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土拍攬金108億 合生“觸頂”47億奪舊宮宅地重倉北京
http://www.xyjnpx.cn房訊網 2021-1-28 14:21:56
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[提要]北京土地市場呈現出冰火兩重天的態勢,前有海淀區三宗棚改地塊暫停出讓,后有北京開年土拍吸金108億元,熱鬧得緊。

  北京土地市場呈現出冰火兩重天的態勢,前有海淀區三宗棚改地塊暫停出讓,后有北京開年土拍吸金108億元,熱鬧得緊。

  在這一冷一熱的兩番景象背后,是房企拿地熱情逐漸顯現,更是北京樓市整體復蘇的痕跡。

  當日,北京成交3宗涉宅地塊,其中,合生創展擊退中海、華潤、金茂等十余家房企,以46.57億元+21%的自持比例競得北京大興舊宮地塊,溢價率10.88%,成交樓面價接近3.5萬元/平方米。

  過去幾年,合生創展一直秉持“多囤地、慢開發、高溢價”的發展方式,更傾向于利用時間差來賺錢,因此,“慢”成為這家老牌房企最深的烙印。

  但自從合生二代朱桔榕上任后,這家“佛系”企業似乎在慢慢發生改變,表現在數據上則是銷售的提速和公開拿地的參與度提高。

  行事風格變得更為進取的合生創展,近兩年似乎瞄準了華北一帶,希望通過搶占環京價值洼地來撬動業績潛能的釋放。

  然而,合生創展的資金狀況和運營能力能否撐得起這種速度,依舊值得考究。

  25家房企齊聚京城

  北京土地市場向來不缺熱度。

  1月26日,順義新城出讓2宗不限價地塊,總共吸引了7家房企參與競拍。其中,順義新城第13街區SY00-0013-6055、6056地塊在開拍后立馬進入白熱化的爭搶狀況,禹洲、招商、新城、金地+保利聯合體輪番舉牌,而中建一局、路勁保持觀望狀態。

  拍賣后期,禹洲、金地+保利聯合體更顯拿地意愿,兩家接連舉牌報價,互不相讓。最終,經過24輪競拍,金地+保利以20.5億元競得上述地塊,溢價15.82%。

  而中建一局則以40.61億元競得順義新城第13街區SY00-0013-6060、6066、6067地塊,溢價率0.52%。

  順義新城地塊接連成交讓整場土拍掀起熱潮,但相較之下,18家房企齊聚競價的大興舊宮地塊,爭搶更顯激烈。

  據觀點地產新媒體獲悉,大興區舊宮鎮南郊農場棚戶區改造項目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊的總用地面積為5.7萬平方米,總規劃建面為13.3萬平方米,地塊為純二類居住用地,容積率為2.2-2.4,不限房價。

  該地塊的出讓起始價為42億元,競價梯度為5000萬元,其不僅吸引了招商、金茂、華潤等“國家隊”參拍,更有中海、保利+首開聯合體等位列北京銷售榜單第一梯隊的房企“世紀同框”,陣容龐大令人咋舌。

  競拍開始后,招商率先報價45.36億元,一眾房企紛紛緊隨其后,但僅5輪競拍,地塊就觸及最高上限價,轉為競自持環節。

  現場消息稱,合生、懋源、金地、華潤等幾家房企在競自持階段依舊保持較高的熱情。

  經過競自持階段的鏖戰,地塊最終花落合生創展,成交價格為46.57億元及競自持面積比例21%,突破了半個月前金地創造的11%自持面積的紀錄,成為2021年目前為止自持比例最高地塊。

  在分析人士看來,北京新一年首拍獲得多家房企爭搶,打響“開門紅”,一方面是因為當下正值年初,企業的投拓額度充足,因此參拍的意愿更加強烈一點。有數據顯示,2021年的首20天,全國主要城市土地成交金額超過1000億元。

  另一方面,隨著北京不限價地塊的增加,房企能夠獲得的利潤空間日漸加大,企業也更愿意布局于此。

  “從去年北京的土地供應情況來看,不限價地塊成交比例增加,傳導到新房市場上,限競房的整體比例也較過往明顯下滑”,上述分析人士認為。

  事實上,限競房是北京眾多調控政策的其中一種產物,始于2016年,興于2018年,限競房的出現極大地壓縮了開發商的利潤。2020年,北京限競房迎來集中交付期,交付過后則逐步隱退,如今,隨著不限價地塊的增加,北京樓市無疑將迎來新一波的熱度。

  除了企業、市場的因素外,熟悉北京樓市的分析人士也提到,大興舊宮地塊的地理區位、交通、配套等均較為優質。

  據悉,上述地塊位于北京市地鐵8號線南段德茂站,交通便利性較強,且不限價,同時不設保障房面積要求,此外,13.3萬平方米的規劃建面及2.2-2.4的容積率,是北京少有的具備良好質素的商品住宅用地。

  目前,舊宮地塊周邊有9個新房項目,均已入市,在售價格介于5.2萬元/平方米至6萬元/平方米之間,其中,2020年銷售排行第二的中海寰宇時代均價在5.5萬元/平方米左右,周邊還有保利綠城和錦誠園售價6萬元/平方米、中鐵華僑城和園售價6.5萬元/平方米。

  分析人士提到:“綜合來看,舊宮地塊的可售商品住宅綜合樓面價為4.43萬元/平方米,和周邊項目相比擁有較大的競爭力。”

  合生重倉北京

  過往許多年,華北地區一直是合生創展重要的利潤來源地。

  創立于1992年的合生創展集團被業內稱作華南“大盤模式”的鼻祖,這種模式為朱孟依帶來了大筆財富的同時,也讓合生創展聲名鵲起。

  2001年,合生創展開始北上,一口氣在北京拿下了5塊大型開發用地,總面積達到270萬平方米,兩年后,朱孟依又以78元/平方米的成本價拿到天津寶坻一塊2.5萬畝的鹽堿地,并計劃就此打造“京津新城”。

  隨著華北投拓的增大,該地區為集團貢獻的業績亦逐步增加,最高光的時刻在2014年,華北地區為合生創展貢獻了50%的業績。

  但合生創展擅長用時間換空間,京津新城卻沒有給合生足夠的時間,朱孟依的“曼哈頓”沒有建成,合生華北的利潤空間同樣沒有壘高。2015年,華北區域的業績貢獻瞬間腰斬,隨后的那些年,華北區域為合生創展貢獻的收益僅在30%上下。

  華北區域業績的下滑源于京津新城的銷售收入與投入不成正比,當初寄予厚望的項目如今成了尾大不掉的負擔,巨大的資金沉淀也讓合生的處境變得艱難。

  自京津新城受挫后,合生創展的身影隱匿了起來,近幾年其在北京幾乎沒有在售的新項目,而著名的“老牌頂豪”霄云路8號去化已超過10年。

  如今,隨著二代朱桔榕接班,合生創展又開始大手筆在北京連續拿地,這似乎向外界傳遞了一個信號:合生創展要加速擴張。

  因為除了此次拿下大興舊宮地塊外,2019年9月25日,合生創展還與金茂聯合以28.2億元總價拿下北京豐臺區南苑石榴莊地塊,溢價率5.66%。

  2020年5月,合生創展又以近180億元的價格奪得北京分鐘寺四宗地塊。有數據顯示,2020年合生華北公司土地投資額接近200億元,同比增長239%。

  如此大舉的布局,實際上有著合生創展對華北區域業績的野望,更是朱桔榕試圖透過華北撬動集團收益的一場實驗。

  事實證明,投資和回報往往是成正比的,即便在樓市的艱難時期同樣如此,近兩年,合生創展銷售進入了快車道。

  數據顯示,去年上半年,合生創展錄得合約銷售額130.14億元,同比上升14.63%。其中,珠三角貢獻54億港元,占總銷售38%;長三角貢獻47億港元,占總銷售33%;而環渤海貢獻41億港元,占總銷售29%。

  最新的數據顯示,2020年合生實現合約銷售額358.34億,同比大增53.7%,華北區域實現了130億元的銷售,大約排在北京房企年度銷售流量榜的第六名,為集團貢獻36%的業績。

  對合生創展而言,華北地區或許會成為其下一個投資洼地,但隨著合生接連的大手筆拿地,外界更關注其資金情況。

  其2020年中報顯示,合生創展負債總額由2019年末1290.88億港元增加至約1700億港元,增長31.7%;債務總額由633.9億港元增加至888.94億港元,增長40.2%。

  期內,該公司的現金及現金等價物則僅有172.16億元,而公司的應付賬款、短期債項達到311.58億元。

北京土地市場呈現出冰火兩重天的態勢,前有海淀區三宗棚改地塊暫停出讓,后有北京開年土拍吸金108億元,熱鬧得緊。

  來 源:觀點地產網

  編 輯:chenhong

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