房企融資監管一波未平、一波又起。
9月26日，據財聯社消息稱，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。
此前，住建部、央行等部門曾召集12家重點房企舉行座談會，表示融資“三條紅線”從9月起在這些房企中試點實施。具體內容就是將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；如果碰到一條線，負債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。
此次監管部門再次設置時間點，更突現了監管的剛性。一位TOP30閩系房企首席財務官對此稱，這一方面說明政府對房企融資監管的決心，他同時認為：“這是監管部門在試探房企的壓力，不然不會給時間緩沖，而是馬上實施”。
記者發現，房企也在觀望監管部門的態度。
綠地控股是此次“三條紅線”試點企業之一。據一位接近綠地控股的人士向記者表示，最近幾年，綠地實際上已經處于控負債、降杠桿、降資金成本的通道里，但是否會根據新情況調整這個節奏，也要等監管層具體的方案出來，再根據情況考慮需不需要調整降債節奏，目前基本上還是穩定為重。
諸葛找房數據研究中心在一份專題報告中判斷，降負債將成為房企的重中之重，多數大型房企或將面臨戰略調整。但從記者采訪多家典型房企的情況來看，由于“三條紅線”具體實施方案并未明確，目前大多數房企還未有實質性降負債舉動。
“三條紅線”影響大，房企降債并非容易
幾乎所有房企高管都認可中央出臺“
三條紅線”的必要性和其對行業的重要性。
三盛集團總裁馮勁義表示：“‘三條紅線’是大勢所趨。”他認為，此前房地產調控都是針對C端購房者，是從需求端進行調控，這一輪調控則是在供應端收緊，即讓房企在金融端把杠桿降下來。
“‘三條紅線’的影響力不亞于2002年土地實行招拍掛制度。”萬科董事會主席郁亮在近期的媒體交流會上稱，近年來房地產金融占比越來越高，這是不對的。“一個國家發展不能只靠房地產，應該有科技、基礎服務、制造業等，所以金融過多被房產占用不是好事情，國家一定會采取措施，只是之前不知道什么時候會做這個事情，而今年明確了。明年全面開始實施這個政策，所以到了管理紅利階段。這個階段和過去階段不一樣，所有的房企再次來到了同一起跑線。”
郁亮認為，“三條紅線”對行業而言是重大游戲規則的改變，影響所有企業而不是只影響某些企業。
“讓房企降負債就是讓他們去死。”上述閩系財務官認為：“房企負債不太可能降。”因為房企已經習慣了“借新還舊”這種模式，要改變并不容易，同時，企業融資涉及多個方面，牽一發而動全身，被動降債可能會引發多米諾骨牌效應。
在他看來，“三條紅線”對于激進的開發商影響很大，預期這些企業后續會做一些非標融資，或者采用明股實債的方式，但監管部門如果動真格，也會緊盯這些融資情況，這些企業會很不容易應對。
郁亮表示，“三條紅線”會進行穿透檢查，表內表外穿透性全覆蓋，所以之前的財務技巧都沒有任何用處，企業必須是實打實來調整，這對所有的開發商都是挑戰。
短期靠回款 中期靠打法
多數房企目前對“三條紅線”雖然還未有實質性的應對舉措，但也有一些房企快速做出了反應。
9月初，恒大率先降價促銷，宣布全國樓盤七折銷售；9月17日，恒大提前贖回于2020年到期的票息為11%的優先票據。
9月22日，中南建設正式剝離虧損業務眾創空間，將其轉交給控股股東管理，被指其意圖聚焦主業和降杠桿。
馮勁義告訴記者，房企應對“三條紅線”可以分為短期、中期和長期舉措。
“短期即要向內抓回款、抓銷售。同時，企業要抓住窗口期，在很多金融機構還未反應過來的時候，能融的錢趕緊融回來。”他以三盛為例，稱公司今年回款相比去年增長了60%。同時，像三盛這樣的中型房企，在短短一個月時間內已經做了很多適應政策的鋪排。
從中期來看，馮勁義稱，房企要講究打法。“三條紅線”是隨著拿地、銷售、回款在動態變化，所以企業要主動監測，在此過程中找到經營的打法，加強合作，可以引入金融機構做股東。此外，企業前期還可通過產業勾地等方式規避一些涉房類的債務。
“三道紅線更多理解成債務和權益就可以了，要少借債、增加股東權益，所以我們更多引進了戰略合作，包括在整個項目和資金層面的合作，更多還是用股權合作的方式。這種方式對頭部大型房企難度較大，但對于中型房企而言相對容易。” 馮勁義分析稱。
從長期看，馮勁義認為，企業需要通過規模競爭達到穩定經營的局面，這樣企業自身的風險就會比較小。
禹洲集團執行總裁許珂則從企業管理方面給房企提供了思路。
他認為，現在的行情已不同以往，已經不是單邊上漲的行情了，所以企業要向管理要效益，以經營促發展，這也是目前禹洲的核心策略。
“在‘三條紅線’的約束下，未來，企業會更注重產品力和服務力，更注重企業內控的費用和成本，減少不必要的消耗，一次性把事情做對。”許珂表示，未來的房企都要做到均好型，不能有明顯的短板，一定要把每個環節都做到位，這樣才能夠生存下去。
來 源： 中國房地產報
編 輯：liuy
