隨著租賃市場的發展，長租公寓越來越受房東與租客的歡迎，他們都是以“高收低出”（向房東以高租金來收房，卻低租金向租客出售）的模式進行運營，也就是大家所講的“二手房東”，看似賠本的買賣背后有什么貓膩？
最近，眾多長租企業頻頻“跑路”。房東收到不租金，租客繳納了一年的房租卻打了水漂，隨之面臨著被房東掃地出門的現象屢見不鮮。
租客如約繳納半年房租 房東卻未收到租金
“我剛住進來一個多月，房東就找上門來說不能住了，讓我15天內搬出去。”劉茵（化名）對《消費者報道》說。
8月7日，房東上門告知劉茵房子不能住了，因為中介已經跑路，導致房東沒有收到租金。這是劉茵與房東的第二次碰面。
據了解，這是劉茵在一個月前通過安居客找到的出租房。因為租金比其他地方的出租屋便宜，于是在看房當天就直接租了下來，租金為2000元一個月，需一次性繳納半年的租金給成都首資科技有限公司（以下簡稱“成都首資”）。“當時房東還來過，也知道我們要租這個房子。”劉茵對《消費者報道》說。
劉茵回憶稱，房東告知中介（成都首資）跑路的第二天又再次上門，表示他們沒有收到房租，需要將房屋收回。“房東當時是想讓我們搬出去的，但是我說我們交了租金，現在也沒錢找房子，搬走不可能。于是房東報了警，警察同志過來調解，說是成都首資沒給房東租金，對房東違約，房東有權追責成都首資，而我們（租客）這邊交了錢，簽了合同，可以繼續居住。”劉茵認為，租房的時候已經簽了合同，是有法律效力的，現在是中介對房東構成合同詐騙。
據了解，房東與成都首資簽訂的是委托合同，租客與成都首資簽訂的是租賃合同。
“法院判租客搬，我們這邊就立馬搬。但是房東說合同不生效，不配合協商。”劉茵無奈地對《消費者報道》說，“之后的聯系中房東讓我們在未收到租金的15天內搬出去，還自己弄了個回收房租的合同。”
按要求一次性繳納了租金，房東卻沒有收到，這讓劉茵非常頭疼。“房東已經斷了我幾天的電了，我和房東說要等結果出來再商議。警察也說了要等結果出來，沒出來前房東不能趕走租客。但房東一意孤行，說找人在8月30日那天強行讓我搬出去。”
無獨有偶，位于重慶的徐洋（化名）也遭遇了同樣的情況。據了解，徐洋已向重慶首資科技有限公司（以下稱“重慶首資”）繳納了一年的房租，月租1000元，押一付十二，共繳納了13000元。
《房屋租賃合同》
“我住了兩個月，房東突然找我說重慶首資那邊沒給她打房租的錢，她要收回房子。如果要繼續住下去的話，就要我按照房東和中介簽約內容上的房租價格給她打錢，然后重新簽訂合同。據我了解，房東每個月收到的租金比我給中介的房租高400元。”徐洋告訴《消費者報道》，房東給了一周的時間考慮，如果不付房租和物業費就只能在月底之前搬出去。
長租企業跑路，房東和租客怎么辦？
當租客遇到了長租企業跑路，導致房東收不到房租，那租客與長租企業簽訂的租賃合同是否具有法律效力？租客可以根據合同時間繼續居住嗎？對此，《消費者報道》采訪了法律從業者郭小明。郭小明認為只要簽訂合同時是雙方的真實意思表示，并且也符合合同法規定的形式和實質要件，那么長租企業跑路，合同仍然是有效的，具有法律效力。
由于房東與長租企業簽訂的是委托合同，長租企業與租客簽訂租賃合同就代表房東的意思表示，在本質上仍然是房東和租客之間的合同關系，長租企業對租客行為的權利義務，應由房東承擔。在這種情況下，長租企業跑路，房東沒收到租金，是有權解除合同收回房子的，當然，房東和長租企業之間有合同關系，房東也可以要求長租企業支付租金。而對于租客來說，在被房東收回房子后，可以向長租企業主張違約責任，要求繼續履行或者賠償損失。
長租企業頻頻暴雷 警惕“高收低出”租房騙局
《消費者報道》了解到，類似長租房跑路的投訴早已屢見不鮮。除了重慶首資和成都首資之外，巢客遇家（成都）科技有限公司(以下簡稱“巢客”）也因房東收不到房租、租客無法繼續入住的問題遭到消費者投訴。他們都是以“高收低出”的模式進行運營，租賃時間一般為一年。
中研普華研究員鄒志丹在接受《消費者報道》采訪時表示，長租企業頻頻暴雷，一方面體現市場競爭后部分中小長租公寓資金鏈斷裂，舉步維艱；另一方面，長租企業利用人們貪便宜的心理，依靠“長租短付、高收低出”的租房騙局，損害了租客和房東的根本利益，嚴重打亂了租賃市場的秩序，阻礙了長租公寓行業健康發展。
值得注意的是，重慶首資科技公司成立于2019年12月，由長沙首威科技有限公司100%持股，疑似實際控制人為艾兆璐，最終受益人為張美宇和艾兆璐。此外，該公司對外投資了廣住庭（廣州）科技有限公司，浙江首資科技有限公司、巢客遇家（成都）科技有限公司寧波首資公寓管理有限公司，張美宇和艾兆璐還在寧波、云南等地開有多家公司。
鄒志丹表示，在行業發展初期，“高收低出”的模式從運營上看就充滿危險，最主要還是靠資金鏈來支撐市場拓展，很多中小型長租公寓運營商沒有技術和資本優勢，盲目擴張，在市場不景氣的階段就造成爆雷，更有甚者，以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用于自身發展
，利用法律盲區侵犯租客和房東的權益，把風險轉移給房東和租客以及全社會，而把所有的利益留給自己。
受新冠肺炎疫情的影響短期供大于求的趨勢越發明顯，并且市場遇到三降：開業規模減少，租金下降，租客需求減少。因此市場未來需要高度警惕“高收低出”模式，這很可能會繼續出現一系列爆雷事件，不僅損害供需雙方的利益，也會給行業造成不好的影響。
杭州租房新規：存量托管房源應繳30%風險防控金
8月17日，杭州市住房保障和房產管理局官網17日發布了《關于進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》稱，2020年9月30日前，“托管式”住房租賃企業對2020年新增委托房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位；對存量委托房源，應繳交風險防控金30%，剩余風險防控金繳納時間按規定順延執行。
鄒志丹認為，首先這是一項針對租賃行業的市場風險防控的地方性政策，對全國各地陸續出臺規范性政策文件具有示范作用，對租賃業發展具有指導性意義；其次，能有效規避這兩年因為長租公寓種種爆雷事件牽扯到的資金問題，能夠控制好運營商收錢后的合理用途，限制違規非法套取資金謀取私利的行為，以資金存管的方式體現了政府力求對行業的監管。
來 源：消費者報道
編 輯：liuy
