“715”限購政策出臺半個月后，深圳的樓市調控再出新政。7月31日，深圳市宣布在全市范圍（含深汕特別合作區）停批商務公寓項目，并鼓勵已審批的商務公寓項目轉為可售型人才房。中原地產首席分析師張大偉在接受表示：“深圳成為今年房價上漲的全國龍頭，市場明顯過熱，所以調控的進一步升級在所難免。”
新政出臺后，商務公寓審批被深圳按下“停止鍵”，但置業者的腳步似乎并未停下。8月4日，《證券日報》記者走訪深圳多個商務公寓項目看到，新政出臺后寶安沙井、前海等片區“網紅盤”的看房客仍絡繹不絕，還有不少來自外地的購房者。
“炒房”還在繼續？
“最近看房和成交的客戶都很多，特別是上個周末，可以說全天都是爆滿。”沙井街道某網紅樓盤的銷售代表對《證券日報》記者表示，從我們的角度看，新政的影響其實不大，至少價格方面不會有變動。
8月4日上午，位于寶安區沙井街道的某網紅樓盤看到，雖然是工作日，但大廳的會客區已基本坐滿，更有來自廣東其他地區甚至珠海、江西、上海等地的客戶看房。
深圳住建局官網顯示，該項目備案的商務公寓共1142套，戶型建面約30-40平方米，均價約3.83萬元/平方米，總價區間在100萬元-175萬元/套。
“我們的面積和價格都比較好，目前來購房的客戶中，投資的比例還是比較大的。”上述銷售代表在介紹房源時說：“商務公寓停批之后，就是買一套少一套，所以最近來看的人也不少。” 記者還在大廳中擺放的成交榜上看到，一位來自上海的李先生豪爽地買下了整整一層共26套商務公寓。
隨后，記者來到位于前海地區的另一樓盤發現，雖然需要提前預約才能看房，但進出的客戶仍然絡繹不絕。公開信息顯示，該項目目前推出了264套商務公寓，總面積為2.31萬平方米，主推戶型56-120平方米，備案均價9.76萬元/平方米，總價區間在546萬元-1169萬元/套。
除了上述中小面積的商務公寓，據深圳住建局官網數據顯示，該項目目前在售房源僅52套大戶型商務公寓，戶型建面約380-393平方米，均價13.9萬元/平方米，總價區間在4350-6086萬元/套。
“相關政策出臺后，商務公寓已經進入存量市場，不過目前在售房源的價格都是經過備案的，不會隨便調整。”該項目客戶經理表示，由于商務公寓未來將成為稀缺品，新開盤有可能在備案時進行提價。
對于客戶的購買熱情，該經理進一步表示：“我們原本預計明年年中才能基本完成整個項目的銷售，但目前其實大部分已經賣出去了。”
在張大偉看來，在深圳今年一系列樓市調控政策下，炒房熱度會得到遏制，價格會有微調的可能性，但幅度不會太大。“深圳此次針對公寓類的調控沒有單獨的信貸政策收緊，其他調控升級政策也主要是打擊了部分投資客。市場的主體沒有太大變化。”張大偉說。
商務公寓成為歷史？
“一年多時間，現在總算是‘靴子’落地了。”一位曾在寶安從事公寓項目銷售的中介小王向記者說，實際上他們去年就已有耳聞，市場商務公寓售完后全部只租不售，政府安排做人才保障房。
實際上，從“只租不售”到“全面停批”，深圳市對商務公寓的調控政策已歷經三次調整。2018年7月31日，由于“不限購”的商務公寓出現投資熱潮，深圳對當時各類新供應用地上建設的商務公寓做出“只租不售”、“新購公寓5年期限售”的規定。但短短一年多后的2019年年底，深圳取消了“只租不售”政策，原因是上述限售政策抑制了部分城市更新項目的活躍度。
值得一提的是，此次新政前，在深圳住宅“一房難求”且價格高企的背景下，商務公寓曾一度成為深圳及臨深地區購房者用以投資的主要標的。其中，少數能夠提供學位積分的商務公寓更頗受追捧；更有甚者，2019年3月份，深圳福田某商務公寓項目曾出現開盤前購房者通宵排隊的情形。
“商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用。”深圳市規劃和自然資源局、深圳市住建局在通知中強調：“近年來，商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務商務人士’、‘短期住宿’的目的。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳決定停批商務公寓用地，其實更多的是從土地供應角度來考慮。“實際上，目前深圳的用地市場仍比較緊缺，在土地供應層面壓力較大，所以客觀來講，此次新規是通過一部分的管控來釋放土地，進而增加用地資源；同時也是防范開發商過多地去做商務公寓項目來回避限購。”
嚴躍進補充說：“商務公寓本就是處于政策邊緣的、非主流的產品，人才公寓是很重要的人才住房產品。而這個政策的出臺，也進一步體現了當前深圳對住房市場改革的決心和支持。”
但是，市場上還有觀點認為，當下深圳的商務公寓項目存量并不小，新政推出后其距離“絕版”還有一段時間，這也有助于市場的平穩過渡。中原地產發布的《2020年上半年深圳樓市總結報告》稱，在過去三年，深圳商務公寓批售面積呈逐年上升趨勢；今年下半年，深圳計劃入市的商務公寓項目體量為107.6萬平方米，若計劃入市項目能按時入市，2020全年的商務公寓供應量將會超過去年。
來源：證券日報
編 輯：chenhong
