“我有責任去幫助這些年輕人”這句話是雷軍給長租公寓YOU+代言時所說的話。
2014年，僅僅只用了5分鐘，雷軍就決定給YOU+進行投資。可是他也沒能想到：五年后，長租公寓卻成了現在部分年輕人的生存噩夢。
2014年是一個風口，正處于‘大眾創業、萬眾創新’的環境下，資本市場盛行，各個行業都被瘋狂發展的互聯網行業思維所侵蝕，長租公寓也沒能逃過這場風暴。以雷軍投資YOU+為代表，魔方、蘑菇、水滴、優客逸家等品牌公寓，也都在此時粉末登場。
2015年、2016年、2017年，是長租公寓的三年春天。
2016年2月，住建部發文首次提出“購租并舉”，主張大力發展住房租賃市場，推動住房租賃規模化、專業化發展；2017年10月十九大報告中，過去“購租并舉”的說法已經改成“租購并舉”，租賃行業迎來新一輪利好。長租公寓三年春天，成了各路資本追逐的“風口”。
2017年底受到資本青睞的多家長租公寓拿到
了上億規模的融資，引發了這個細分領域的狂歡。互聯網經濟信奉流量就是一切，不是你死就是我活，市場只有第一名。長租公寓的江湖也是如此，為了市場份額和品牌占有率，在資本的加持下，長租公寓公司揮舞著支票本，叫囂著“不管別人出多少錢，我總比對方高300元”。
羊毛出在羊身上！所有的一切，最后都傳遞到承租者身上，都市的年輕人苦不堪言！品牌公寓依靠融資—高價包租—快速擴張規模—再融資的瘋狂的擴張方式。
行業完成了“0到1”的積累，也是遍地狼藉。
最近一段時間，長租公寓仿佛進入了‘蠻荒時代’，各個城市頻繁暴雷。前不久一家成立時間僅8個月，有1000多套房源的長租公寓暴雷。公司各分公司人去樓空，旗下員工2個月的工資得不到發放；有租客交了1年2萬元的房租后，才住了2個月，就要露宿街頭；有房東托管出租了房產，但直到現在都沒有收到上個月的租金，也聯系不到公寓負責人。
有長租公寓企業一口氣成立40~50個品牌，分布在全國十幾個城市，員工加起來有近1萬人。先是不停做大規模，當背后資金沒法支撐后，創始人就會提前幾個月退出公司架構，做好套現準備。“到最后，就通過上述操作，一把將韭菜割了。”
特別是這次疫情過后，長租公寓玩家的現金流受到考驗，租客面臨退租難，被趕出公寓；房東拿不到應得的租金收入。長租公寓的“不幸”處境，又一次被搬到臺前。
租客所要面臨的不只是損失租金流落街頭的現狀，不少人更是背上了‘租金貸’這把枷鎖。長租公寓在國內未出現之前，住房租賃企業最原始的獲利模式就是收房和出租之間的租金差。這種模式在國內運營多年，除了某些城市群租導致的一些安全隱患和租賃合同糾紛以外，基本很少聽說有人攜款潛逃的事情。
但近些年，租賃市場引入了一種完全新的以“租金貸”為核心的融資模式。租金貸的操作很簡單，平臺推出月付、季付、年付等支付方式，協議達成后，金融公司將全年房租先支付給公寓，公寓再以押一付三的方式分批交給房東，玩起了期限錯配的游戲。
其實觀察這些長租公寓翻車的原因主要還是“高收低租”的經營模式。這種“燒錢”的操作，目的很明確，就是快速擴張，搶占市場。一些長租公寓不惜以明顯高于市場的價格向房東收房，再以明顯低于市場的價格向租客出租。
這種經營模式還是證明沒辦法長久生存，現在新房和二手房市場格外火熱，手里如果有些閑錢，最好還是拿來投資房產。不管是剛需自住還是進行投資，房產都是第一選擇。
公寓方面，一直是褒貶不一，不管是長租公寓還是自買公寓，在市場上我們總是能聽到很多聲音。喜歡公寓的認為：總價低不限購不限貸；不喜歡公寓的認為：沒有學區、不能落戶、一梯多戶、人員復雜。
購買公寓的目的無非就是為了：自住和投資。
其實買完公寓真的沒多少人會自己居住，很多人都是為了投資。投資的兩個主要來源就是：變現和租金回報率。
普通住宅的新房和二手市場格外火爆，但是反觀公寓的新房和二手公寓市場就格外冷淡。新房公寓庫存只多不少，市場根本沒辦法消化，更可況是二手公寓呢？有的公寓掛牌半年以上，都沒有成交記錄，賣都賣不出去又何談變現呢？
看到這好多人會問，商住公寓跟普通住宅到底有什么區別？
1土地性質和產權
商業類公寓一般為綜合性用地(商住)或商業用地，產權只有40年-50年；普通商品住宅的土地是住宅用地，產權最高70年；年限本身并不是問題，關鍵在于住宅建設用地已經有法律明文規定，使用權期間屆滿自動續期；但商業用地到期如何，至今未有明確說明。
2購買成本
同等地段的商住公寓一般要比住宅便宜，但是從上車成本來看，首套住宅首付普遍在30%左右，貸款年限可達30年，可以商貸，也可以公積金貸款；而商業公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，有的城市還要求必須全款。就算公寓單價比住宅便宜一半，貸款比例和年限也幾乎拉平了成本。
3配套
絕大多數城市的商業公寓都不能落戶，不帶學區，也就是說，相比于住宅，公寓只有居住屬性，而不具備其他附加功能。對于大多數人來說，居住的剛需可以通過租房解決，只有教育的剛需才必須通過買房解決。因此，如果想真正享受到一個城市的市政資源、教育資源，一定要買住宅。
另外再說到貸款方面，普通住宅最高可以貸7成，而公寓最高只能貸6成。另外多個城市也取消了對商住公寓的抵押貸款，對比下來，該買普通住宅還是商住公寓，你心里一定有了最明智的答案。
公寓對于沒有名額又有閑錢的人來說，是可以用做投資的，更像是一種大額投資產品。其實普通住宅的首付并沒有你想象的那么高，只是你理想的房子首付很高而已。很多二手上車盤，都是一個很不錯的選擇。
來 源： 滬中樓市微觀
編 輯：liuy
