“金九銀十”的樓市走向一直是市場關注的熱點，而今年房地產“金九銀十”已經不再，市場持續降溫的態勢明顯。
根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建及二手住宅的調查數據顯示，2021年10月，百城新建住宅平均價格為16189元/平方米，環比上漲0.09%，漲幅較上月收窄0.05個百分點，已連續4個月漲幅收窄，且本月新房價格環比漲幅降至年內低點；同比上漲3.08%，漲幅較上月收窄0.32個百分點。
二手房方面，百城二手住宅平均價格為16026元/平方米，環比下跌0.04%，為百城二手住宅價格指數自2020年6月發布以來首次下跌；同比上漲4.04%，漲幅較上月收窄0.34個百分點。從漲跌城市個數看，59個城市二手住宅價格環比下跌，數量為年內最高。
此外，二手房成交量也是衡量房地產市場的重要指標，以北京為例，11月1日，中原地產研究中心統計數據顯示：北京10月二手房住宅網簽9340套，同比下調53.4%，環比下調25.7%，這是北京二手房市場連續7個月成交下調，更是年內首次跌破萬套。
對此，多位專家對證券時報·e公司記者表示，受前期調控政策和信貸環境持續收緊所致，市場需求難以釋放，房地產市場持續降溫的態勢尚未改變。另一方面，9月以來，監管層連續釋放維穩信號，四季度樓市調控政策存邊際調整預期，四季度市場有望逐步筑底回穩。
市場持續降溫
具體來看，新建住宅方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年10月，長三角、珠三角、山東半島新房價格環比均處年內較低水平，分別為-0.03%、0.06%、0.14%；京津冀受部分城市新房價格結構性上漲帶動，環比上漲0.28%。
本月長三角新房價格出現近20個月以來首次環比下跌（上次下跌出現在新冠疫情初期的2020年2月），由上月環比上漲0.22%轉為下跌0.03%；區域內，部分前期市場較活躍的城市均出現不同程度降溫，如上海、南京、合肥等新房價格環比均由漲轉跌，寧波環比漲幅收窄，杭州跌幅略有擴大。
二手住宅方面，根據中國房地
產指數系統百城價格指數，10月百城二手住宅價格環比年內首跌，各主要城市群市場下行態勢明顯，珠三角城市群二手住宅價格環比繼續下跌，跌幅擴大至0.24%；長三角價格環比漲幅收窄至0.02%，達年內最低水平；京津冀、山東半島價格環比均止漲轉跌，跌幅分別為0.12%、0.06%。
部分城市受“二手房成交參考價”政策的疊加影響，市場持續降溫，如珠三角的深圳、東莞、廣州和長三角的上海、寧波二手住宅價格延續下跌態勢，長三角的無錫、金華、溫州價格環比由漲轉跌。
“百城新房價格環比漲幅連續4個月收窄，二手房價格環比出現年內首次下跌，這些數據表明房地產市場持續降溫的態勢尚未改變。”對此，中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進對證券時報e公司記者表示，市場下行的主要原因是前期調控政策和信貸環境持續收緊所致，市場需求難以釋放，預期發生轉變。雖然9月底以來央行多次向市場傳遞積極信號，但政策傳導到市場尚需時間，短期內市場表現尚未回穩。
展望未來，中指研究院認為，四季度樓市調控政策存邊際調整預期，部分城市房貸利率、放款周期等信貸端政策或有所改善。臨近年底，房企在銷售壓力及資金壓力下，推盤積極性將有所提升，各類促銷優惠活動或將持續。隨著調控政策逐步趨穩，信貸政策邊際寬松預期增強，四季度市場有望逐步筑底回穩。
政策“雙向”調節
隨著今年以來房地產政策和融資環境持續收緊，房地產企業金融風險問題備受關注，在此背景下監管層密集發聲。
10月15日，在2021年第三季度金融統計數據新聞發布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃，這被業內視為行業信貸壓力將緩解的信號。
另一方面，多地政府也出臺“穩樓市”新政。10月上旬，哈爾濱出臺多條措施穩定房地產市場，包括符合條件購房者首套房最高可獲10萬元購房補貼；普通標準住宅土地增值稅預征率按1.5%執行；二手房公積金貸款房齡提高至30年；開發企業可按棟申請商品房預售許可證等。
10月，廣州明確住房公積金可在佛山、東莞等省內7城購房時提取使用；湖南高層次人才購房公積金貸款額度最高可放寬至240萬元；義烏降低商品房預售條件并調整“公證搖號”政策；杭州收緊人才落戶政策，畢業生落戶門檻提高至本科畢業；東莞公布二手房指導價小區，首批納入218個樓盤。
此外，各地也開啟了“雙向”調節模式的政策，如10月，孝感出臺“限跌令”，商品房售價漲跌超10%均需重新備案，此前出臺相關政策的還包括岳陽、沈陽、長春、唐山等十余城，另有部分城市發放人才購房補貼、上調公積金貸款額度、下調二手房交易個稅征收率等，以穩定市場預期。
談及四季度房地產市場走勢，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜對e公司記者表示，預計新房市場政策調控以穩為主，正常剛性需求合理釋放，但市場調整壓力仍在，疊加房企加快推貨加速回款，房價調整壓力增加，預計多數城市新房價格環比漲幅持續收窄，部分城市價格或將迎來短期回調。
“二手房信貸端改善相對有限，預計短期市場活躍度保持低位運行，價格或將出現小幅波動。重點城市三批供地陸續掛牌，地塊出讓條件優化預期較高，預計土地市場四季度延續低溫態勢，重點城市三批地塊流拍和撤牌情況有所好轉。”陳文靜表示。
值得注意的是，10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，這將有助于引導住房回歸居住屬性，對穩房價起到積極作用成為業內共識。
陳文靜認為，房地產稅試點短期影響市場預期，購房者更加理性，但當前試點城市名單和試點征收細則尚未公布，市場預期尚未出現較大波動。“未來隨著相關試點的落地和執行，市場供求關系將受到一定影響，短期試點城市的成交或將有所下降，房價存在階段性回調壓力，但回調的幅度依賴于試點城市房地產稅征收力度的大小。中長期來看，預期穩定后，征收房地產稅有利于合理引導住房消費和資源有效利用，有利于房地產市場平穩健康運行。”
來 源：證券時報
編 輯：liuy
