A集團集團創立于1999年，以“讓天下沒有難做的生意”為使命，業務涵蓋核心電商、云計算、數字媒體娛樂、支付以及金融服務領域，形成了集消費者、生產商、零售商、第三方服務商與戰略聯盟伙伴于一體的超級生態系統。
位于杭州濱江側隅的A集團濱江園區作為A集團第二總部，占地面積達13.6萬m2，園區包括7棟辦公樓和1棟 4.6萬m2的停車樓，于2009年投入使用。
A集團濱江園區高度重視數字化轉型，希望深抓具體業務，以提高管理效率、提升服務水準、更好的服務于公司整體戰略。2018年，鑒于機電系統各設備已使用9年，進入性能下降老化期，啟動與博銳尚格的合作，對園區機電系統設備進行全面，對園區機電系統設備的優化進行規劃，建立了以整合戰略為基礎的機電設備管理體系。
一、管理痛點：三方運營，著力局部職能
設備設施管理是人、流程、場地和科技的高度整合，以戰略性地支持與滿足主營業務需求為管理核心。設備設施管理從理念誕生起就是一個綜合學科，如果沒有融資源整合、業務互補及戰略思維于一體的整合戰略，就談不到管理，只能算局部職能實現。
A集團園區機電設備一直以來委托外包商管理，工作停留在基礎維護層面，方式相對粗放，缺乏性能改善與新技術投入，沒有運行情況評估評測，整體預算規劃與機電系統全生命周期規劃無從談起。
博銳尚格站在第三方立場，客觀分析A集團園區機電運營各參與方工作痛點：
預算發起方：第三方外包方實際運維管理機電設備，對整體系統熟悉，但外包身份導致“為客戶著想”力度不夠，同時成本原因造成具體運維人員專業性不強，對預算整體把控的動力不足。
工程審批方：A集團園區行政工程部門負責審批工程，相關人員專業能力較強，但非實際機電系統運維者，具體情況不能準確把握。
額度審批方：A集團園區行政與財務人員同步審批，能夠把控預算的延續性與健康性，但由于審批人員缺乏技術深入了解能力，合理性審核能力稍弱。
識別A集團園區機電運維各方關注點并確定項目范圍
二、業務設計：四個模塊，形成通力合作
集合A集團設備管理運營三方的需求，博銳尚格提出建立一個兼顧安全性、舒適性、經濟性與環保性的整合管理體系，分布設備評估、設備更換、整體預算與整改規劃四大模塊，以全面提升設備設施管理水平�；谶\營實際情況，實施階段以設備評估為抓手，以費用預算為重點，快速推進各項工作落地。
兼顧安全性、舒適性、經濟性與環保性的機電設備管理體系
確定方案思路后，博銳尚格與園區管理方、外包商深入合作，細致分析問題，探索并突破了多項行業難點。以建立設備管理數據庫為例，該工作關鍵是需要編制大量機電系統設備及部件數據，清晰使用壽命、報廢條件等信息，目前該類型信息國家、行業均未形成規范約定，博銳尚格利用A集團維保供應商資源，協調A集團濱江園區各維保單位，整合各家設備廠標，制定并共識形成了統一的機電系統設備及部件使用壽命、報廢條件標準。
三方通力協作以建立可應用落地體系，這一實踐過程大大提升了行業機電管理落地應用水平，給園區設備管理尋找了一條很好的發展之路。
三、設備評估：以終為始，兼顧差異的閉環模型
博銳尚格深入分析A集團園區管理需求，提出機電設備評估業務應該從實際應用場景出發，以最終用戶的使用滿意度為衡量，應當充分考慮相同設備、部門不同場景的差異性以及長期運營需求，形成一個閉環體系。這一體系由多維度的設備評估評分模型，以及兼顧歷史與未來的費用依據模型構成。
多維度機電設備評估模型
博銳尚格分析實際場景應用條件，制定了機電設備評估規則，包括針對不同設備設計目視檢查、功能測試、性能檢測等多種評估模式，同時結合各評估項在實際場景應用中的重要度，劃定評估項權重。
運維人員可以根據評估模式要求展開具體評估，判斷設備老化程度并參考設備使用功能、性能指標等基本參數，結合評估標尺、設備與部件更換與升級依據、相同設備/部件不同場景的差異性依據等，形成評估結果，指導后續的設備與部件整改。
1、評分標尺：
2、設備更換與升級依據：
3、部件更換依據：
4、相同設備/部件不同場景差異性依據：
同種設備因使用場景不同，重要性和需求各異，據此制定了不同的評估內容和使用年限要求。
常規用電和IDC機房用電的評估內容與使用年限對比
歷史與未來雙尺度的費用依據模型
設備設施改造費用一直是物業運維組織項目審核的重點，亦是評估難點，實際執行過程中往往存在預算形同虛設、預算外支出居高不下、費用合理性無法評估等種種問題。
博銳尚格提出以歷史為參考、以未來為重點的信用費用規劃原則。具體實施上，結合實際費用支出情況，結合業界習慣清晰A集團機電設備管理費用類別；充分利用資源，分析A集團園區相關工作前三年實際費用，建立外包商信用體系，形成整改費用依據；前探五年對未來預算費用進行規劃，形成費用預算參考項。
經過一段時間應用，形成了有效的機電設備預算體系，執行實測顯示預算準確性有效提升，各項費用曲線走勢基本符合預期規律，費用合理性得到驗證，管理效率大幅提升。
集歷史支出與業界慣例形成費用分類
零星維修費用：物業工程包干耗材、工程易耗品/耗材/備品和小范圍維修所產生的費用；
維保費用：特種設備或專業性較強的設備與系統，因采用專業外包維保而產生的費用；
增加項費用：由于需求增加，新增設備與系統產生的費用；
更新項費用：因設備老化、新技術產品出現，相應的系統/設備/部件更換或升級費用；
周期性費用：設備與系統中修、大修等周期性的費用。
整改費用依據
整改費用方面，博銳尚格充分利用A集團系成熟的合作資源體系，建立了以供應商評價系統為基礎的詢價費用依據原則，詢價來源優先度Ⅰ類>Ⅱ類>Ⅲ類>Ⅳ類。這一原則的應用極大的激發了供應商的積極性，讓管理得以落地。
同時為保障每一項整改都能服務于長期利益，能夠長效滿足園區使用需求，規定了設備質量可靠性原則，新加或更換的設備均要求優先選用一線或中高檔品牌。
四、應用價值
A集團濱江園區機電管理系統應用以來效果良好，后續在南通中南城等多個購物中心進一步進行了深化應用。綜合而言，基于整合戰略的機電設備管理體現了三方面價值：
機電設備日常維護有效落實：連續數據顯示，設備完好率得到提升，設備事故率大幅降低，維修投入持續減少，設備性能得以充分發揮。
機電設備人員管理得以加強：外包商的運營責任心進一步加強，機電維修人員自覺地參與到設備管理之中，解決了過去“不戳不動”的情況。
機電設備管理制度體系形成：因良好的機制落地體系已經形成，新的管理制度不斷落地，管理者精力得以釋放。
博銳尚格：作為建筑運維領域數字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專業服務商，博銳尚格服務于建筑運維管理組織，提供涵蓋建筑數字化、機電自動化、管理信息化、監控智能化、決策數據化相關軟硬件產品及服務的全棧級解決方案，助力客戶數字化轉型，提升運營保障能力、釋放組織能量、創造持續價值。秉承“與客戶過日子”的獨特經營哲學，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業，用數字智能服務每個建筑，創造可持續的美好生活！
