們必須要面對的問題，如何改？如何避免暴雷？二房東之外，還有其他路嗎？
不變的“二房東”模式
長租公寓在疫情期間已成了熱門話題，而這個話題多伴隨“負面”聲音，先有房東租客“兩頭吃”的荒誕行為，后蛋殼公寓機構負責人被調查，最近更有業主接連曝出自如向業主提出降租金要求，甚至在溝通中表示“不降租就解約”，房東還要倒貼一筆費用。
“長租公寓的種種‘劣跡’與經營艱難的現狀有直接關系，受疫情影響，租賃需求整體下降，以租金差和服務費為主要收入來源的長租公寓運營壓力增大。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，今年前6個月，企業的租賃房源總成交量為去年同期的一半左右，租金價格也因此下行。但同時，長租公寓機構手里的房源多為中長期持有，收房的價格高于出租的價格出現的價格，形成了價格倒掛的現象，高成本低收入的現狀，導致長租公寓面臨現金流壓力。
謝逸楓稱，目前長租公寓仍是一成不變的“二房東”盈利模式，并未能探索出新的盈利賽道，主要收入依賴于租金差價。實際操作中，長租公寓先從業主端收房，會適當進行裝修、家具裝飾，然后轉租給租客群體，通過提供房屋租賃產品和增值服務（保潔、搬家、維修等等），獲取租金溢價。這樣的商業模式在前期收房、裝修上投入了大量的資金，一旦市場變化或特殊的情行發生，必然會面臨“生存”的困境。
近期，北京商報記者也做了一個關于長租公寓的市場調查，對于租賃需求，租客們在租房時還是更看重價格。“只要租金方面能達到心理預期，房屋狀況相對較差也是可以接受的，此外交通便利程度、通勤時間長短會是加分項。”自如客楊銘如此看待價格、條件以及配套的關系。
另一方面，長租公寓機構的“壟斷”也被詬病，“租賃長租公寓也是無奈的選擇，房東直租根本找不到，好不容易能聯系到的對方也是中介，一堆費用算下來也差不多。考慮到直租后續會與房東產生一些額外糾紛，長租公寓是一個減少麻煩的選擇。”包括楊銘在內的多位長租公寓承租者如此反映。長租公寓帶來的租賃便利性確實值得認可，但受盈利模式影響其高昂的價格一直居高不下。“每年租金上漲5%左右基本成為了慣例，所以租房基本一年要一換，位置也越來越向外圍轉移。”
更大的隱患
在疫情影響下，長租公寓因發展模式帶來的更大隱患正在逐步顯現。
以剛剛經歷了人事變動的蛋殼公寓為例，近期發布的2020年一季報顯示，公司一季度總營收19.396億元，同比增長62.5%；但凈虧損卻高達12.344億元，同比擴大51%。而在此之前，蛋殼公寓也一直處于虧損狀態。與蛋殼公寓類似，剛剛上市的青客公寓業績也不容樂觀。年報數據顯示，2019年青客公寓凈虧損達到4.98億元，而近三年累計凈虧損已達12.42億元。
據不完全統計，今年公開報道陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等的中小公寓數量高達16家，其中七成由于“高收低出”（長租公寓企業為了短時間內搶奪房源，企業支付給房東的租金高于租客支付的租金，屬于虧本經營）的模式導致。
貝殼研究院高級分析師黃卉指出，在今年的疫情影響下，長租公寓企業面臨兩個難題。因為租金下降是整體租賃市場的趨勢，包括租賃成交周期的增加，所以在這種情況下，更加考驗長租公寓企業的運營能力。此外，主要收入來源受困，也更加考驗長租公寓企業的資金籌措能力。
然而讓更多的業內人士擔心的是，在出現高進低出的價格倒掛后，“資金池暴雷”可能是所有長租公寓必須要防范的金融性風險。
“這個問題去年就已經出現了，基本華東暴雷的最后都在這個問題上，給房東月付款，但租客至少一個季度起付，這還不包括雙方的服務費、空置期免租等。”北京某頭部長租公寓負責人透露，今年起，自己所在的公司已經將房東付款從季付款改為月付款，目的就是為了加大手中現金流，與之相對的便是沉淀資金的產生。
他給記者算了筆賬，在合理空置期內，長租公寓方面收房一般按照14個月兩個月空置期外加20%的服務費，以一套5000元/月租金的房源為例，在收到房子后，中介將給房東打出首月房租，即5000元，隨后兩個月為空置期，不需要打租金，第四個月的租金將扣除20%的服務費，給付4200元，而這四個月里，即便空出一個月空置期，后三個月平進ping出的情況下，經紀公司依然可以從租客手中獲得15000元的租金，即產生6800元的差額，而在隨后的租賃期內，由于付款周期的不同，這種差額將一直存在。“這部分資金一直屬于灰色地帶，算不算資金池，全行業都在僥幸，整個盤子運作的好可以，一旦出問題，收了租客的，房東沒給，就暴雷。”
對于這樣的問題，易居企業集團CEO丁祖昱也曾指出，從金融的角度來看，經歷了初期資本狂熱期，近兩年國內整體融資環境相對收緊，長租公寓進入融資瓶頸期。目前市場融資結構較為單一，住房租賃專項債券仍為主要融資工具，為刺激租賃市場良性發展，租賃住房行業亟需金融創新，探索多元化融資方式。
“融資可以確保企業能活下去，但根本問題還是要在業務層面上提升。”黃卉稱，每一個行業都會從萌芽期走向成熟期，這都需要一個過程，行業也會加速淘汰一些經營不善的企業，行業集中度的提升是未來的發展趨勢。所以在疫情的影響下，也會倒逼長租公寓企業不斷的聚焦精耕，聚焦提升自身的運營能力，為市場、租客提供更好更優質的租賃產品。
變輕是否可行
“原本國家鼓勵的長租公寓模式，應該是業主利用閑置資源增加市場有效供給，但現在的長租公寓已經變味了，就是一味的把中低端租賃房源升級成為中高端，讓自己有合理的理由吃差價。”中原地產首席分析師張大偉指出，重資本投入的長租公寓，確實有市場，但前提是規模不大、市場上行，必須要堅持整個租賃市場梯級消費的布局，達到“房東直租”和“二房東”模式需求的平衡。
一些長租公寓租客也向記者反映，高成本之困是長租公寓機構自己所賦加的“難題”。作為品牌機構，長租公寓多為標準化生產，一些房況差的房源可以通過精裝修來吸引購房者，這是一個正常的想法。但為了規模而高價搶占市場，且一些房況好的房源完全沒必要進行二次裝修，這方面成本最終都將轉嫁給了租客。有觀點認為，開源節流是保障現金流的關鍵，既然開源近期不好實現，那么節流也不失為一種辦法。
記者了解到，疫情之下長租公寓開始采取更為謹慎的發展方式，包括相寓、自如等在內的長租公寓開始采取更為謹慎的發展策略：不再大收大建、調整給房東房租的周期、縮短空置周期等，這一態度也是節流的表現。
貝殼研究院數據顯示，上半年集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯，TOP10品牌新開門店共93家，新開店率為8.2%，部分品牌門店數量負增長，部分門店關停。黃卉分析指出，門店拓展速度趨于停滯，一方面由于行業的商業模式從強調規模擴張轉向精細化運營探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響，長租公寓空置率上升及業務推進放緩。同時，對比17-18年房企“跑馬圈地”的熱絡景象，在疫情的影響下，今年上半年長租公寓領域呈現房企“零”進入的狀態。
謝逸楓則表示，市場發展還需讓市場自身去適應，目前長租公寓的調整雖然受到疫情的影響，但更多是去年低迷氛圍的延伸，長租公寓整體經歷此次洗禮，將徹底告別野蠻生長。
來 源： 北京商報
編 輯：liuy
