2020年下半場，聯合辦公行業的發展迎來新的節點。
收縮戰線后，7月不少手握充足現金的聯辦企業逆勢發力，保持了較高開業率，如優客工場、辦伴，月內均有項目落地。
發展至今，聯合辦公企業進軍資本市場的呼聲此起彼伏。7月6日晚間，優客工場宣布已與在納斯達克上市的SPAC（特殊目的收購公司）簽訂了最終合并協議，合并后的公司總價值將達到約7.69億美元。
與此同時，近期有消息稱筑夢之星正籌備IPO事宜，計劃2020年下半年登陸美國資本市場。創富港亦公開場合表示，正在往更大的資本市場靠攏。
另一方面，7月13日，WeWork執行主席Marcelo Claure稱，WeWork有望于2021年錄得凈現金流入，較2月時訂下的目標，提前一年達成。
輕資產與多元化，聯辦企業的“突圍”方式
從“7月中國聯合辦公發展指數TOP10”榜單上看，優客工場繼續奪得榜首，Regus、Distrii辦伴緊隨其后，位列榜眼和探花。無論是全國規模化布局，還是品牌效應，優客工場均屬業內領先，且月內動作頻繁，新拓展多個輕資產項目，持續輸出品牌。
具體而言，優客工場旗下輕資產品牌大然凌一與北京培宏望志科技有限公司達成合作，共同管理萊西科學英雄優客工場科技成果轉化雙創中心。
值得注意的是，輕資產運營模式是基于企業具有良好的品牌效應及資源整合能力，對于部分現金流壓力大、行業資源不足、影響力仍待提升的中小規模聯合辦公企業來說，可行性仍待考驗。
另外，疫情雖然影響甚大，但也推動著聯合辦公從業者重新審視發展路徑，也是提升個性化的突圍契機。
7月24日，ATLAS寰圖與上海碧江實業舉行簽約儀式，寰圖于上海閔行區的首個大型商業綜合體正式落地。
據了解，此次是寰圖商業管理板塊進入商業項目領域的首個項目。從最初的聯合辦公業務，至今已開拓了聯合辦公、商業管理、物業管理、建設管理四個業務線。
來源：公開資料、觀點指數整理
事實上，這不是聯合辦公與商業業態的首次合作。近幾年，與產業園、商業、酒店等業態企業合作，充分利用碎片空間，實行經濟效益最大化，已成為聯合辦公行業的常態化操作。
對于商業業態而言，通過引入聯合辦公，可以迅速聚集優質企業與團隊入駐。同時，聯合辦公常駐與流動辦公的運營模式，可以為商業體帶來大量線上線下流量，帶動商業體消費層次轉型升級，從而提高商業體與聯合辦公的招商與客戶留存，實現雙贏。
此前有研究機構指，2022年中國聯合辦公行業市場規模有望突破4100億元，至2030年，30%辦公空間將采用聯合辦公模式，市場規模或達萬億。
極具增長性的市場規模，將賦予聯合辦公行業更多想象空間。
優客工場曲線上市，估值較上年不足1/3
去年年底，優客工場向美國證券交易委員會公開遞交招股書，尋求在美國紐交所上市，計劃融資1億美元。
7月6日，優客工場宣布與紐約一家特殊目的收購公司（SPAC）簽訂了最終合并協議，合并后公司總價值達到約7.69億美元。交易完成后，雙方將以新的股票代碼在納斯達克流通交易，同時優客工場目前管理團隊將繼續運營新公司。
值得注意的是，優客工場去年估值是30億美元，如今降到了7.69億美元，不到上年1/3。
據了解，SPAC上市是一種介于IPO和借殼上市之間的上市模式，適用于高成長性且急需融資的企業。SPAC在并購前已經是納斯達克或者紐交所的上市公司，目標公司則無需再進行其他行動，直接自動成為納斯達克或者紐交所上市公司。
此前，新風天域、美聯英語在內的中概股均通過SPAC模式成功登陸美國資本市場。
盡管SPAC模式能夠實現快速上市從而獲得融資，但弊端也很明顯。由于最終成交價是并購雙方談出來的，所以目標公司的股份價格將比IPO價格更低，優客工場的估值跳水，這也是原因之一。
另外，從股權結構的角度，相較于直接IPO，SPAC模式等于稀釋兩次股權，一方面是來自SPAC上市企業留下的投資者權益，另一方面是SPAC殼的贊助者本身亦要有固定的股權收益。股權的稀釋，將直接影響到企業高管對企業的話語權。
辦公物業熱度不減，京滬大宗交易占比八成
戴德梁行數據顯示，盡管受到疫情影響，今年上半年大宗交易市場中，辦公物業仍是最受青睞的業態。
數據來源：戴德梁行、觀點指數整理
數據顯示，今年上半年，國內大宗交易市場上共成交82宗，而2019年下半年成交宗數為80宗，整體差距并不明顯。
細分來看，2020年上半年辦公物業成交宗數為48宗，較2019年下半年增加了6宗，熱度明顯上升。與之相對應的，工業/物流類物業為10宗，較上年下半年減少了7宗。
具體到金額上，2020上半年中國內地大宗交易市場共成交884億人民幣，其中北上兩地合計成交約700億人民幣，幾乎占總成交額80%，特別是上海就占了52%；而廣州深圳區域成交額剛超過100億，與去年下半年相比，下降比較明顯。
受疫情影響，四個一線城市辦公物業租金均有不同程度下跌，而觀點指數觀察7月份四個一線城市辦公樓租金情況發現，上海開始出現回暖跡象。
數據來源：中國房價行情網、觀點指數整理
數據顯示，北京辦公物業租金水平最高，為5.37元/日/平方米，較上月下跌1.6%；上海辦公物業租金水平4.31元/日/平方米，環比小幅上漲3.98%；深圳、廣州辦公物業租金進一步下跌，其中廣州最為明顯，較上月跌幅達8.18%。
可以預見，進入2020年下半場，上海的商務活動明顯比上季度活躍許多，辦公物業也逐漸回暖，市場需求有較為明顯的增加。
但由于此前疫情影響，上海辦公物業仍有多個項目交付推遲，隨著未來大量供應陸續入市，上海辦公物業租金或許不如預期般持續回升。
來源：觀點指數
編輯：wangdc
