前有北京待租房源“上線沒”,白領為租房和閨蜜一起開發房源上線提醒程序;后有淘寶租房代搶服務成為新產業,單次服務費用高達200元。三季度以來,全國租房市場呈現火爆交易態勢絲毫不弱于2016年棚改貨幣化之后的房地產市場。
購房降溫,租房走火。在自如研究院發布的三季度數據中顯示,房屋租賃市場客源量同比增長高達10%。值得一提的是,這種客源量的增長保持了極強的連續性。以天津為例,其三季度租房市場客源環比二季度增長只有14%,但比去年同期則增長了65%。
租房市場客源呈現出“復利式”增長態勢,折射出居住消費結構變化下,租賃房源,尤其是高品質房源不足,仍是導致租房市場持續走熱的根源問題。在足夠的優質租賃房源進入市場前,“租好房,也靠搶”的市場現狀將長期保持,租房市場的回暖,比預期之中更快,也將更加迅猛。
房屋租賃市場的“半歲寒”與“三冬暖”
從本質上來講,房屋租賃市場并不存在真正意義上的寒冬。
2020年,因疫情引發的長租公寓頻繁暴雷,客觀上壓抑了當年租客的需求釋放。但僅僅半年左右,累計的租房需求很快便在2021年初爆發:今年2月份,武漢整體房屋租賃成交量環比提升61%,南京整體成交量環比提升24%,成都整體成交量環比提升17%。長租房市場人口從2017年的2億漲至2020年的2.2億,長租企業數量卻因為“行業熱錢”的撤離而明顯縮減。剛需之下,長租行業中為數不多的自如等大牌企業,仍保持整體租金平穩,漲幅度在±2%左右,促進了租住交易的井噴。目前,自如分散式房源主要城市入駐率已經超過95%,自如寓、自如里也已經呈現9成滿租狀態。
從政策長線來看,房屋租住市場的需求過熱不會是常態,但供需兩旺的市場新格局將會是未來長租行業的主旋律。2021年初的政府工作報告明確了通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法,實現“租售并舉”住房租賃發展方向。租賃住房上升到國家戰略層面,全國各地租賃相關監管及扶持政策不斷出臺,不僅有效地提升了市場供需雙方對長租房行業的信心,也為未來五到十年間長租市場的穩定、規模化、規范化發展打下了基礎。
在強烈的租房需求與政策導向的雙重影響下,房屋租賃行業爆發式回暖將成為較長時間內的常態,市場上行態勢也有望持續到今冬乃至明后年,不同之處則是隨著存量房的不斷釋放,長租市場的發展將在高水平保持平穩。
租房客的“房好租”和“租好房”
市場剛需與政策支持為整個行業帶來了發展機會,但無疑為品質租住企業帶來更多機會。
在當下的城市租房人群眼中,房子好不好租,往往特指高品質的房子好不好租。
根據自如研究院的數據顯示,在北京、深圳、成都,租客更希望租到整租一居、整租二居(及以上)的戶型。即便是在合租需求旺盛的天津、廣州,租客也更青睞擁有獨立客廳、廚房、洗手間的房間。除了對硬件的要求提升之外,租客對房間的美學設計、家居品質也有更高的要求。在蘇州,自如由專業設計師設計裝修的增益租房源,借助審美與品質上的提升,將平均成交周期縮短至3天,破其全國各重點城市成交周期最短紀錄。
消費者對租住生活品質需求提升的背后,“租售并舉”政策導向的影響仍起著關鍵作用。在“租售同權”影響下,城市租住人群的權益逐漸完善,家庭用戶更能接受長期租房生活,也愿意將租來的房子作為自己的家,因此對租住環境有著較高的要求。此外,在疫情的影響之下,租房人群的室內生活時間增長,也更注重房間的衛生、私密性及舒適度。
對于長租企業而言,提升業主房源品質是現階段有效盤活存量房市場,解決住房需求供需錯配問題關鍵,也將為長租企業帶來更廣闊的發展空間。自如在蘇州市場全面采用增益租模式后,短短九個月已經盤活房源超過4萬間,業主與租客滿意度分別高達99%和93%,為行業找到了短期房源不足情況下租住企業持續高速發展突破點。
選擇長租與長租的選擇
基于當前的租賃環境來看,長租行業持續向好是主流方向,但與上一次行業的“資本狂歡季”仍有很大不同。長租行業作為一個長鏈條、重服務、需要深度運營的行業,對于入局企業的供應能力、資金能力、管理能力的要求極高。隨著政策的不斷完善與市場的不斷規范,長租企業依靠資本瘋狂擴張的土壤已經喪失,短線投資風險也相較以往變得更大。
此外,行業中腰部企業與頭部企業之間仍存在較大的服務質量、精細化運維、抗風險能力差距。隨著消費者品質租住需求的提升,以單純房屋信息提供為主營業務的中介及二房東群體也將較以往面臨更多的壓力與挑戰,而虛假房源、長租短付、高租低出等行業亂象也將得到快速的肅清。
對于業主而言,更加透明、穩定、高效的平臺合作機制與更有品質的房屋裝修成為未來獲取更高房屋出租收益的基礎與突破點。類似自如增益租這種可以“收出價格透明、保底收益、收益分成”的模式,將成為業主躲避租賃糾紛,獲取更高收益的主流方式。
對于城市租房人群而言,短期租好房仍然要搶,但是也不必過于擔心。隨著長租市場的不斷規范化與存量房市場的不斷盤活,在未來一兩年內,將有大量可滿足多種生活形態的高品質房源問世,租好房將成為一種習慣,而好房也將更好租。
