S集團創辦于1990年，作為中國商業企業的領先者，經營商品涵蓋傳統家電、消費電子、百貨、日用品、圖書、虛擬產品，全場景S集團易購線下網絡覆蓋全國，擁有各類創新互聯網門店13000多家，穩居國內線下網絡前列；S集團易購線上則通過自營、開放和跨平臺運營，躋身中國B2C行業前列。
以線上線下的融合發展引領零售發展新趨勢，S集團不斷追求前沿技術與最新理念的應用。2020年S集團與建筑智能運維專業服務商博銳尚格展開深度合作，以S集團智云數字化管理中心為里程碑，啟動智能建筑運維前探工作。
全數字化工程部：增能創效，盡在掌握
S集團廣場踞人民路核心，是由國際知名建筑設計公司RTKL精臻設計的32萬平米城市綜合體，經典雙塔雅致造型，328米高度與惠山齊平。
與世界知名物業管理公司世邦魏理仕達成戰略合作，S集團希望借助CBRE享譽全球的物業管理經驗，為10萬平米購物中心、五星級凱悅酒店、5A甲級寫字樓與精裝酒店式豪宅提供獨到服務，打造無錫商業新地標。經過一段時間的運維，S集團不滿足于即有成績，經過與博銳尚格的深度探討，提出了“全數字化工程部”的構想，提出四個理想場景與對應的期望：
全數字化運行過程呈現——管理場景模塊化、數據化、精細化
物業工程整體管理有術——數據決策，動態調整，模式優化，品耗兼顧
工程技術人員執行增效——標準規程SOP化，執行在線化，流程線上化
設備安全與資產管理可控——全貌監測，提前預警；三維建模，信息共享
以此場景為藍圖，經過深入規劃設計建設，通過基于BIM的運維響應中心、建筑能源全過程量化管理、設備設施AIOT增強管理、健康與環境主動管理等四大解決方案的實施，博銳尚格為S集團打造了智云數字化管理中心，樹立了“全數字化工程部”樣板。
落成后的S集團智云數字化管理中心在內部被親切的稱為“智云機房”，通過“人、事、物、錢”四大條線管理，落實了理想場景構想，全面實現增能效創效，極大的節約了人力物力
智云數字化管理中心管理模塊
一、全數字化運行與結果呈現：整體工作模塊化、數據化、精細化
S集團項目包含寫字樓、酒店、商業、公寓四個業態，智云系統覆蓋商業和寫字樓的冷站，其中僅商業一處，B1-7F面積達9.8萬，商管工程物業總共59人，服務商戶140多家，日常負責末端風機組90臺，加上B1吊頂機約120臺左右，廣場照明、扶梯、客梯、多經點位等，日常工作可謂千頭萬緒。
以智云機房為依托的S集團全數字化工程物業組織，針對工程物業組織日常管理的“人、事、物、錢”等各種具體事項，拆分成能耗管理、設備運行、環境管理、人員管理、維修管理、巡檢維保管理、設備安全、資產管理8個領域，分成資產管理組、中控管理組與技術管理組三個模塊，推進日常管理。
全數字化工程部組織的管理邏輯
數字化工程物業組織通過“智云執勤工作歷”，實現組織驅動，改變了傳統物業工作組織“以經理意志為驅動”的工作狀態，也改變了工作流程。下面將就物業運維管理者最關心的能耗管理、環境管理與設備運行，介紹智云平臺帶來的數字化轉型，展示當下的管理流程與管理狀態。
1、節能降耗，實現精細化的能耗管理
能耗管理傳統使用抄表管理方式，對能耗管理關注較高的物業，能做到每月整體抄表四次、重點設備天天抄，管理已經非常到位。但這種管理有兩個缺陷：一、投入大量人力，一個月四次抄表至少要投入16個人天左右，還不算天天抄的重點設備；二、無法做到精細化管理，因為抄表的顆粒度仍然不足（達不到逐時逐支路都有用能數據記錄的程度），不能分析用電超在哪天、什么時段超的、什么原因超的。
智云機房運行模式改變了能耗管理的流程，系統通過新裝600多塊智能電表和原有電力系統改造，實現了用電數據實時傳回平臺，可以以小時為單位進行分項用電的統計。不僅如此，平臺能耗管理系統還可以對每個用電支路/分項進行策略設置，監測用電是否異常，同時可以提供月度能耗、日能耗使用，以及同比、環比、及周同比等多維度的比較，為節能策略提供有效依據。
智云平臺的月度能耗分析
通過一段落時間運行，S集團的能耗管理已經可做到盡在掌握：計劃用能多少、實際用能多少、什么時候用的、什么時候用超的、因為什么用多了……都知道，門清！
2、多方數據，實時保障環境品質
環境品質的主動管理直接關系服務口碑、租金收益和顧客體驗。
傳統工程物業的管理方式是在各個樓層定點安裝溫度計、定點巡檢溫度情況，以評估當天的環境情況。這里也存在兩個問題：一、投入大量人力，一個月綜合計算需要投入至少5-8個人天；二、無法實現更精細的環境管理，如上午10點查看了解是27度，但下午1點是多少度、4點是多少度，空間悶不悶、PM2.5量多少都無法量化，管理者對環境的感知像是存在一堵墻，時效性、客觀性都不足，進而增大了環境失控風險。
智云機房運行模式改變了環境管理的狀態，現在全場安裝89臺環境傳感器，可以實時傳回CO2、CO、溫度、濕度等各種影響環境品質的參數，可以形成量化的數字化環境系統，實時掌握場館內的品質情況，極大的降低了降低了環境品質失控的風險；且基于大量客觀的環境數據，便于管理決策。
智云平臺根據實時數據反饋調研環境運營策略
3、化繁為簡，運營無憂的設備運行系統
建筑機電設備運行管理的工作復雜且量大，典型的兩部分是照明和冷站的運行管理。傳統模式，冷站管理基本靠工程班組的經驗來支持：幾點開、幾點關、閥門開多少、蓄冷蓄多久、冷站技工具體的操作執行流程……都要工程經理或暖通主管憑借經驗指揮，復雜且中間要投入大量人力，如僅冷熱源班組就需要6個人3班倒。
除人力數量的投入外，傳統管理模式還存在重大弊端：需要人全身心的投入到這件事去執行操作，而人控制的頻率和精度都不夠，且人的疏忽不可避免，因此問題頻出。
智云機房的運行模式改變了設備運行的狀態，目前通過大數據綜合分析歷史開機經驗，整合形成運行模式。目前已經形成區分開店時間、區分溫度等八種設備運行模式，所有運行模式均支持自動運行。
現在設備管理系統可以按照預設的模式自動開關機，平臺針對不同天氣設置了不同的供水溫度要求，依靠智云平臺后臺的核心算法，可以對標供水溫度，自動加機減機、加泵、減泵、調整負載，水閥開度等等實現動態調整，解決了傳統運營模式的弊病。
同時系統設置了多角度的故障評測模式，可以精確定位故障，對故障排查定位、預警起到了很大幫助作用。運行僅兩個月，即通過系統故障信號準確定位26處影響環境品質的末端設備故障。
精確定位故障提供了保障節能的良性土壤
二、工程物業管理有術：數據決策，動態調整，模式優化，品耗兼顧
“數據決策，動態調整，模式優化，品耗兼顧”是智云平臺的四大管理特點，把物業運維工作拆分成能耗管理、設備運行、環境管理、人員管理、維修管理、巡檢維保管理、設備安全、資產管理8個領域，并完成數字化的運營流程升級，同時通過智云工作歷的推進，智云機房實現了工程物業管理全過程可知可控，提升了物業工程整體決策能力，提高了整體管理質量。
智云工作歷可視化的作業部分，有日報、能耗分析等內容，這部分把環境系統當眼睛、耳朵，以大量數據為基礎，對標品質、能耗，實現模式優劣評估與不間斷的優化管理，不斷降低運維決策難度，提升管理質量。
智云工作歷
數字化帶來的是絕對的決策依據，以冷機運營為例，智云平臺通過數據分析，改變了物業5年的開機方式。
以往物業早上7點開始打開全部3臺冷機，上午11點開始融冰，下午3點左右停止融冰，到5點30分之后再次融冰到到晚上7點。物業認為高峰時拉低溫度，可以抵御高峰負載期。但智云平臺分析溫度曲線發現，環境溫度全天呈下降趨勢，下降額度與供冷時長有關，環境溫度不受供水溫度短期內上下1-2度范圍的浮動影響，且高峰期溫度只能暫緩了下降率。而從實際圖表數據可以發現，直接決定營業期環境溫度的，是起始供冷時間和全天供水溫度區間。
總結以上情況物業制定了新的開機方案：早上7點30開機2臺，8點開始融冰，通過智能算法調控冰槽閥門開度，維持全天供冷在8度左右。8點打開5、6、7層末端機組，9點打開1、2、3、4層末端機組。最終相比歷史開機方式，實現了節能與提升環境品質兩個目標——這就是數字化的最大意義，為決策提供了大量的數據基礎。
數字化分析過程
三、工程技術人員執行增效：標準規程SOP化，操作知識庫化，流程線上化
物業運營管理中的人力管理一直是難關痛點。管人太難，所以大家通過事的結果來反饋到管人。智云平臺通過技術標準、流程規程的SOP化與操作知識庫化，讓執行更可控，進而提升人力管理效率。
巡檢、維保、維修是物業每月都要例行推進的“事”，傳統工作狀態大家都了解：怎么修的、什么時候去的、干完了沒、這個月干了多少、質量如何、現場維修是否及時、動作是否到位……管理人員都不知道，像個黑匣子，只能去一線人盯人。
智云平臺上線后，針對巡檢、維保這些日常工作，博銳尚格幫助S集團制定了技術標準和周期，實現系統定期派發，并設置了接單時效要求，又提出了每一步驟進行細化拍照的要求，讓整個過程實現了線上記錄留痕，實現了執行在線、過程可視、結果可評的事務管理。
工單監管系統將技術標準、執行過程融合于一體，極大提升了技術人員執行能力
通過線上系統，管理者可以實現在線的進度把控，全面在線了解工作質量，同時一個個工單累計在一起，又通過數據提升了對人的管理指標。通過個人完成率、逾期率、接單總數等數據，形成了具體崗位的量化指標，以及工作量、工作態度、工作質量的評價指標。這些都為管理人提供了真實的參考數據，為績效管理提供了必要依據。
智云平臺提升了整體管理水準
四、設備安全與資產管理可控：全貌監測，提前預警；三維建模，信息共享
設備安全和資產管理是物業運營的“隱性工作”，智云平臺通過“全貌監測，提前預警” 的監測管理工作建設，以及”三維建模，信息共享“的資產信息建設工作，改變了其傳統的“不可控狀態”，讓管理變得可控。
全貌監測，提前預警
傳統設備安全工作是模糊的，設備在運行中的狀態是什么樣不知道，甚至設備已經壞了，但因未影響直接運行質量，所以管理者并不知曉。
智云平臺基于設備損壞之前的病癥反饋，如溫度報警、過載報警，高壓報警等等，提供了報警統一平臺，對場館的各項報警數據進行收集，并監測運行狀態。在系統互通、數據打通的基礎上，設備報警可以直接轉為工單，將數據推到工單系統內進行下一步處理，實現了建筑全貌的監測管理。
三維建模，信息共享
資產管理通過BIM三維建模的數字化交付方式，提供了三維、二維資產清單及位置信息圖，解決了依靠人來記資產位置的弊病，再也不會出現人走了，設備不知道在哪的情況。
未來智云系統還會實現工單系統與IBMS系統后臺的打通，實現數據同步，將維保、維修、巡檢記錄作為病歷卡自動更新到每一個設備的設備臺賬內，形成類似4S店的保養記錄，擺脫掉設備狀況依靠人定義的現狀，同時通過信息在線分享，杜絕“只有張三了解那臺設備”的情況，為資產的評估提供有力依據。
閉環體系提供四大管理價值
從管理角度說，物業運維要有計劃、有執行、有監督，三個關鍵要素都需要落地并進行循環，完成管理閉環。
智云平臺建立工作歷的概念，通過由上至下的管理體系搭建運，實現了整個建筑管理的閉環管理，同時以數據對接管理需求，實現建筑全貌的數據監管，提供了運行安心、進展安心、質量安心、方式可選的管理模式。
運行安心：設備運行呈現不斷優化的模式，管理者只需監管模式是否正確，就可以保障運行品質和能耗；只需要監管工單執行結果性數據，就可以知道人效管理情況。
進展安心：工單執行在線、執行可視，管理者關心事件的進展及狀態盡在掌握，杜絕了管理黑匣子。
質量安心：所有維修、巡檢、維保工單都有標準可依，且步驟留有痕跡，技術工程師按步驟推進，就可以確保質量。
方式可選：智云平臺提供兩種管理方式，一種輕度管理，一種深度管理。輕度管理是把控關鍵數據是否正常，非重要報警不管；深度管理是只要存在異常，就要去管，有報警就究原因。兩種方式起來的管理效果不一樣的，S集團目前采用輕度管理模式，力求采用經濟模式達到更高服務品質。
數字化運營實現多維價值
S集團的智云平臺通過階段運營，取得了直接與間接兩方面價值。
間接價值主要是服務品質的提升，而直接價值包括人力、財力兩方面的節約。從6個月的運營數據來看，十萬量級成本節約可以輕松取得。人力方面，以14名技工編制的場館對標（含冷站），目前冷站運行至少釋放2個人力，能耗管理釋放0.5個人力，環境管理及排障釋放1個人力，在提升管理效率、實現真巡檢、真維保的同時，大約釋放了3-4人的人力，去年忙不過來業務，現在輕松就可以完成。
結合去年供冷季的冷站運行能耗數據，2020年供冷季，冷站運行月平均節能約5萬kWh/月，供冷季綜合節能約30萬kWh。
秉承“與客戶過日子”的獨特經營哲學，博銳尚格理解建筑運維的長期持續，正與一批商業地產領域的先行者一起，通過流程、業務、乃至商業模式的重構與創新，通過長期可持續的專業服務，塑造行業共生關系，與客戶一起成長！
博銳尚格：作為建筑運維領域數字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專業服務商，博銳尚格服務于建筑運維管理組織，提供涵蓋建筑數字化、機電自動化、管理信息化、監控智能化、決策數據化相關軟硬件產品及服務的全棧級解決方案，助力客戶數字化轉型，提升運營保障能力、釋放組織能量、創造持續價值。秉承“與客戶過日子”的獨特經營哲學，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業，用數字智能服務每個建筑，創造可持續的美好生活！
