混改、國企穿透式監管成為本輪國企改革主體，國央企加速朝市場化邁進，過往由于歷史原因與政府需要遺留下來大量空間資產，諸如園區、寫字樓等等，對于做實業出身的管理者來說，激活存量成為其國企十四五規劃的重要課題。
近兩年，隨著國家政策陸續出臺，產業園區迎來一波"政策紅利"。例如鼓勵優秀的園區開發運營主體上市，號召自帶優質產業資源的企業入場；同時限制產業用房出售，杜絕產業園區過渡"房地產化"，種種舉措無疑釋放出一個信號：產業園區即將步入到以精細化運營為主的時代。
首都北京，自"四個中心"城市建設戰略提出以來，逐漸開始疏解非首都功能，為新興產業騰挪空間，加速向"高精尖" 產業結構轉變。在"十四五"重要節點，北京國企肩負著政府的招商引資的職能，在市場及政策的雙重紅利下，如何結合國家戰略需要，在有限的空間中導入產業資源？同時面對園區重資產高投入弱運營等難題，如何有效發力存量資產管理？
針對當前國企關注的核心問題，"2020國有資產盤清盤活私享會"第八站來到國家政治文化中心北京，明源云空間攜手明源地產研究院、賽迪顧問與當地資管大咖以主題分享、圓桌交流的形式，圍繞資產管理全生命周期進行傾情分享。
本次會議亮點及分享內容精彩重現：
01【致辭】
毛曉東 明源云北京公司總經理
明源云北京公司總經理毛曉東在會議上進行了致辭：值此明源云23歲生日之際，很高興能和蒞臨現場的央國企資管領導共話存量未來。明源云空間順應行業從增量到存量的發展趨勢，為存量經營資產提供數字化的解決方案，助力資產的盤清盤活，通過數字化管理運營創造新價值。當前，云空間已經合作超過400家企業，業態覆蓋商辦、產業園區、專業市場等綜合商業體。2019年我們在全國組織了20多場針對國有企業盤清盤活存量資產研討活動，有360多家企業參與其中，60%以上是央國企�？梢钥吹�，越來越多央國企開始聚焦存量管理。今年，我們搭建線下研討會以及走進標桿系列活動，為資管人提供了更多的合作交流機會，意在通過一系列的專題性質的研討、活動，為行業注入一些新思想、新觀點、新見解。
02
黃樂 明源地產研究院副院長
先瞄準、再進攻
市場競爭力的核心在于自持運營能力
結合近幾年對存量市場的研究和實戰經驗，黃樂院長進行了《把握存量資管新機遇 培育國企發展新動能》的主題分享，深入洞察在產業轉型背景下，存量資產激活路徑。
黃樂表示，產業地產的本質是"空間運營"。未來國企不僅承擔著國民經濟大任，為了避免無底洞，在做產業投資時，不僅要研究產業投資方向，還要培育產業運營能力。
從疫情期間的數據來看，存量市場細分領域此消彼長，"危"與"機"并存！
1、商辦市場：經濟增速放緩疊加供給過剩去化不足，寫字樓市場呈現走弱態勢，短期內租金承壓。
2、零售市場：疫情下短期遭遇重創，長期走勢明朗，必需品消費引領市場逐步復蘇。
3、園區市場：疫情考驗下園區彰顯韌性，各細分領域表現分化，商務園、物流園、醫療園最為穩健。
園區各個租戶業態需求配比不太一樣，包含商務園區、物流園區、醫療園區等多個大類，均存在不同程度的發展潛力。如果從一線城市投資凈回報率來看，物流園區遙遙領先。在當前疫情常態化的情況下，國央企無論是投資還是運營，聚焦細分業態相對更為穩健。
03
孫曉利 賽迪顧問產業地產研究中心總經理
國有企業的土地盤活應該以產業思維做，要盈利但不追求暴利
以北京市國有企業存量盤活為例，從國有存量資產盤活的兩大驅動因素出發，賽迪顧問產業地產研究中心總經理孫曉利進行了《以產業帶動片區經濟，盤活國有存量》的主題分享。
盤活國有存量資產由內外兩大因素驅動：
一是國企改革進入倒計時，在京國企改革難點是土地資產再利用，在京國企土地資產規模大，土地權屬不清、容積率低問題突出；二是北京市減量發展進入到實質期，土地管理邏輯發生變化，供減掛鉤機制、先供先攤機制、全生命周期管理機制已經全面落實。
在北京市政策規范允許范圍內，目前主要有三種存量盤活方式：
一是企業存量土地自行開發，建設商品房、安置房等，但這一路徑僅停留在03年左右；二是現狀工業項目改造利用，受益京政辦發〔2017〕53號，多以改造建設"文創園"；三是政府重新收儲變為經營性用地后，企業參與一二級開發，但這一路徑存在經濟成本、制度成本過高的問題，過程艱難且漫長。
而困境的破局之道則需對以下三點有清晰認識：
一是要深刻理解政府穩增長、惠民生的核心訴求，在項目啟動前期，做好頂層機制保障，實現和政府的高效溝通；
二是要高度明確企業盤活存量的初心是"活"，"盤活"是手段，目標是優化國有企業布局。要保持戰略上的清醒和定力，不能抱"地產"思維操盤。
三是要充分認識產業導入和培育路徑。這其中包含三個方面：（1）認識產業的根植性及共生性，重點挖掘本地客戶潛在需求，著力打造特色產業園區。（2）鏈接產業，開展"圈子招商"，并學會借助數字化工具（3）服務產業：做好產業運營，從一般無差別的公共服務向定制化的產業鏈專業服務迭代。
04
毛躍暉 高和資本資本市場部董事總經理
國企做REITs前要清楚自身商業動機，平衡出表、利潤、稅負等多重因素
高和資本資本市場部董事總經理毛躍暉基于專業資管公司的視角，進行了《從投資收益視角出發，提升國企"管資本"的新能力》的主題分享，詳細闡述了當下國央企站在資產管理方面關注幾個熱點話題。
從考核模式看，部分國企在商業不動產的考核里面已具備資本思維，例如從原先的單靠利潤率到如今無債收益率。
從市場角度看，國內商業不動產玩家已經出現輕重分離的趨勢，以寶龍地產與寶龍商業為例，輕資產運營上市公司可以持續輸出管理規模，為集團帶來更多的資本估值與想象空間。
此外，4月底基建類公募REITs的推出使得商業地產領域也具備了金融化的可能性。目前，國內國企也在積極向外部市場探索商業地產REITs的成功路徑，諸如招商蛇口赴港上市REITs等。但同時也存在諸多難題，如內地赴港上市的REITs普遍有較高的折價率等。
綜合來看，REITs并不是將資產賣掉的終點邏輯，而是要將其理解成為資產的分拆上市，REITs最大的好處是在于讓企業擁有少數股權便可以掌握資產控制權的"小股操盤"模式，促使企業輕資產轉型及提升財務報表數據的健康度。
因此，國央企做REITs要清楚自身的商業動機，平衡出表、利潤、稅負等多重因素，挑選適合的國有資產進行重組與產品結構搭建，尤其注意資產出表過程涉及到的控制權轉移問題。
05
圓桌交流
1、北科建集團副總裁高佳卿認為，科技產業對城市發展的貢獻是無限的，北京的存量園區市場有很大的發展潛力，要把關鍵點放在資產增值上，把運營收益分享出來，增值收益分享出來，園區獲取園區資產增值與園區企業股權投資收益，激活國有資產為國家的整個科技產業發展，全要素生產率的提高做貢獻，這既是當前國資委的導向，也是未來的走向。
黃樂院長表示: 對國企來說,在運營過程中用資本視角看資產的能力非常重要。國企從體制內的運作方式變成市場化競爭，激發國企經營者的積極性尤為重要。無論是激勵機制的改革、薪酬體系的變化等，市場化改革的方向還是比較明晰的。
2、實創股份副總經理徐春財認為，在國家大力實施創新驅動發展戰略背景下，各地將會以更大的力度推動科技創新和結構轉型，對空間的需求會逐步釋放出來，為存量資源盤活創造了機會。從公司發展戰略出發，未來希望與不同細分領域的優秀科技服務商強強聯合，共同建設中關村科學城北區，讓存量資源實現保值增值。
針對以上話題，黃樂院長認為，未來在這個行業中的上下游的合作伙伴需要抱團取暖。明源云空間私享會系列活動將成為常態化，為資管人提供更多交流機會，同時也希望和更多的優質合作伙伴一起探索資管未來。
3、金隅智造工場副總經理肖博分享，個人非常有幸能夠參與到智造工場的規劃施工及招商運營的整個階段。整個過程中，感受最深的有兩點：一是從地產思維到產業思維的轉變；一是聚焦產業的戰略耐力。
關于產業園區的運營發力點，黃樂院長以天安數碼城為例，總結了不同階段的核心要點：
第一是做實。關鍵在于放水養魚，樹立標桿，帶動市場效應；
第二是做強。在做實基礎上，沉淀經驗樹立標準后，可直奔盈利指標；
第三是做大。只有強，才能形成規�；�，流程化。提高盈利能力，而后形成產業集聚。
結語
2020「走進標桿|論道國企存量資管新浪潮」國有資產盤清盤活私享會·北京站在與會嘉賓的交流探討聲中走向了尾聲。本次活動不僅為國企提供了資管業務層面的合作交流機會，也為當前時代背景下產業地產發展提供了更多思路。
在此非常感謝受邀嘉賓以開放的心態進行無私分享，同時也要感謝蒞臨現場所有來賓。明源云空間也將以此為契機，通過搭建資產、資管與資本互相交流切磋的平臺，持續整合行業資源，為更多國企管理者提供理論及實踐基礎，用數字化工具助力國企打通資管血脈，邁向資管新臺階！
下一場9月3日，明源地產研究院副院長黃樂將攜手神秘嘉賓齊聚國際科技產業創新中心--深圳，敬請期待！
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