今年第一季度受疫情影響,整個房地產市場基本處于停滯的狀態;二季度以來,因為疫情壓制的需求逐漸釋放,部分熱點城市房價漲幅較高,土地市場偏熱。在此背景下,7 月份全國多個城市接連發布房地產調控政策,深圳、杭州、南京、寧波、東莞等樓市較熱的城市紛紛出臺新政,調控力度加強。
2020.07主要城市房地產調控政策一覽
資料來源:21世紀不動產研究中心整理
從各個城市發布的政策來看,這一輪調控政策主要是通過升級限購限售政策來打補丁,打擊假離婚、假落戶、假人才等鉆政策漏洞的投機性行為,優先保障剛需群體的購房需求。
在眾多發布新政的熱點城市中,深圳此番出臺的政策備受關注,被稱為史上最嚴限購。深圳的落戶門檻比起同為一線城市的北京、上海近乎為零,無需社保即可落戶,因此很多外地投資客買房十分方便。今年上半年,在貨幣政策寬松大背景下深圳大量投資客進場,掀起一輪上漲行情,樓市熱度一直居高不下。從4月份開始,深圳各相關部門開始陸續通過自查經營貸違規流入樓市、鎖盤、嚴查部分高價二手房源等多種方式,對樓市進行專項整治,但收效甚微。根據貝殼研究院的數據顯示,深圳二手房成交量在4月份達到了一個小高峰,與去年同期相比增長30.4%,成交價環比上漲6.0%。
7月15日,深圳樓市調控繼續升級,出臺“深八條”,要求落戶3年且連續36個月社保或個稅證明方可購房,非深戶口要求5年社保。此條限購政策一出,將很多不滿足條件的購房者拒之門外。政策出臺后深圳二手房成交量驟降,成交量不足平日的一半。筆者走訪21世紀不動產在深圳的門店了解到,7月下旬二手房的成交和帶看量比7月上旬下降近5成。但是經紀人對市場未來的判斷并不悲觀,認為“下半年雖然市場可能并沒有上半年好,但是剛需客戶的購房需求還在,并不會跌入谷底”。
數據來源:貝殼研究院
21世紀不動產研究中心高級分析師王勝男表示,深圳此次調控政策升級直接向北京看齊,尤其是限購政策的加碼,將大部分外地投資客擋在門外。短期內市場將會明顯降溫,尤其是成交量會大幅下降。長期來看,在政策不放松的大前提下,深圳樓市很可能和北京、上海的形勢趨同,進入橫盤期。
其他城市的政策,比如南京、杭州,相較于深圳略微緩和一些,主要針對鉆政策漏洞的假離婚等行為做了政策補丁,短期內在成交量上并沒有像深圳一樣下降那么明顯。但如果市場仍然表現出不穩定的預期,也不排除后期政策繼續升級的可能。
中央層面也釋放了繼續堅持“房住不炒”的態度和決心。7月24日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會,會上指出要牢牢堅持房住不炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,因城施策差異化調控,確保房地產市場平穩健康發展。“牢牢堅持”進一步強調和表明了中央保持房地產調控的定力和態度。7月30日,中共中央政治局召開會議,部署下半年經濟工作。房地產政策方面,會議再次強調“房住不炒,促進房地產市場平穩健康發展”,調控基調保持不變。
21世紀不動產研究中心高級分析師王勝男表示,從中央層面釋放的信號來看,未來仍有部分房價、地價上漲壓力較大的城市,存在進一步收緊政策的可能。同時,優先保障剛需住房需求的政策預計也會進一步增加。隨著熱點城市政策的收緊,今年接下來的幾個月樓市走向仍然是以穩為主。
