為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制、實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度的要求，2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“新規(guī)”），建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。
新規(guī)將如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展？從銀行角度看，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)將會(huì)產(chǎn)生哪些變化？不同類型的銀行會(huì)如何應(yīng)對？對房企和購房者帶來哪些影響？
監(jiān)管端政策如何考量
“總體而言，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，有利于市場主體形成穩(wěn)定的政策預(yù)期，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。”人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在關(guān)于新規(guī)的答記者問時(shí)表示。
作為支撐房地產(chǎn)發(fā)展的血脈，房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展對整個(gè)行業(yè)至關(guān)重要。“從國際上看，房地產(chǎn)貸款占比過高或在一定時(shí)期占比上升過快，既不利于房地產(chǎn)市場自身發(fā)展，也會(huì)給金融體系造成風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)取得明顯成效，房地產(chǎn)貸款余額（含個(gè)人住房貸款）占各項(xiàng)貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比過高，遠(yuǎn)超出平均水平。”民生銀行(5.170, 0.00, 0.00%)首席研究員溫彬表示。
“發(fā)布新規(guī)的主要目的是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。本次對房地產(chǎn)貸款設(shè)立集中度限制，有助于控制銀行信貸的總風(fēng)險(xiǎn)敞口，進(jìn)而控制系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特約研究員戴志鋒認(rèn)為。
值得注意的是，新規(guī)對于不同類型的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，分設(shè)五種組合的上限。“2020年下半年以來，受益于按揭貸款低風(fēng)險(xiǎn)、低資本消耗、相對高利率、高RAROC回報(bào)因素，中小銀行大力發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)，中小銀行大量的增量信貸資源投向按揭市場，在原有統(tǒng)一的調(diào)整模式下（對房地產(chǎn)融資增量占比、貸款增速進(jìn)行管理），難以對新進(jìn)入的中小銀行形成有效控制。” 在光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰看來，新規(guī)的初衷是在堅(jiān)持房地產(chǎn)融資穩(wěn)中從緊的原則下進(jìn)行差異化調(diào)節(jié)。
與此同時(shí)，推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，也是發(fā)布新規(guī)的重要意圖。“新規(guī)將引導(dǎo)信貸資源重點(diǎn)支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、‘三農(nóng)’等薄弱環(huán)節(jié)。”王一峰表示。
銀行端如何落實(shí)新規(guī)要求
作為銀行業(yè)的重要優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)之一，房地產(chǎn)貸款尤其是占大頭的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，在新規(guī)要求下將受到哪些影響？
首先，房地產(chǎn)貸款的規(guī)范將對銀行業(yè)形成良性引導(dǎo)。“對銀行房地產(chǎn)貸款余額占比提出上限要求，將從供給側(cè)抑制銀行的放貸沖動(dòng)，有助于降低銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口，促進(jìn)銀行形成自我約束的內(nèi)在機(jī)制，調(diào)整中長期經(jīng)營策略和信貸結(jié)構(gòu)。”戴志鋒說，新規(guī)對于個(gè)別上市銀行房地產(chǎn)貸款雖有壓降壓力，但總體影響不大。
“若按照新規(guī)的分類監(jiān)管要求上限測算，2021年全部金融機(jī)構(gòu)按揭貸款增長預(yù)估在4.5萬億元左右，房地產(chǎn)企業(yè)貸款預(yù)估在1.5萬億元左右。這一增量與2020年按揭貸款、房地產(chǎn)企業(yè)貸款增量大體相當(dāng)，新規(guī)在房地產(chǎn)貸款增量安排上并沒有明顯收緊。從長期看，受新規(guī)影響，銀行表內(nèi)房地產(chǎn)貸款增速將向各項(xiàng)貸款平均增速收斂。”王一峰分析稱。
不過，由于貸款存量占比的差異，不同銀行未來貸款增長結(jié)構(gòu)會(huì)受到一定影響。“新規(guī)要求，已經(jīng)達(dá)標(biāo)的銀行要保持房地產(chǎn)貸款比例總體穩(wěn)定。因此，即便占比較低的銀行，也不會(huì)存在大幅提升房地產(chǎn)貸款和按揭貸款的可能性。而對于占比已經(jīng)超標(biāo)或接近監(jiān)管要求的銀行而言，需要控制增量或者壓降存量。”王一峰指出。
王一峰表示：“預(yù)計(jì)超標(biāo)銀行和2020年下半年以來在房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款投放較大的銀行需要重新調(diào)整2021年預(yù)算指標(biāo)，降低房地產(chǎn)貸款增量占比。同時(shí)，除支持經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)外，中小銀行下一階段發(fā)力重點(diǎn)可能在非按揭其他零售業(yè)務(wù)，包括信用卡、綜合消費(fèi)貸款、場景化金融等。”
新規(guī)如何影響樓市
通過金融向房地產(chǎn)行業(yè)的傳導(dǎo)，新規(guī)將進(jìn)一步促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展。“過去，房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率一直在攀升，主要體現(xiàn)在大型房企負(fù)債率畸高以及居民負(fù)債率不斷攀升。房貸集中度監(jiān)管削弱了銀行繼續(xù)通過房地產(chǎn)相關(guān)貸款向企業(yè)和居民加杠桿的能力，有利于有序降低房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模。”戴志鋒表示。
在戴志鋒看來，新規(guī)將從融資端進(jìn)一步推動(dòng)貸款向房地產(chǎn)頭部企業(yè)集中。“大銀行出于維護(hù)戰(zhàn)略客戶的考慮，稀缺的額度會(huì)優(yōu)先保證頭部房企，中小房企獲取銀行貸款的難度升高，或只能通過加快處理存貨保證自身現(xiàn)金流，后續(xù)不排除被并購的可能。”
對于購房者而言，專家普遍認(rèn)為，新規(guī)對微觀主體住房貸款需求影響不大，存量住房貸款也不會(huì)因?yàn)樾乱?guī)而被銀行提前收回，對剛需購房群體不會(huì)造成影響，購房者只需要按照政策流程辦理貸款即可。
“需要注意的是，貸款集中度管理其實(shí)是核查合規(guī)的房地產(chǎn)貸款，而后續(xù)一些消費(fèi)方面的貸款也需要管控，防范部分銀行違規(guī)通過消費(fèi)貸來變相發(fā)放房貸。”易居研究院表示。
值得一提的是，為大力支持發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入本次房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。“此舉與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的相關(guān)要求一致。”交行金融研究中心高級研究員夏丹表示。
“2021年或?qū)⑹且?guī)范住房租賃市場的關(guān)鍵一年。未來，住房租賃市場或可能迎來‘國家隊(duì)’進(jìn)場，針對住房租賃市場中的矛盾和問題，將從包括用地供應(yīng)、落實(shí)租賃住房公共服務(wù)和財(cái)稅等的支持政策，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序、促進(jìn)市場穩(wěn)定。”金融監(jiān)管研究院研究員高佳表示。
來源：金融時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
