2021年即將結束,在往年的這個時間節點上,各大房地產企業應該已經紛紛在曬出年度成績單了,“超額”“提前”“率先”完成各項任務成為了出現最多的主題詞。
而今年,自10月開始的調控政策轉向,金融層面對房地產市場的一些寬松措施出臺,似乎才令房地產市場看到了一點能夠“安全過冬”的期待。不過,各項銷售數據的下滑已是不可避免的了。在以往的房地產調控周期中,住宅市場受到政策的嚴厲調控,則往往意味著商辦市場、寫字樓市場等會迎來較好的推售周期。但近期,很明顯沒有出現這樣的狀況。
市場監控統計數據顯示,相對于去年,成都主城今年1-11月商辦產品總銷量少了2000余套。那么毫無疑問,在這樣的市場環境下,依然能夠賣得好的商辦項目,其價值就是完全經得住考驗的。
在11月成都主城SOHO商辦類項目的銷售數據中,一個一直以來較為“低調“的項目——藝尚錦江文創中心憑借單月249套的銷售量,排名主城第一,逆流而上,領跑市場。而從成都主城SOHO商辦類項目全年的銷售數據來看,截至11月底,藝尚錦江文創中心僅銷售備案金額就達4.32億元,在成都主城120余個SOHO商辦類項目中,銷售額排名第7,在錦江區則位列第1,可以說是今年成都商辦物業市場的超級”黑馬“。
△成都商辦市場11月SOHO備案成交套數前十項目榜單(數據來源:房聯)
還有幾個信息也有必要交代一下:
1·上表中部分項目開發商因近期遇到資金爆雷等問題,這些項目陡然上升的月度銷售數據,實則為開發商為處理資產回籠資金采用的工程抵款、整體打包出售等措施在銷售備案數據層面的體現;
2.商辦類產品雖理論上可在銀行申請商業按揭貸款,但各類銀行金融機構在今年住房按揭貸款都不能確保及時完成審批、放款的情況下,其實對貸款人提出了更高的要求。如8%甚至更高的年利率,只給出5年的還款年限等,不少銀行甚至要求借款申請人必須為企業法人或股東,且企業開辦的年限不低于1年。因此在當前市場環境下,那種擔心捏在手里的錢一步步貶值轉而去承受更高的商業貸款利率購買商辦產品的客戶,相較于以往已經大幅減少了,商辦市場門檻進一步提高。如果客戶真正看中某一商辦產品,且多數選擇全款方式,那么產品價值及客戶質量即得到雙重認證。據悉,藝尚錦江文創中心今年全款客戶高達90%以上,就是很好的例證;
3.商辦類項目因不受住宅產品限價政策的影響,可以在銷售中及時調整價格及優惠促銷措施來促進銷售。為了核實項目銷售價格是否有調整,我們專門從備案價格的維度分析了一些商辦類項目的情況。從銷售均價來看,藝尚錦江約16350元/㎡的均價高于成都主城區同類產品均價,且與去年項目的備案價格相比,價格還有所上漲;
4·而基于藝尚錦江文創中心項目開發商的國企屬性,在售產品的價格穩定甚至保持小幅上漲雖不符合市場行情,但以整棟、整層購買等方式去跟國企項目談打折,絕少能夠成功。回顧項目全年的營銷動作也可以發現,一直依靠產品價值征服客戶、全體營銷人員摒棄市場上花里胡巧的營銷“套路”,轉而修煉“內功”打動客戶,亦是藝尚錦江文創中心能夠在銷售上出彩的關鍵——一個重要的可佐證指標是,項目來訪客戶轉化率高達30%左右。
交代清楚了上面的這些數據、背景,就不免發出疑問,究竟是如何稀缺的價值屬性,才能在今年如此艱難的商辦市場充滿底氣,脫穎而出?現在就讓我們以藝尚錦江文創中心為例,一探究竟。
稀缺價值一：買不到的河岸線+金融城天際線
有一句對高端公寓類物業價值的經典描述是這么說的:全世界的高端公寓,都在售賣天際線。
這話放在成都同樣合適,曾經的銀泰華悅居、麓湖麒麟薈,近年的D10天府等項目,無不是如此。只不過,在成都,高端的公寓還可以加上半句變成:
不止在售賣天際線,更有河岸線。
一直以上海陸家嘴作為對標對象的成都金融城,如今已不缺鱗次櫛比的高樓,但沒有大江大河的成都,始終難以找出一處充分映襯建筑與城市之美的河岸線。而伴隨著成都錦江碼頭群規劃的出爐與錦城綠道、公園城市的建設,藝尚錦江所依傍的這一段錦江河岸線,則是岸線弧線最優美、城市景觀與建筑呈現度最高、水面最寬的一段,說它是錦江最壯美的一段河岸線,毫不為過。
在錦江東側,率先完整打造呈現的藝尚錦江文創中心,不僅延續了金融城一二期(錦江西側區域)多座高顏值現代摩天建筑構建起來的雄壯天際線,更為錦江東側金融城三期未來的整體呈現,開了一個更為藝術化、國際范兒卻又不失溫婉柔美的建筑風格之先。
這樣的金融城天際線與錦江河岸線,一直是這座城市里的稀缺品。藝尚錦江文創中心,正是當前這個市場時段中,稱得上唯一占據錦江河岸線與金融城天際線雙重稀缺價值的項目。
稀缺價值二:難得一遇的金融城東價值“原始股”
2018—2020年間,關于金融城三期土地資源開閘放量的期盼與傳聞,不止在市場上發酵過一兩輪。但這期間我們看到的卻只有金融城三期規劃范圍內的控規優化調整、部分臨錦江的道路系統規劃調整、交子公園的建設推進、跨錦江新增三座橋梁的規劃公布與施工進展,始終不見土地放出。
直至今年年初,錦江區白鷺灣新經濟總部區規劃出爐,深創投正式入局區域城市公建打造與產業導入,這一片“關閘”很久的寶地,終于讓人看到了價值爆發期的到來。
另一方面, 2020年初,為推進金融城交子公園商圈的建設,在金融城一期、二期發展成熟的情況下,專門設立了交子公園商圈建設推進機構,統一協調錦江區、高新區在金融城板塊各項公建配套、商業運營、產業導入等方面的工作,橫跨錦江區和高新區,規劃面積約3.6平方公里的金融城三期各項城市配套加速完善,正進入快速發展階段。今年7月,《成都市中優“十四五”規劃》重磅發布,金融城被定性為成都2大城市主中心之一,成為比肩天府廣場的新興城市”心臟“。
作為成都城市主中心,金融城不僅能輻射帶動周邊區域發展,亦是四川省西部金融中心戰略最重要的承載地,聚集著傳統金融業、新興金融業、大型企業總部、高端配套服務業等高端金融業態。截至今年4月,金融城區域內累計入駐企業2700余家,包括400余家國內外大型企業總部及區域總部,數量在中西部位居第一。
Q:而金融城三期,則關乎成都金融城這塊金字招牌,未來還將有多么亮眼。
回答這個問題的,是今年新晉成為成都58個市級產業功能區之一、被納入成都人工智能產業生態圈的白鷺灣新經濟總部功能區。該功能區以人工智能、數字生活、金融安全等為主導產業,目前已引進新經濟500強企業137家,產業載體樓宇呈現迅速。今年7月,占地面積共計3650畝的白鷺灣新經濟小鎮項目開工建設。
A:位于兩個高能級產業題材交疊處的藝尚錦江,一方面占據著“橋頭堡”的優勢區位,率先打造完成,成為區域發展的引領者。另一方面,自然而然也就成為了當前金融城東的價值“原始股”,備受矚目。對眼光犀利的人群而言,當下自然是搶占這種稀缺價值“原始股”的絕佳時間點。
稀缺價值三:近乎無價的城市級建筑藝術品與收藏品
對商辦類產品的一個重要的價值判斷標準是,它是否稱得上是城市核心地段的優質不動產。
這是因為商辦類產品與住宅產品有著截然不同的投資價值兌現規則——你只有把商辦類產品視為長期持有的城市優質不動產,才能享受到在城市價值成長周期中,它帶給你的最充分的價值增值,而不是盡快地通過售賣來變現和攫取溢價。
這就是為什么商辦類產品被賦予的品牌價值、設計價值、審美價值、圈層價值越充分,就越能在實際銷售中實現溢價。
而在1245畝的交子公園之側、錦江之畔的藝尚錦江文創中心,以其無可爭議的城市地標性建筑立面品質,和大師手筆的產品設計,成為了矗立在金融城東的城市級建筑藝術品與收藏品。
總占地約50畝的藝尚錦江文創中心項目,由全球頂級設計公司AECOM擔綱設計。1座城市博物館、6棟院落式獨棟商業、2棟辦公特色樓宇及2棟攬江平層,共同組成了成都首個城市文創藝術綜合體極具辨識度的建筑整體造型。
項目中的城市博物館近看如銀白鉆石雕刻而成,遠觀則似一朵綻放的“芙蓉花”;4棟高層樓宇建筑均采用玻璃幕墻,輔以起伏的豎向銀色線條,白天在不同光線的折射下,仿若銀河墜入錦江,這也是項目的核心創意之一。
今年,藝尚錦江連續獲得“美尚獎-地產人居類金獎”和“CREDAWARD地產設計大獎”優秀獎兩大獎項,鑒于這兩大獎項的評選,均是全球視野下,對建筑設計價值、審美價值的評判,幾乎不涉及項目銷售業績等因素,因此可以肯定的是,藝尚錦江文創中心項目的社會價值、人文價值等受到了行業中權威且客觀中立的評審機構的肯定。
當然,奔著這樣高的城市建筑藝術品價值定位而去的初衷,也絕不是為了將來呈現出的商辦產品能夠好賣,而是項目的投資與開發方特殊的身份背景使然——
藝尚錦江作為成都市重點項目,是由省屬國企四川省能源投資集團所屬企業西部印象文化旅游股份有限公司投資打造,亦是四川能投&西部文旅在成都主城區打造的首個旗艦級文創地產項目。
顯然,這樣的項目,就必須把它之于城市板塊發展的價值、之于公園城市建設的價值,首先考慮進去。
在藝尚錦江文創中心規劃建設之時,也正是成都城市文化建設中提出“點亮錦江”的發展主題之時。在此之后的兩三年時間里,望江樓、合江亭、水井坊等特色文化場景成為了錦江“幸福河湖”的成都樣本,而矗立在錦江之畔的藝尚錦江文創中心,一經建成即成為成都金融城“點亮錦江”的文化藝術新地標,它的呈現與這座城市文化發展一脈相承。
近期,已全面呈現的藝尚錦江文創中心獲評“2021幸福生活·宜居成都‘城市新地標’”,項目作為城市級建筑藝術品與收藏品的價值進一步得到了肯定與加持。
從產品業態來看,藝尚錦江文創中心項目率先呈現的是城市博物館,并以此為依托,持續導入文創藝術資源。后期城市博物館將作為文化收藏、特色展覽、文創體驗的重要載體,向公眾開放。另外,項目還打造了2-3層的院落式商業街,將傳承成都閑適、悠然的文化,形成集文創商業、餐飲市井、生態觀景多元化的消費場景,營造出老成都的“煙火氣”。這樣的公共藝術場域屬性,更增添了項目的整體文化地標感。
據了解,在如此銷售勢頭之下,藝尚錦江目前在售的38-104㎡的江景公館已進入清盤倒計時;199-270㎡的攬江平層,僅有69套,雖該類產品從未推售,但目前余量也已不多。
過去多年里,這座城市的財智塔尖人群想買卻買不到的金融城城市天際線與錦江江岸線,如今藝尚錦江文創中心給他們提供了機會,且這種機會還疊加了“金融城東價值爆發期原始股”的“天時地利”,這樣的城市建筑藝術品與收藏品,在當前的成都商辦市場,真找不出第二個了。
至于藝尚錦江文創中心的兩棟特色辦公樓宇,之前已經傳出有多個大宗買家在緊密接洽,在項目價值已隨著竣工交付越來越近而更加凸顯,并且一直保持著低調熱銷的勢頭下,不知道在今年12月所剩不多的時間里,最終會不會給寒冬里的成都商辦市場帶來更大的驚喜?
