日前，住建部發文嚴管城市更新大拆大建，最多拆20%。這意味著，由“開發方式”轉向“經營模式”的城市更新步伐提速。
業內人士指出，對于社會資本來說，更為緊迫的是轉變發展理念——真正從“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉軌，充分發揮企業的創新優勢和市場機制優勢，圍繞資金融通、項目策劃、規劃設計、建設施工、運營服務等關鍵環節增強自身核心能力，善于在發展新業態、新場景、新功能中打造“微利可持續”的商業模式，提供一體化推進的“全鏈條”和“全周期”服務。
在此大背景下，更具靈活性的商業模式備受市場歡迎，比如特許經營模式。有人曾預言，“這場疫情必將成為中國特許經營史的分水嶺”。
被時代選中的“特許經營”
特許經營是指通過簽訂合同，特許人將有權授予他人使用的商標、商號、經營模式等經營資源，授予被特許人使用，被特許人按照合同約定在統一經營體系下從事經營活動，并向特許人支付特許經營費。
這并不是一個新鮮概念。
從20世紀80年代中后期開始，特許經營這一商業模式進入中國已三十余載。雖然整體發展時間不算太長，但在經營數量和規模上一直保持著較快的發展勢頭;早在2005年底，中國已成為世界上特許經營體系最多的國家;截至2018年，特許百強企業的銷售額更突破了4,300億元——而相對其發源地美國而言，中國的特許經營市場仍然有很大的提升空間，前景值得期待。近年來，以洲際、溫德姆、雅高、希爾頓為代表的國際酒店集團開始在中國大力推行特許經營模式。
為什么特許經營模式在存量地產時代將會引起了品牌方和業主投資人的廣泛關注?筆者認為，原因有三：
其一，消費者在后疫情時代追求多元化體驗，多業態的混合空間成為升級推新的新方向，一些新概念頻現，比如，宅度假、居家辦公、躺游族、靈活辦公等等，這些消費需求僅依靠任何單一商業業態或者標準化產品難以被很好滿足，多元“混融”空間成為新趨勢。
其二，疫情不確定性嚴重了實體經濟發展，業主投資人需要更具靈活性的解決方案來提升投資回報率，多元化的投資組合或者不同業態的投資轉換將成為其青睞的方式。舉個例子，閉店3年后，北辰購物中心已確定轉型為新型寫字樓項目;而IWG集團最近的一項全球研究表明，靈活辦公空間項目越來越受到特許經營投資市場的青睞——據悉，超過一半(56%)對特許經營感興趣的商業領袖現在正在考慮成為靈活辦公空間項目的特許經營者，并表示會在未來18個月內積極尋找機會，該比例已超過咖啡店(49%)和健身房(43%)等傳統特許經營項目。
其三，受疫情重創的連鎖品牌，亟待又輕又快的商業模式來緩解壓力甚至逆勢發展。相較于直營模式，特許經營模式，一方面，少了開店的硬性成本，品牌方能從加盟商手中收取一部分加盟費、品牌使用費、管理費等，現金流相對充裕;另一方面，由于各項資金壓力相對較小，品牌的抗風險能力就相對較強;此外，在行業出清的關鍵時刻，特許經營模式有利于品牌乘勢快速擴張，進而獲得規模經濟優勢。
那么問題來了：被時代選擇的特許經營，是未來的趨勢嗎?
酒店及旅游業顧問公司浩華報告顯示，5年前中國酒店市場特許經營模式僅占比11%，2018-2019這兩年增長到60%以上。晟瑭集團董事長兼CEO趙暉調查發現，除特別集團外，早在2019年幾乎所有酒店管理公司的特許經營比例都超過了50%。
酒店業，是一個縮影。對于存量地產行業來說，答案顯而易見——特許經營模式發展的歷史性時刻已經到來。
誰能干好特許經營?
“可以說，我們已經嘗到了特許經營的甜頭�！敝揠H酒店集團大中華區首席發展官孫健直言，洲際酒店集團在全球范圍的特許經營模式占比是80%，在中國市場的比例也在增長中;大中華區作為洲際酒店集團全球第二大市場，特許經營模式已成為其重要增長引擎。
趨勢就在眼前，但想入門，也并不容易，尤其在一些行業領域。
“靈活辦公趨勢方興未艾，開放特許經營模式勢必會為后疫情時代的靈活資產配置提供決勝性的舞臺及養分;超過一半對特許經營感興趣的商業領袖現在正在考慮成為靈活辦公空間項目的加盟商。但IWG集團特許經營模式有準入門檻�！盜WG集團中國區總裁胡懋 (Edward Hu)在采訪中強調了這一門檻，具體包括：已有空間且需要提升管理配置，并尋求進入靈活辦公空間領域、尋求空間活化及升級的機會;在保證靈活的前提下，需要有一定的投入資金要求;需要有房地產或商業空間相關的管理經驗;能夠在品牌框架內運營和發展靈活辦公空間。
事實上，特許經營的準入門檻，并不只是面向業主投資人，更是對想發展該模式的連鎖品牌運營商的要求——并非所有品牌運營商都適合且能干好特許經營。
具有市場號召力的品牌組合
品牌于企業來說是一筆巨大的無形資產——包含了多年累積的誠信和聲譽，是消費者信任感的重要來源之一。那些具有市場號召力的品牌才有可能帶來更多消費產生價值，從而讓投資人有安全感。這也就是為什么越來越多公司靠著“品牌先行”理念就能玩轉投資加盟。
特許經營尤其需要成熟且具備市場影響力的品牌作為先決條件。舉個例子，洲際酒店集團2016年在中國開放中端精選服務品牌智選假日酒店的特許經營權，2017年將特許經營權模式推廣至中高端全服務品牌假日酒店和皇冠假日酒店，以此來為業主投資人提供多元投資組合，進而加速規�；l展。
“作為品牌授權方，當你想做對外輸出的時候，你自身必須是個非常知名且已經建立起市場領導地位的品牌。作為全球靈活辦公空間商業模式的締造者，IWG集團始終致力于打造最前沿且最具彈性的辦公空間，在全球范圍內提供豐富多樣的靈活辦公選擇。在靈活辦公領域，除了IWG集團，你找不出第二家，尤其是在中國市場�！焙硎�，IWG集團通過其多品牌、多區域運營，以滿足不同工作群體對靈活辦公模式的需求，旗下品牌包括雷格斯Regus、Spaces、HQ、No 18、Basepoint、Openoffice和Signature等品牌選擇，其中Regus、Spaces、HQ和Signature則是集團特許經營等主力品牌。
超強的運營管理能力支撐
如果說，品牌是看得見的面子，那么包括系統體系、客戶資源、網點布控、經營管理能力在內的一系列運營管理能力就是潛伏在品牌背后看不見的實力——支撐特許經營模式落地與可持續發展。
筆者在梳理IWG集團資料時發現，這家經營30多年的“老牌”企業之所以敢在辦公領域第一個吃螃蟹試水特許經營，其實基本功早已夯實：
一是體量優勢，自1989年成立以來，IWG集團一直是全球靈活辦公領域的領導者，目前在120多個國家的1,100多個城市及地區開展業務，開設并運營超過3,500家靈活辦公中心，全球約84 %的財富500強公司已與IWG集團簽約;
二是獨特性，IWG集團的特許經營模式理念并非復制、而是希望可以與合作伙伴打造獨特的靈活辦公空間，這其中也包含了差異化、且具有個性的合作模式;
三是回報高，IWG集團特許經營模式已經全球合作伙伴驗證，具有良好的投資回報，全球投資回報率處雙位數回報高段——該模式提供了集項目持有、管理決策、運營支持及快速入軌的高品質商業發展平臺;
四是除了擁有運營靈活辦公空間逾30年成功經驗之外，IWG集團還提供八大特許經營模式合作支持，比如，基于專業分析及商業顧問團隊提出的選址建議、篩選最符合預期的樓宇及空間支持、IT技術及市場營銷推廣支持等等以確保特許經營合作伙伴的投資達到最優回報水平。
更具靈活性和開放度的合作關系
相較于委托管理，特許經營備受青睞的原因在于其靈活性和開放度，也就是品牌方、資產方與管理方，在價值最大化的前提之下，可以因時因地去靈活開展合作模式。
曾經有人說，在委托管理關系中，業主更像是請了一個管家，由他來負責所有這些物業經營或者整個家庭的日常運營;在特許經營的關系中，業主只是接入了一個品牌和系統。這就意味著，其中的各方都要夠強(優勢夠明顯)，才能確保合作關系是靈活而高效的。
“靈活性和開放度，其實都是建立在IWG集團能為合作伙伴做些什么的基礎之上。IWG愈30年在靈活辦公領域的經驗和對特許經營的支持，能夠確保加入其中的合作伙伴的成功率;如果加盟商要自己打造一套系統開設靈活辦公中心，老實講，失敗率會非常高�！焙硎�，在標準之下，每一個物業都是特別的，IWG集團允許當地加盟商在不影響品牌運營的情況下根據實際需求去做一些變通去帶來附加值。
值得注意的是，在過分追求坪效的今天，越來越多的空間被塞入了主營業務之外的消費場景里，例如酒店大堂的新零售、辦公空間里的健身房、長租公寓里的咖啡廳等等靈活經營模式，對此，胡懋強調，不要為了靈活多元而刻意融合、錯誤融合，有兩大原則必須關注——投入產出比是否過高、是否會對主營業務造成干擾損害。
從長遠來看，也有業內人士指出，中國目前絕大多數國際品牌的現有管理體系都是植根于全權委托管理的基因，故而需要重新建立特許經營體系進行轉型;而與此同時，來自于業主方對于特許經營加大自主經營自由度的同時期待提升業績的要求也對品牌方提出了更高的要求——國際品牌特許經營模式在中國進行推廣的過程中急需建立中國模板。
投資風口將在哪兒爆發?
回顧商業發展史，特許經營曾在零售和服務行業取得成功，并造就了無數家喻戶曉的杰出品牌。如今，這一商業模式正往新的領域延伸，為那些想投資特許經營品牌，以及有意開啟個人事業、尋求一站全包式解決方案的個人提供更多發展機遇。
毫無疑問，后疫情時代，特許經營處于“加速跑”狀態，那么，誰能借勢成為下一個投資風口呢?
Hybrid Hospitality興起
去年以來，Workations這個詞在旅游圈很流行，它沒有精辟而準確的中文翻譯，大概的意思是在度假目的地進行遠程辦公。高端豪華酒店因此成為Workations最佳選擇——豪華酒店每天都在出租客房(通常打折幅度很大)，并提供額外的特權，例如健身房，桑拿浴室和中午休息的游泳池;與人們當地的咖啡店或家里書房不同的是，酒店的套間豪華舒適，可進行小微會議，無需打包便可以輕松送達美食，只需打個電話即可。
IWG集團順勢提出了Hybrid Hospitality(混合業態酒店)模式，即將多余的空間轉換成辦公空間以提高酒店入住率和刺激營業額。簡單來說，酒店與IWG集團合作，將有效轉換其入駐企業的商旅需求為酒店自身的客源流量入口，反之酒店商旅客人也可以前往IWG靈活辦公空間辦公。這種模式的優越性在于：一方面，作為運營商的酒店和辦公可以互為引流、提高業績;另一方方面，業態融合，可以有效降低空置率、增加多元化收益，大大提升了業主的投資回報率。
這種合作模式，既可以用于在營酒店的升級改造，也可以前置于建筑大樓設計規劃、便開始量身定制打造靈活辦公空間(默契度會更高)，最終實現酒店品牌方、業主方與靈活辦公運營商的整體價值最大化。
例如，在今年2月，IWG集團與在歐洲擁有160多家酒店的法國法塔爾(Fattal)酒店集團旗下酒店萊昂納多皇家酒店(Leonardo Royal Hotels)簽署了合作協議，為位于阿姆斯特丹的萊昂納多皇家酒店提供升級改造，打造了雷格斯Regus品牌約2000平方米的三層辦公空間。
長遠來看，靈活辦公品牌與酒店場景的合作加深，未來靈活辦公品牌有望探索更多的合作場景，跨界營銷和跨界運營成為年度新玩法。
遠郊市場的物業投資選擇
與Workations一樣火的，還有“居家辦公”。去年以來，Facebook、google、微軟、Twitter等大型科技公司宣傳允許員工永久在家辦公。
事實上，早在疫情之前，很多公司由于出差外出頻率較高，主要辦公空間日均使用率在80%左右;不少公司也陸續將辦公地點從市中心搬往郊區或者在郊區建立分公司——得益于云辦公技術發展。出于通勤距離等因素考慮，一些公司已經開始出現“居家辦公”或“遠程辦公”。
“居家辦公，也會有一些困擾，一方面受制于家庭辦公環境、網速、信息安全等因素，另一方面，也缺乏同事之間互動交流、小組討論、思想碰撞等氛圍。這時候，靈活辦公就出現了。”胡懋指出，其實，這些靈活辦公的人并不需要太大的辦公空間，同時公司還能將很多信息儲存在IWG全球網絡中心去，員工可以在任何一個離家近的辦公中心去辦公。
在筆者看來，這一模式的發展，將會為城市遠郊市場的物業帶來新的投資機會�？梢灶A見，特許經營+共享收益的雙輪推動，將加速IWG在更廣泛城市和區域的開店速度。
與此同時，邁點研究院《中國辦公空間品牌發展報告(2020-2021)》顯示，整體上來說，當下靈活辦公品牌依然是以一線為主，但今年明顯出現了向新一線擴張的態勢，從數據來看，2020年北上廣深占據了國內聯合辦公近70%的市場份額，與2019年比，下降了2%，上海依舊保持領先，而成都、西安、杭州、南京等地成為頭部品牌搶占份額的新戰場。這就意味著，辦公品牌的“下沉”戰打響。
2500億美元藍海機會
“以前很多競爭對手把自己定義為聯合辦公，它們其實是從辦公空間視覺去定義行業——將不同的公司聯合/混合在一個空間，但你會發現，這有時候會變得很奇怪。比如，我們的大客戶渣打銀行，它為什么要跟其他公司一起聯合辦公呢?它的訴求是，員工可以更近距離與客戶交流、更方便通勤辦公。所以，我們應該站在客戶需求去定義這個行業——辦公的地點、空間和形式是靈活的，即靈活辦公�！焙畯娬{，對于大公司來說，靈活辦公更像是一種員工福利，可以作為吸引和留住人才的方式。
據報告顯示，全球有50%的企業員工希望在疫情后能采用“辦公室+遠程”的混合辦公模式，并且遠程辦公的頻率保持在每周2.4天左右。不難看出，未來，員工對混合辦公的需求不減反增。
仲量聯行于今年5月發布的《全球企業不動產十大趨勢》報告數據顯示，在后疫情時代，全球33%的企業不動產負責人表示將擴大聯合辦公/靈活空間的應用范圍，靈活空間也將成為新常態下企業提升不動產組合靈活性的重要戰略。
“對這個市場的看好，也取決于不同公司對這個辦公形式的需求增長的動力，其中包括了環保意識、優化成本，對公司員工的激勵所謂，網絡的安全，尤其是它能夠優化每家公司的損益表，你不需要投入固定資產，能夠按需使用，這樣你的損益表看上去就比較漂亮，沒有固定資產的投入�！焙啻卧诓稍L中表示對于靈活辦公空間行業未來的非常看好，預估未來10年整個市場成長大概會帶來2500億美金的規模。
不得不說，受疫情不確定性的影響，實體經濟尤其是地產領域遭受了嚴重打擊。今年以來，筆者所接觸到的不少業主投資人都徘徊在投資決策的十字路口——要不要繼續在地方行業投資;如果繼續堅守地產行業，那么該投酒店、公寓、靈活辦公還是其他商業空間業態呢?
“每個投資人都有自己的判斷。我們要做的是，讓他們了解靈活辦公這個行業發展的潛在的空間在哪里。這個市場目前處于增長爆發期，它不是存量市場、而是增量市場。這也就是為什么我們要抓住時機推出特許經營模式的原因�！焙嘎�，IWG集團特許經營模式在全球范圍內推出的近兩年時間內，已成功簽約近60家加盟機構及業主，在未來將開設375個左右的靈活辦公中心;在中國，IWG集團已收到市場對加盟特許經營模式的熱烈反饋，并正在與諸多項目進行積極洽談，有望在2022年上半年開幕首家在華的特許經營模式合作的靈活辦公中心。
