防范化解重大風險是黨的十九 大提出的實現小康社會必須打好打贏的三大攻堅戰之一，其中防范化解金融風險是重中之重。業界大都認為，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，因此，構建房地產長效機制的核心內容就是如何遏制房地產金融泡沫化，確保房地產金融安全。
多年來，各地房價之所以迅猛上漲，除了人民幣超發等原因外，一個很重要的原因是房地產金融化。也就是說，房地產成了一個投資品，炒房是最明顯的標志，按揭貸款成了主要工具。本來，按揭貸款是為了解決購買力不足而采取的金融扶持手段，結果適得其反，成了樓市冒險家的金手杖。實行房住不炒、房貸首付和利率差別化政策之后，按揭貸款回歸初心本源，有效地抑制了房價上漲。
房住不炒政策的出臺，實際具有兩方面的深遠意義，它既宣示了房地產金融化泡沫化時代的終結，也管住了銀行資金流向房地產領域的龍頭。據央行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清透露，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地產行業平穩發展的正常需要，又避免因資金過度集中出現更大風險。房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。
隨著利率市場化的推進，去年8月份，央行發布改革完善貸款市場報價利率形成機制公告。隨后央行發布通知，要求自今年3月1日起到8月31日前完成個人房貸辦理LPR定價基準轉換。隨著存量房貸完成利率轉換，在個人房貸需求端，已形成房住不炒、因城施策、差別化住房信貸政策等為主要內容的房貸利率市場化形成機制。
眾所周知，房地產行業離不開大量資金，除開發商自有資金和自籌資金外，金融信貸是主要的資金來源。據WIND數據，2005年底時，房地產貸款余額為2.77萬億元，僅占總體貸款余額的14.2%。而截至2019年底，房地產貸款余額已達44.41萬億元，在總體貸款中已占29.0%。2019年末，個人住房貸款余額30.0萬億元，房地產開發貸11.22萬億元。信貸資金占了房地產開發企業到位資金的29.4%。今年年初，為了應對新 冠肺炎疫情帶來的經濟下行壓力，支持中小微企業和實體經濟渡過難關，貨幣政策閘門松動，深圳等城市老毛病又犯了，出現“房抵經營貸”“貼息貸”等違規進入樓市、房價再次暴漲的場景。顯然，光關注需求端是遠遠不夠的，還需要在企業端發力。
2020年畢竟不是2008年了！吸取了當年“四萬億”的教訓，管理部門的腦子是清醒的。年初，央行就有領導表示要“實施信貸資源的增量優化和存量調整”。7月24日，國務院親自出面，在深圳召開房地產工作座談會，提出房地產信貸要“穩住存量、嚴控增量”，并首次提出建立“房地產金融審慎管理制度”，“房地產金融”監控上升到了制度層面。8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，進一步落實國務院座談會精神，會議形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是業界所謂的“融資三紅線”新規，即剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍不得融資。除了三條紅線，拿地銷售比不高于40%，連續3年經營性現金流為負，需要對拿地資金來源等做出解釋。預計此項“新政”經試點，將于2021年1月1日全面鋪開。
此輪房地產調控，黨和政府是有定力的，一直在說要建立房地產長效機制。“房住不炒”就是回歸住房本質，這是長效機制的前提，有了這個前提，才會有各種配套的政策，只有堅持這個前提，其他的配套政策才會發揮長效作用。房地產金融審慎管理制度，短期看，也許是為了防止房地產占用太多的資金，進而影響疫情后的經濟復蘇，長期來看，它已不再是刺激經濟的手段，而是房地產長效機制的重要支柱。它在房地產和金融之間建起了一堵防火墻，兩者各安其位，防范金融風險就多了一根保險帶。
來源：中華工商時報
編輯：wangdc
