天291億，房企開年境外融資井噴！警惕：今年償債規模或破萬億大關
盡管去年房企融資環境經歷了從寬松到收緊的變化，但是融資規模仍創歷史新高。
多家研究機構的統計數據顯示，2020年95家典型房企融資總量為15220.80億元，同比微升0.1%；房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣，規模創歷史新高，但增速連續兩年收窄。
開年房企融資繼續井噴。中原地產研究中心統計，開年6天房企美元融資已經超過45億美元（約合291億人民幣），而且大部分成本刷新企業歷史最低紀錄。
業內人士認為，當下融資井噴的主要原因是房企未雨綢繆，加大融資避免可能的政策風險。預計2021年房企償債規模或破萬億大關，房企償債壓力繼續攀升，但在擴大適用融資新規的影響下，更多房企主動“降負”，全年融資規模將保持低位。中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。
去年房企融資規模創歷史新高，融資成本下降
回顧去年房企融資情況，中國指數研究院指出，上半年，受疫情因素影響，中央綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕，房企融資出現“小陽春”，如1月海外債融資規模超1200億元，3月信用債發行規模超千億元，均為全年最高值。下半年，房地產金融監管不斷強化，“三道紅線”監管新規流出，行業資金呈現出緊平衡狀態，9月及10月房企信用債、海外債融資規模明顯下降。
從去年12月同策研究院監測的數據看，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計983.48億元，環比下降9.86%，其中，股權融資占比進一步加大。
全年來看，據克而瑞研究中心監測數據不完全統計，2020年95家典型房企融資總量為15220.80億元，同比微升0.1%。
具體來看，貝殼研究院的統計數據顯示，2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣，規模創歷史新高，累計同比增長3%，累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。自2018年房企債券融資規模連續兩年增速收窄，金融調控效果顯現。其中，境外債券融資規模約4519億元，同比減少18.3%，境外規模占比約37%，較2019年下降10個百分點，與2018年占比相近；境內債市表現出較強韌性，融資規模約7613億元，同比增加21.3%，境內債券規模占比63%。
對于去年房企境內外債券融資規模創歷史新高的原因，貝殼研究院高級分析師潘浩接受券商中國記者采訪時表示，1-8月，受利率水平較低等因素影響房企發債規模明顯上升，“三道紅線政策”使9-12月發債規模同比下降，但從全年看發債規模仍然有一定增長。
從融資成本來看，貝殼研究院指出，2020全年境內外融資票面利率較上一年均有所下降，境內平均票面利率達2015年以來低點。
對于去年融資成本下降的原因，克而瑞研究中心認為，主要在于較為寬松的貨幣環境下，房企的境內外融資成本“普降”。此外，由于歷來境外債發行成本高于境內債券，而年內境外債/境內債的值為0.93，較2019年減少0.83，境外債發行量的下降也是導致整體融資成本下降的主要因素。
今年開年房企融資繼續井噴。中原地產研究中心統計，開年6天房企美元融資已經超過45億美元（約合291億人民幣），而且大部分成本刷新企業歷史最低紀錄。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，當下房企融資井噴，境外融資爆發，主要原因是房企未雨綢繆，加大融資避免可能的政策風險。另外整體政策看，不論是“三條紅線”還是其他政策，目前還未落地，企業抓緊窗口期，加大融資，融資成本也非常低，有利于企業置換過去的高額度融資。
今年償債規模或破萬億大關，融資規模或保持低位
經過前幾年的融資擴張，近年來，房企迎來償債高峰，業內預計，2021年償債規模或破萬億大關，房企資金壓力不小。
據中指研究院統計，2021年，房地產行業包括海外債券在內的債券償還總規模將達10909億元，其中，海外債券償還規模為4083億元，公司債券需償還規模為3744億元；2022年，房地產行業需償還規模將回落至7856億元水平；2023年，這一規模將大致維持在8000億元水平。
貝殼研究院的統計數據也顯示，2020年房企償債規模約9154億，同比增長28.7%；2021年到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，房企償債壓力繼續攀升。
值得注意的是，去年“
三道紅線”融資新規后，出現了新增發債規模不能覆蓋當期到期債務規模的情況。貝殼研究院指出，2016年下半年證監會對房企融資資金用途進行約束后，房企發債規模與到期債務規模差額在2017-2018年之間保持相對穩定的區間，2019年兩者差額有所減小，2020年前10月兩者差額區間進一步收窄。從月度數據中體現出房企在融資新規后，9-10月期間出現新增發債規模不能覆蓋當期到期債務規模的情況，融資新規對房企在債券融資端的影響逐漸顯現，整體發債規模增速將受到短期抑制。
去年8月20日住建部、央行召開重點房企座談會，會后網傳“三道紅線”盛傳，對房企的金融監管嚴厲程度拉升至新高度。12月31日，央行、銀保監會調整房地產銀行業金融機構貸款比例，對銀行業金融機構建立房地產貸款集中度管理制度，將監管升級延續至年末，并向2021年釋放出金融監管的決心。
展望未來，貝殼研究院認為，在防風險的背景下，預計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規的影響下，更多房企主動“降負”，全年融資規模將保持低位。中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。
克而瑞研究中心也認為，一方面，房企財務降杠桿將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業將更多加大經營杠桿和合作杠桿的使用，來實現規模的穩定增長。另一方面，房企融資渠道或將進一步受到限制，一些如明股實債等融資方式可能受到打擊，房企融資轉向真股權融資，同時加速分拆旗下子公司上市實現資產增厚，改善負債指標。此外，“三條紅線”監管也將倒逼房企提升自身產品力及經營能力，減少對融資依賴，提高項目去化，加快開發周期。房企之間的發展也將出現分化，高杠桿房企發展受限，未來增速放緩，而部分財務能力優秀的房企則得到更多的機會，行業內將面臨新一輪的洗牌。
來 源： 證券時報
編 輯：liuy
