2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱“通知”），明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。
光大銀行金融市場部分析師周茂華對第一財經記者表示，房地產貸款集中度管理制度的設置主要是針對銀行投向房地產的借貸設置“安全邊界”，避免信貸資源流入房地產進而增加金融體系脆弱性，引導金融機構優化資產負債，讓更多資源流入實體經濟薄弱環節和戰略新興產業，促進房地產行業健康發展。
具體而言，根據銀行的資產規模、機構類型等因素，房地產貸款集中度管理制度共分為5大檔，每檔設置了房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。其中，六大國有大行和國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。
五檔兩上限，最高上限為40%
所謂房地產貸款集中度管理制度，主要是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足央行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于央行、銀保監會確定的相應上限。
央行、銀保監會在答記者問時表示，研究制定房地產貸款集中度管理制度，主要是為提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
事實上，此前為做好房地產金融管理，央行等部門就積極探索創新宏觀審慎工具，從供給和需求兩側入手，建立了首付比動態調整機制，還試點了房企融資新規“三道紅線”，助力房地產市場趨向平穩健康發展。
然而，盡管我國房地產金融管理取得了明顯成效，資金過度流向房地產明顯改觀，但銀行業房地產貸款敞口仍然較大。中國社科院財經戰略研究院研究員倪鵬飛在署名文章中表示，銀行資產質量易受房地產價格波動沖擊，是需要密切關注的潛在風險點，同時銀行對房地產信貸的偏好仍較強，也需要通過制度設計予以約束。因此，建立房地產貸款集中度管理制度，對銀行房地產貸款余額占比提出上限要求，具有很強的現實意義。
在倪鵬飛看來，房地產貸款集中度管理制度也是我國宏觀審慎政策的重要實踐。目前，針對房地產金融的宏觀審慎工具主要有兩類：一是供給側工具，即約束金融機構的信貸投放，如房地產信貸集中度、房地產資產的風險權重調整、行業資本金要求等；二是需求側工具，即抑制購房人的信貸需求，如債務收入比（DSTI）、貸款收入比（LTI）等。
此次房地產貸款集中度管理制度的設置則是從供給側對涉房類融資進行了限制，監管根據金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。具體來看，共分為5大檔，每檔設置了房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。
其中，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行為第一檔，房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高；其次是招商銀行(600036,股吧)、農業發展銀行、浦發銀行(600000,股吧)、中信銀行(601998,股吧)、興業銀行(601166,股吧)、上海銀行等17家中型銀行，為第二檔，兩個上限分別為27.5%和20%。
第三檔則為中資小型銀行和非縣域農合機構，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區農合機構等，兩個上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農合機構，兩個上限分別為17.5%和12.5%；最后一檔為村鎮銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。
天風證券銀行業首席分析師廖志明對記者表示，從占比限制上看，房地產信貸集中度政策將利好大行，目前大行房地產貸款占比均未達到該上限。從各檔銀行整體來看，房地產貸款占比上限壓力不大，且政策設有較長的過渡期，對2021年房地產信貸融資影響中性，預計2021年全口徑房地產貸款增量將達6萬多億元。
差異化管理，設置2至4年過渡期
值得一提的是，在設置房地產貸款集中度管理要求時，監管層并未采取“一刀切”方式，而是差異化管理。通知表示，為體現區域差異，確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，有適度的彈性，同時，管理制度還設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。
具體要求為，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。
周茂華對記者說，這種差異化管理充分考慮了金融機構資產體量、機構類型、存量房地產貸款等因素，也綜合考量了我國國情、市場業務現狀、機構承受力等，進一步確保房地產和金融體系穩定運行。
至于建立房地產貸款集中度管理制度對房地產市場會產生的影響，央行、銀保監會在答記者問時表示，總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利于市場主體形成穩定的政策預期，有利于房地產市場平穩健康可持續發展。
據了解，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，并采取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。
“目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩定。”央行、銀保監會相關負責人稱。
對于超出管理要求的銀行業金融機構，監管將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進，個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。
此外，對于近期市場頗為關注的住房租賃有關貸款是否納入監管，通知稱，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，并建立相應統計制度。
同時，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
來源：第一財經日報
編輯：wangdc
