明明是擁有房屋產權證的住宅，村集體卻將其所在土地登記為集體土地，如今需要騰退，復雜的土地權屬問題才被揭開。
這件事情就發生在清華大學旁邊的水磨社區，宋軍（化名）祖上200年前便居住在這里。他告訴《華夏時報》記者，“這里很多年前是一個自然村，因為有人搬到這里，就自然形成了一個村。后來附近的村子土地被征收，村民被安置到這里。原住民的房屋主要集中在水磨中街，大概30戶，有房屋所有權證，土地應該屬于國有，基層管理機構是水磨社區居委會。其他住戶是后搬過來的村民，土地屬于集體所有，基層管理機構是村委會。”
一個社區，兩種情況，但在騰退時，所有住戶均一概而論，將騰退稱為村民自治行為，將所有土地視為集體土地。
那么，水磨社區的土地權屬究竟是什么？騰退人對住戶的補償又是什么標準呢？
被“追認”的集體土地
宋軍向記者展示了一張1951年10月10日登記的“土地房產所有證”，上面對該處房屋、院落、耕地的面積都有詳細記載，落款簽名是當時的北京市市長彭真，副市長張友漁、吳晗。
水磨中街另一位居民王小雅（化名）告訴記者，他的房屋是祖輩上世紀60年代從別人手里買的，所持有的房屋所有權證是90年代辦理的。記者從其房屋所有權證上看到，該房屋所有權性質為私有，發證機關為北京市房屋土地管理局，房屋建筑面積有記載，但在“使用國有土地摘要”一項下面沒有描述，也就是說，該房屋并沒有登記使用土地的權屬情況。
記者咨詢律師了解到，一般情況下，有房屋所有權證就可以視同其土地為國有土地。
不過，2012年海淀鎮經濟合作總社卻將水磨社區全部登記為集體土地，而且申請了集體土地證。
海淀鎮政府一名工作人員告訴記者，“當時我們騰退的整個范圍全是集體土地，因為那一塊地是有集體土地證的，這個證在匯苑農工商公司。”
海淀鎮政府在給到水磨中街居民的信訪回復中稱，水磨中街居民所持有的《房屋所有權證》、《房屋共有權執照》，僅為房屋所有權的合法憑證，不涉及房屋所在土地性質。該房屋所在土地為集體土地且持有集體土地證【《中華人民共和國集體土地所有證》京海集有（2012）第00370號】。土地所有權歸集體（海淀鎮經濟合作總社）所有，集體組織作為土地使用權人，有權對所屬集體土地范圍內土地及地上物進行土地整理和騰退。
因此海淀鎮政府認為，水磨社區環境整治項目為村民自治騰退項目，不進行土地征收，無拆遷許可證。
北京市規劃和自然資源委員會海淀分局的信訪回復證實了水磨中街房屋所在土地登記的土地性質為集體土地所有權，登記權利人為北京市海淀區海淀鎮經濟合作總社。
未做權屬爭議
那么，海淀鎮經濟合作總社是怎樣將有產權的房屋用地登記為集體土地的呢？
根據相關法律，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力，所以該局無法確認該地塊的土地性質為國有土地使用權。
記者咨詢了北京市規劃和自然資源委員會海淀分局（下稱“海淀規自委”），一名科室負責人表示，“如果他（海淀鎮經濟合作組織）在申請登記集體土地證的時候，
你拿出證據來（證明該土地為國有土地），那就不會給他發這個證了。但是因為當時你沒有看到這些東西，所以就不知道有這些事。”
他還說，“香山、青龍橋有些地方沒有發集體土地證，就是因為當地居民在這個過程中看到了，很多人拿著房產證就過來了，說我的房屋用地不是集體土地，辦證的事就擱置了。但你們這個當時沒有任何人過來申請（異議），所以就沒有發現這些問題。”
水磨中街的居民表示，他們當初并不知道被申請集體土地這回事，而現在卻已經無法向規劃部門申請異議了，因為2020年8月，水磨中街房屋被拆，這意味著證據已經滅失。
上述海淀規自委某科室負責人表示，“其實（房屋拆除）之前應該申請一個權屬爭議，就是雖然登記成集體土地，但是你認為他登錯了，并且有材料來佐證你的土地其實是國有的。從程序上來說應該是先調查、測量，連房帶院，然后跟該土地所有權人去做權屬爭議，如果最終確認了這塊土地屬于國有土地，就要從他的證里把你的那塊土地給摳出去，這是標準程序。但是現在房屋已經滅失了，一是找不到地方了，二是主體已經沒了，不具備登記的條件。”
安置補償“各有千秋”
對于騰退補償問題，騰退人認為，水磨中街房屋雖有房屋產權證，但屬于集體土地上的居民房屋，適用于集體土地騰退補償方案。而水磨中街的居民認為，有產權的房屋類似于商品房，可以上市交易，不能當作宅基地上的自建房屋補償。
此前水磨社區的住戶曾收到一個宣傳手冊，上面寫到了安置補償方案。該方案采取置換和貨幣補償兩種方式供被騰退人選擇，大致方案是：按原有效騰退面積1:1為基礎置換安置房建筑面積，安置房面積不夠的，以5萬元／平米補償；或者按照被騰退面積5萬元／平米進行貨幣補償。
王小雅告訴記者，唐家嶺安置房位于五環外，那邊的房子大多沒有產權證，不具有市場交易價值，大概每平米3-3.5萬元／平米，而水磨社區在圓明園和清華大學之間，毗鄰北京大學和中關村，而且水磨社區對口小學是中關村二小，這是北京的重點小學，所以是學區房，房屋市場價格大約12-15萬元／平米，價格相差懸殊。
據水磨中街居民介紹，拆遷辦的安置補償也沒有按照宣傳手冊上的來，并且對被騰退的房屋進行面積確權時也沒有明確的標準。
王小雅向記者表示， “拆遷辦對外說是一把尺子量到底，但其實沒有一個統一的標準，安置和補償都是各自談的，有按照1:2補償，有1:3補償，還有1:4的。” 她曾向政府申請公開被騰退房屋安置補償的評估方案，但政府沒有提供。
宋軍告訴記者，“拆遷辦對我們家面積做了三次測量確權，第一次是250.9平米，第二次是210平米，最后又算成了174平米，我曾經找了第三方測量機構，測量我們家的面積是500多平米。”
現在水磨中街的居民正在向法院起訴，他們希望騰退責任人能夠好好與他們協商，而不是和現在一樣不予理睬。
來 源： 華夏時報
編 輯：liuy
