8月8日，望京小街開街納客。
僅歷時5個月的升級改造，重新定位為國際共享步行街的“小街”完成了從“臟亂差”到“新地標”的蝶變。該項目也是萬科首次將城市更新的邊界由老舊建筑改造，拓展至街區小巷這樣的城市“毛細血管”，并成功將商業辦公與步行街道實現“縫合”的案例。值得關注的是，憑借著對“政府投入+社會資本”多方共建模式的探索，望京小街實現了帶動業態升級和街區運營的全周期合作運營模式落地，“望京小街模式”已成為探索城市街區更新的最新樣本。
新生 落寞小街變身商業地標
灰色玻璃幕墻勾勒出現代明快的街區背景、時尚潮流商家鱗次櫛比、德國特色商亭集市烘托出熱烈氛圍、藝術連廊與街區展館相呼應、電子噴泉隨著音樂起舞、智慧停車與垃圾系統成為標配……8月8日，一條老舊街區轉型而成的國際化步行商業街區——望京小街正式向市民開放。
“我在望京小街附近小區居住了快20年，見證了望京從‘睡城’崛起為‘國門商務區’，也經歷了望京小街從最開始的繁盛到后來的臟亂差，再到今天蛻變的發展軌跡�！弊鳛殚_街儀式當天涌入的上萬慶祝市民中的一員，王雙在接受北京商報記者采訪時十分感慨。
望京小街位于北京大山橋與望京街交叉路口以西，地處望京核心腹地，距離望京南地鐵站600米。這里曾經匯集了華堂商場、望京商業中心（現為望京萬科時代中心）和方恒購物中心，作為望京的核心商圈之一，這里曾繁華一時。但隨著城市定位和周邊業態的變化，小街整體空間愈漸老舊，商業業態與市場消費實際需求產生了明顯錯位。而且，在市政環境方面也陷入了道路破損、停車混亂、交通擁堵和環境臟亂等尷尬境地，昔日的區域商業中心日漸沒落，失去了活力。
為改變落后的面貌，今年初，在朝陽區政府的引導下，萬科作為社會資本參與到了望京小街的改造提升工作中。
“萬科主動結合政府開展的街區更新工作，在望京小街的改造過程中，將小街的改造整治與緊鄰商業辦公區的業態升級有機融合。以宜居、宜商、宜業的街區級特色更新為項目改造目標。”萬科集團合伙人劉肖表示。
北京商報記者在望京小街看到，重新開街后，原來路邊亂停亂放的自行車和機動車、亂搭亂建的廣告牌都消失不見。380米長的望京小街上，音樂噴泉、時尚市集、街區展覽、藝術連廊……餐飲、影院、酒吧、文創集市、商超等，包括中影影院、盒馬鮮生、星巴克、隱廚、湊湊、牛角村、集漁、局氣、鹿角巷等超過百余家品牌商家入駐。
創新 共治模式 探索街區改造
在望京小街改造前，擺在大家面前的不僅是臟亂差的落后面貌。相比街區的物理空間改造，如何把分散的產權方形成合力，實現統一定位、協調升級？因為除了萬科、方恒兩個企業主體外，小街上還有近千家零散商戶都持有產權。小街的一端甚至還有一個有著1400多戶業主的居民小區。如何結合片區發展、城市更新和街區治理的痛點問題，進行有針對性的提升和改造，推動訴求不一的眾多主體實現共治共建，成為社會資本進入小街需要面臨的首要課題。
“產權主體多，商戶、居民訴求不統一，統籌設計與規劃協調起來難度大�！蓖┙值擂k事處主任楊曉昇介紹，在改造的過程中，街道以黨建引領為抓手，緊緊抓住民企萬科與國企方恒兩個重點主體，建立了以黨建協調委員會為核心、小街自治委員會為支撐、商戶自治聯盟和流動黨支部為補充的治理架構，將望京小街產權方（企業）、管理方（職能部門）、使用方（商戶、居民、消費者）形成有機融合，并運用“吹哨報到”機制，推進解決交通秩序、垃圾分類、施工管理、餐飲及商戶規范管理等重難點問題。同時，成立望京小街街區共治委員會，簽訂商戶自治公約與街區文明公約，建立小街公共收益。
此后，經過10余次區級層面的小街治理調度會，上百次的街道級“吹哨報道”，一系列重點難點問題得以有效推進解決。
萬科北方區產城產辦合伙人欒寧在接受北京商報記者采訪時表示，望京小街是由政府引導社會資本參與的國際化商業街區治理樣本。小街模式是一種互利共贏模式，萬科作為參與改造的重點企業主體，與其他對多方利益訴求在城市更新中實現了“共同建設、共同見證、共同獲益”的治理共識。不同力量以街區治理共同愿景和共同利益的形式進行了綁定，達成了創新性平衡。
一位行業人士表示，望京小街模式將街區治理原有的“空間建設+設施運營”傳統方法擴展為“資本運用、空間建設、設施運營、效果評估”的新型治理方法體系。著眼點不僅在城市環境的“面子”，也強調管理運營服務和居民需求的“里子”。這也是繼老舊小區改造的“勁松模式”和面向智慧化提升的“雙井模式”后，有效補充朝陽區城市治理與更新的實踐經驗的案例，豐富了北京市多元、多樣、多層次的城市治理與更新的模式體系。
破解 深入調研 直擊三大痛點
有了好的模式，解決小街的痛點就有了基礎。
望京小街片區周圍分布著大量大型企業和跨國公司，世界500強企業6家、涉外企業1113家。在具體實踐中，萬科面向30多家周邊的頭部企業開展了“敲門行動”。對于望京的阿里、美團等科技產業龍頭、奔馳等大型企業，面對面聽取建議。經過調研發現，小街的環境質量、秩序管理、供需錯配三3個方面的問題最為突出。
欒寧回憶，小街的路面鋪裝老化問題突出，設施陳舊，不同商業區域、不同商鋪的廣告牌匾設置較為凌亂，缺乏統一管理。此外，380米長的道路缺乏空間連接，兩側人流通行受到了明顯限制，道路兩側人行道與兩側商業廣場的高差較大，導致了步行體驗的不足和公共休憩交往空間缺乏。
為改變環境差的面貌，萬科用歐洲街頭風格的小料石鋪裝路面，取代了原來的破舊柏油路；亂停亂放的車輛、廣告牌等消失不見，取而代之的是一條兩側分布整齊立式店招的歐式風貌步行街，極具國際風情；道路中央設有一處音樂互動噴泉，小街兩側則分別設置了時尚市集、街區展覽、藝術連廊等公共活動空間。在圍合式分布的商業樓宇之間，則打造了一個集小劇場、藝術館、餐飲店等為一體的下沉庭院——“望京坊”。
在秩序管理上，小街先是規范了外賣商鋪帶來的高頻次的外賣員無序停車，以及共享單車隨意停放問題。釋放了步行空間和車行空間。隨后，針對周邊車輛停放和非機動車占用便道，道路長期擁堵，小街原有道路通車功能已退化的現實，萬科聯合望京街道對街區設施進行了智慧化升級，開發建設了智慧管理系統。連接智慧停車、綠色節能、小街商圈、社區公約、小街安防五大運營場景，可對小街商戶人流車流、垃圾箱、溫度、濕度、能耗、消費指數等進行實時數據分析，形成智慧生態閉環。其中，智慧停車讓居民和商戶實現了不同時段分時停車，極大節約了停車空間和資源。
“由于望京的高速發展，市民整體生活與消費水平不斷提升，產業規模與結構不斷優化，大型企業和新興互聯網企業不斷進駐和發展，望京小街的傳統空間品質、街區功能和商業層次都與當前的實際需求產生了錯位。此外，由于文化活動與設施的缺乏，周邊社區居民與工作者的文化消費需求難以得到滿足。
據戴德梁行發布的《2020商業步行街改造提升白皮書》披露，目前全國經營面積超過2萬平方米以上的步行街超過2100條，總經營面積超過1億平方米。但現存步行街存在普遍的文化缺失、功能定位混亂、業態同質化、建筑規劃不合理等多重問題。
改造前的望京小街，幾乎存在上述所有白皮書中提到的所有問題。
欒寧介紹，望京小街經過重新定位后，梳理出了“品質商業、文化體驗、戶外體育、藝術交流”這四大核心需求，項目定位為國際共享步行街，并結合調研成果和國際人才社區功能定位，配合步行街環境提升計劃，朝陽區政府和望京街道與萬科方面共同形成了包含多種功能場景的步行街改造計劃。
在國際交往方面，為了提高國際商務文化氛圍，這里將建立國際文化交流活動展示舞臺，打造市級具有影響力的國際人才社區。小街還學習借鑒歐洲步行街的模式，設置了德國特色場景，包括集市商亭、特色餐飲、藝術天幕、垃圾房、音樂和親子活動等豐富元素。
此外，為滿足轄區居民的閱讀需求，望京小街還引入了文化+閱讀特色的城市書屋、北京國際設計周、以中央美術學院為核心的北京設計中心。
升級 品牌業態導入的新邏輯
新項目定位給望京小街導入新業態帶來了新思路和方向。
根據企業資源和本地產業發展的需求，萬科希望小街的改造以“提質量”的縱深發展為目標，老街區的空間場所與望京特色產業增益疊加，對商業結構和業態比例實現產業升級轉型。
一方面，萬科對存量商戶逐步升級，引導朝陽品牌商戶完成原有業態的自我迭代升級。另一方面，在招商定位方面，望京小街側重于大品牌、國際化，引入新晉品牌和網紅IP業態。
欒寧介紹，毗鄰望京小街，同屬于改造對象之一的萬科時代中心·望京（原望京商業中心）這次也完成了升級改造。該項目定位為集團型企業總部辦公，現已入駐Keep、唱吧、HIGO、北控城市發展等企業總部。升級后的辦公空間將吸引更多優質租戶入駐，從而實現商場、寫字樓客流的雙向互動和租金的雙提升。
有城市規劃相關人士表示，從市場端來看，當前城市發展重心開始從“增量擴張”向“存量更新”的轉變，包括老城改造、老舊小區改造、廠區改造、歷史建筑保護性修復等在內的城市更新正越來越多地在各地開展。當下，商業街區的升級改造也開始不斷涌現。
在政策端，2020年5月，十三屆全國人大三次會議上公布的《2020年國務院政府工作報告》提出，涵蓋深化供給側結構性改革，突出民生導向，使提振消費與擴大投資有效結合、相互促進，通過改造提升步行街，推動消費回升。其中，首次將商業步行街改造提升至國家層面，對于疫情后刺激消費具有重要意義。
與此同時，北京也先后出臺了《關于加強新時代街道工作的意見》《北京市街道辦事處條例》《關于非首都功能疏解騰退空間管理和使用實施意見》等與街區更新和城市治理相關的政策和條例，給商業街區的升級改造在制度上創造了有利條件。
上述人士進一步分析，制度支持加上新模式的出現，對未來北京涌現出更多街區小巷這類城市“毛細血管”的商街更新項目有著積極意義。其中，望京小街采用的“政府投入+社會資本”，實現多方共建的模式值得各方參考。此外，如何把“商業辦公”與“步行街道”有機結合并形成合力，導入并帶動新業態的升級和全周期運營，“望京小街模式”無疑是值得借鑒的樣本。
來源：北京商報
編輯：wangdc
