“6.6萬房租僅住三個多月、付完一年房租3天后平臺就跑路、負責人失聯……”近日，長租公寓爆雷、房東及租客維權事件頻頻發生，上海、廣州、合肥、成都等多個城市先后發布風險提示或住房租賃資金監管措施，提醒群眾注意住房租賃市場風險，警惕“租金貸”、“高進低出、長收短付”等問題。
一周內多家長租公寓集中“跑路”
據不完全統計，近期一周內已有4家長租公寓同時“跑路”。8 月 27 日，杭州長租公寓“友客”爆雷，有人交了 2 萬多房租，中介拿錢跑路。8 月 29 日，杭州長租公寓“巢客”爆雷，引發上萬房東強烈不滿。9月1日，上海長租公寓“寓意公寓”所有工作群解散疑似爆雷；長租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間人去樓空。
針對“友客”、“巢客”等長租公寓爆雷，中新網報道顯示，杭州市住房租賃管理服務中心將加快推進資金監管工作，將對未按要求落實資金監管工作的企業進行風險警示，同時將加大宣傳，提高消費者風險意識，使其多渠道了解市場租金水平。消費者也應避免一次性繳納3個月以上租金。
與此同時，上海市房地產經紀行業協會于9月1日發布《住房租賃市場風險提示》，提醒房東、租客在租房過程中警惕收房租金過高或出租金過低，避免因公司“爆倉”、“跑路”遭受損失；防范“租金貸”風險。
《提示》指出，近期住房租賃市場中有公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經營模式，一旦出現“爆倉”后又金蟬脫殼一走了之。這種行為，對房東和租客的切身利益、對住房租賃行業的規范發展乃至對整個社會的安定繁榮都會產生較大影響。
有“寓意公寓”房東告訴澎湃新聞，寓意公寓采取“高收低租”的模式拓展規模，同時通過一次性收取租客一年的租金以獲取現金流。據其介紹，寓意公寓以4200元/月的租金租下房子后，以3000元/月的租金租給房客。
貝殼研究院高級分析師黃卉提到，長租公寓近期不斷出現的暴雷事件，核心原因是其商業模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業商業模式存在的問題。一是租金成本高。目前大部分的長租公寓采取的都是包租模式，裝修和運營也需要較高的成本投入。二是商業模式的靈活性差。通常長租公寓會與業主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業經營帶來了較大的成本壓力。三是精細化運營要求高。長租公寓企業理論上來講應當“以出定收”，根據出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業為了拓展規模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現金流難以抵御市場風險。
6城發布租房租賃風險提示
除了上海，近期包括廣州、杭州、合肥、成都、海口等城市先后發布風險提示或住房租賃資金監管措施，提醒群眾注意住房租賃市場風險。廣州市房地產租賃協會官網于9月1日發布《住房租賃風險提示》，并列出 2020 年因“高進低出、長收短付”等高風險經營行為導致爆雷的企業名單。
《住房租賃風險提示》指出，近期，國內市場上出現多家企業“爆倉跑”路現象，這些企業以住房租賃名義采取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）高風險經營模式開展詐騙行為，最終導致房東租金收不回來，租客房財兩空，數以萬計群眾利益受損。
廣州市房地產租賃協會提醒廣大住房租賃當事人（業主、租客、中介機構及其從業人員）在租賃活動中特別注意：謹慎選擇租賃企業、謹慎選擇租金支付方式、向約定賬號支付房租、防范「租金貸」風險、查驗房源信息和房源狀況、采用規范的合同文本、拒絕非正常高傭金的誘惑、解決矛盾維護合法權益等。
合肥市市場監管局、合肥市消保委也于9月1日聯合發出提示，近期合肥市個別住房租賃企業在開展住房租賃業務時因經營不規范出現“爆倉”、“跑路”，造成房東和租客利益受損。
為防范住房租賃風險，保障承租戶合法權益，建議有住房租賃需求的市民朋友們：謹慎選擇住房租賃企業、防范住房租賃市場風險、建議使用合同示范文本、留存證據，及時投訴。
杭州市住房保障和房產管理局官網在8 月 17 日發布《關于進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知 》，要求穩妥有序推進風險防控金繳交工作，確保住房租賃市場平穩健康發展。
明確2020 年 8 月 31 日起，住房租賃企業向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。2020 年 9 月 30 日前，“托管式”住房租賃企業對 2020 年新增委托房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位；對存量委托房源，應繳交風險防控金 30%，剩余風險防控金繳納時間按規定順延執行。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，自2017年，十九大確定房地產長效機制核心內容“租售并舉”，住房租賃市場迎來高速發展期，各路資本入局搶灘長租公寓。但政策利好背景下長租公寓野蠻生長，快速發展的租賃市場亂象環生，風波不斷。如甲醛事件，租金貸橫行市場，爆雷現象頻出。但這也并不代表長租公寓未來發展堪憂，政策紅利下，隨著機構的運營經驗的沉淀，長租公寓未來仍有生存機會。機構要持久運營下去，還是要加強自身的運營，做好對租戶的保障，從而提高續租率，降低房源空置帶來的成本增加；其次，長租公寓的付款方式不應該依賴金融手段，降低“租金貸”付款方式的占比。再次，規模要穩步擴張，不能激進擴張。
此外，王小嬙認為，整個租賃市場目前規范性不足，行業的管理迫在眉睫，政府及相關監管部門還需深入研究。如加強租賃機構的資金監管，需要限制企業過渡利用金融杠桿；同時加強租賃市場的規范性，加快住房租賃條例出臺，保障租賃市場參與主體的權益，租戶、房東、中介三方利益平等。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
