12月26日，自如研究院發布《2021年上海長租市場觀察》（簡稱《觀察》）。《觀察》指出，上海市每年新增常住人口18.52萬人，其中70%需要租房居住。按照此速度，上海每年將新增近13萬租住需求，未來5年將新增65萬租住需求。
2021年，隨著品質租住人群的持續增長，上海長租機構獲較高市場認可，房源入住率高達98%。同時，長租機構的租金全年平穩，月均波動低于0.3%，年均波動低于0.4%。
業內人士指出，上海長租市場整體呈現需求量大、品質要求高兩大核心特點，在從中央到地方的相關政策、70%新增人口需租房的市場需求驅動下，上海長租市場將迎來規模化、規范化的持續利好發展。
長租機構房源入住率高達98%，浦東閔行寶山占總成交量50%
《觀察》數據顯示，2021年上海市長租機構房源的入住率達98%，而在租金方面，上海市長租機構房源租金全年平穩，月均波動低于0.3%，年均波動低于0.4%。
業內人士指出，此前就有媒體報道，2021年畢業季時上海的個人房東普租市場曾出現比較明顯的租金波動。相比而言長租機構的租金管理更穩定，租金波動小于個人普租，發揮了市場“穩定器”的功能。
成交量的時間分布顯示，2021年上海長租市場淡旺季明顯。上半年呈“低開高走”的態勢，成交量自年初淡季后一路攀升。其中，3月白領季成交量環比上升58%，為全年增長最快的月份，而6月畢業季則成為全年成交量高峰。行至下半年，長租市場成交量略有收縮，但整體仍保持在較高水平。
成交量的空間分布則體現出明顯的聚集性特征，成交量排名前三的區域共占上海全市長租成交總量的50%。其中，浦東新區為長租成交最活躍區，占約24%；其次是閔行區，占近15%；寶山區則位列第三，占11%。交叉第七次全國人口普查數據來看，這也是上海人口數量最多的三區。值得一提的是，工業發達、企業云集的“上海科學衛星城”嘉定區，反超常住人口更多的松江區，位列第四，占8%。
外來人口占常住人口超四成，上海5年內新增租住需求將達65萬
作為重要的經濟中心和國際金融中心城市，上海市多年來持續保持著對長三角、華東地區、長江經濟帶、中原等地人才的強大吸引力，人才集聚效應明顯。
第七次人口普查數據顯示，上海有2487.09萬常住人口，其中近四成為外省市來滬常住人口，總數高達1047.97萬人。同時，從“六普”到“七普”的十年間，上海市大學文化程度人口增加了337.11萬人，人才增量位居全國第一。
《觀察》認為，根據“七普”統計的上海市平均每年新增常住人口18.52萬人、住建部統計的“70%新市民和青年人租房居住”等數據保守測算，上海市每年新增租房人口約13萬。結合上海持續穩定的人才吸引能力，預計上海5年內新增租住需求將達65萬。
業內人士指出，相比北京每年新增15萬畢業生的租住需求，上海每年新增租住群體一方面數量上直追北京，另一方面品質居住要求可能會更高。
國家統計局公布的2021前三季度居民人均可支配收入數據顯示，上海以58907元的居民人均可支配收入水平位列全國第一，是全國平均水平的兩倍多。
近日的中央經濟工作會議指出，要加快發展長租房市場，從中央層面為支持和促進長租房市場發展定調。在地方層面，上海市政府在規范和支持市場方面均有側重。
僅以近半年來看，上海市就發布了《關于本市非居住存量房屋改建和轉化租賃住房工作的指導意見（試行）》、《上海市2021年度中央財政支持住房租賃市場發展試點資金使用計劃方案》等文件，加快培育和發展上海住房租賃市場；《上海市住房租賃交易資金監管實施細則（試行）》等文件的出臺則進一步規范了住房租賃市場的有序、健康發展。
業內人士指出，立足上海長租市場的整體特性與需求，品質租住是關鍵。因此，加快發展品質化、規范化的長租房，提高長租機構占比、增加長租房源供應，將成為上海解決新增品質租賃住房需求的重要方式之一。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
